[摘要] 再过几天就是传统佳节重阳节，也就是老人节。随着我国人口老龄化进程的加快，养老成为备受关注的热点话题。国务院日前印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下简称《意见》）中提到“以房养老”试点或将在明年上半年推行。这把养老问题与房子扯上了关系，一时成为市民热议的话题。
政策壁垒不破，“以房养老”难实施
对于“以房养老”，怡福地产策划总监谭华驹持不赞成态度。他认为，在目前的中国国情下，3-5年内“以房养老”很难实行，除非国家在政策层面进行重大的调整。
谭华驹认为“以房养老”存在的几个问题难以解决。首先是房屋的产权问题：目前很多老人家，特别是经济条件不好的这部分老人家，所居住的房子大都是以前的单位分房，产权不明晰，银行现阶段不可能接受这样的房屋抵押，“以房养老”也就无从说起。事实上形成了这样一个怪圈：越是经济困难需要社会保障的，越是没有房屋可以抵押；越是经济条件好能够拥有住房的，大部分都有子女赡养或者有独立的经济能力，越是不需要“以房养老”；第二，目前的住宅产权是70年，大部分在住的房屋，特别是老人家所住的房屋都可能超过三四十年，房产到期后的产权所属政策目前还不明晰，那将如何处理？
从实际运作上来看，假如采取的是反向抵押，那么每月返还的养老金的额度就是另一个难点：如果返还数额少，老人家的生活质量没有保证；如果返还数额大，就有可能出现超出资产所值的问题。另外，年限的长短也是一个问题，随着生活质量的提高和医学的发展，人的寿命会越来越长，年限如何设置？年限的长短也直接关系到每月返还数额的多少。这样交叉的问题也是需要解决的。这样的问题，可能老人家采取大屋搬小屋（或者直接住老人院），直接用租金或差额来作为养老金更简单、更现实。
谭华驹认为“以房养老”至少要具备以下三个条件：一是拥有房屋产权；二是拥有独立住房：只有老人自己有独立住房，儿女有独立房产，老人才有可能把房屋进行反向抵押，否则会影响全家人的居住；三是家境适中，房屋价值较高。如果是现在农村或者郊区的房屋，房屋本身的估值就不高，银行也就无法接受反向抵押。如果具备了上述三个条件，那这部分人实际上又不是真正需要救助的人群，他们大部分都能有独立赡养自己的能力，而不需要用到“以房养老”。真正需要救助的人群，是原本经济环境就不好的人，这群人甚至没有房产。如果“以房养老”所针对的只是一些中产的、无子女赡养的人群的话，未免过于狭窄，也就没有了需要大张旗鼓推广和实施的必要。综上所述，谭华驹觉得在目前的政策环境下，在上面所提到的问题没有得到解决的前提下，“以房养老”无法真正大范围施行。
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