[摘要] 再过几天就是传统佳节重阳节，也就是老人节。随着我国人口老龄化进程的加快，养老成为备受关注的热点话题。国务院日前印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下简称《意见》）中提到“以房养老”试点或将在明年上半年推行。这把养老问题与房子扯上了关系，一时成为市民热议的话题。
再过几天就是传统佳节重阳节，也就是老人节。随着我国人口老龄化进程的加快，养老成为备受关注的热点话题。国务院日前印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下简称《意见》）中提到“以房养老”试点或将在明年上半年推行。这把养老问题与房子扯上了关系，一时成为市民热议的话题。在重阳节来临之际，记者就“以房养老”的问题，采访了江门市房地产及银行业内人士，倾听他们的专业声音。
“以房养老”是补充性的养老选择
随着物价上涨和老龄化趋势加快，我国面临的养老问题日益突出。一时间“住房反向抵押养老保险”成为社会焦点。有不少市民担心“以房养老”是政府解决养老难题的对策，进而认为是政府在逃避责任。不过，学者则指出，“以房养老”作为一种金融产品模式，可以弥补老年人多层次养老潜在的发展需求。“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”，是政府在政策兜底之外的一种市场行为。
华茵堡地产营销总监黄锦康表示，我国“以房养老”的模式可引进外国成熟模式，如日本模式、英国模式，将房屋反向抵押贷款，又称“倒按揭”，把自己的房子抵押出去，每月获得一笔养老金，其本人继续居住该房屋。
“以房养老”，机遇与挑战并存
黄锦康认为，通过“以房养老”，老年人可以在很大程度上增加资金，以便更好地安排晚年生活，但通过分析亚洲模式和欧洲模式，困难是显而易见的。比如老年人对房屋产权及最终处置的相关权利，老年人与其亲属之间由于财产流动所结成的亲密关系，以及根深蒂固的社会传统习俗，还有就是房产评估的各个环节上是否对房屋价值打了折扣。“‘以房养老’是一个复杂的工程，各方会权衡利益，不是所有人都愿意拿房子来养老的。”
“我觉得很早就已经有人‘以房养老’了，一些人买房出租，用租金作为养老金，也是一种‘以房养老’的形式，只是之前没有明确提出‘以房养老’的名称而已。”叶泽权认为，很多人买房，另外的目的是通过房子来保值和防通胀。“倒按揭”是利用房屋的余值增加养老生活的保障。这种情况对于退休后仍有高收入的人来说，或许没有太大的需求，但对于退休后收入下降明显的人来说，的确可以通过“以房养老”的方式来增加养老收入。
叶泽权说：“‘以房养老’能减轻下一辈的赡养压力，因为目前的家庭结构是4-2-1，也就是一对夫妻要养4个老人及一个小孩。政府提出‘以房养老’不仅仅是给钱养老的问题，还是对老年人的关怀、关爱的问题，利用社会资源可作为政府养老的有效补充。”
叶泽权认为，“以房养老”存在一定的风险，例如“倒按揭”的游戏规则就很难制定，房价不可能一直往上升，也可能会跌。如果房产贬值，出现风险，谁来承担？又能不能担得起？银行的风险很大。另外还有房屋估值的问题，以及人的寿命长短问题，也要纳入风险管理范围。“以房养老”是一个动态的过程，不好把控。
从发达国家“以房养老”的经历看，“以房养老”要推广，需要为老人提供可靠的保障，灵活的放款和赎回安排，而这离不开政府的支持。但是，由于此类贷款周期长、风险大，如何防控政府保险背后的风险，尤其是当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时，风险更大，更值得警惕，这些都要进一步研究和探索。此外，所有采取“以房养老”的发达国家，都拥有由公共财政支持的良好的基本养老服务体系。
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政策壁垒不破，“以房养老”难实施
对于“以房养老”，怡福地产策划总监谭华驹持不赞成态度。他认为，在目前的中国国情下，3-5年内“以房养老”很难实行，除非国家在政策层面进行重大的调整。
谭华驹认为“以房养老”存在的几个问题难以解决。首先是房屋的产权问题：目前很多老人家，特别是经济条件不好的这部分老人家，所居住的房子大都是以前的单位分房，产权不明晰，银行现阶段不可能接受这样的房屋抵押，“以房养老”也就无从说起。事实上形成了这样一个怪圈：越是经济困难需要社会保障的，越是没有房屋可以抵押；越是经济条件好能够拥有住房的，大部分都有子女赡养或者有独立的经济能力，越是不需要“以房养老”；第二，目前的住宅产权是70年，大部分在住的房屋，特别是老人家所住的房屋都可能超过三四十年，房产到期后的产权所属政策目前还不明晰，那将如何处理？
从实际运作上来看，假如采取的是反向抵押，那么每月返还的养老金的额度就是另一个难点：如果返还数额少，老人家的生活质量没有保证；如果返还数额大，就有可能出现超出资产所值的问题。另外，年限的长短也是一个问题，随着生活质量的提高和医学的发展，人的寿命会越来越长，年限如何设置？年限的长短也直接关系到每月返还数额的多少。这样交叉的问题也是需要解决的。这样的问题，可能老人家采取大屋搬小屋（或者直接住老人院），直接用租金或差额来作为养老金更简单、更现实。
谭华驹认为“以房养老”至少要具备以下三个条件：一是拥有房屋产权；二是拥有独立住房：只有老人自己有独立住房，儿女有独立房产，老人才有可能把房屋进行反向抵押，否则会影响全家人的居住；三是家境适中，房屋价值较高。如果是现在农村或者郊区的房屋，房屋本身的估值就不高，银行也就无法接受反向抵押。如果具备了上述三个条件，那这部分人实际上又不是真正需要救助的人群，他们大部分都能有独立赡养自己的能力，而不需要用到“以房养老”。真正需要救助的人群，是原本经济环境就不好的人，这群人甚至没有房产。如果“以房养老”所针对的只是一些中产的、无子女赡养的人群的话，未免过于狭窄，也就没有了需要大张旗鼓推广和实施的必要。综上所述，谭华驹觉得在目前的政策环境下，在上面所提到的问题没有得到解决的前提下，“以房养老”无法真正大范围施行。
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新思路：江门房企可试水“养老地产”
叶泽权认为，对于国内养老地产市场来讲，可以通过“以房养老”模式的创新，盘活存量房资产，使老年群体拥有相对宽裕的资金进行养老，这对于国内跃跃欲试的开发企业来讲，也会迎来新的市场发展机会。“‘以房养老’对目前的房地产市场影响不会太大，可能业界会把目光投向‘养老地产’，进行‘养老地产’的有益尝试。目前房地产市场包括住宅、商业、旅游等业态，以后可以进一步开发“养老地产”这一新业态，江门房企可利用部分裙楼或低楼层，提供养老需要的服务。即使目前不用来进行养老服务，也可以规划设计养老的功能，待时机成熟时再利用。”
黄锦康认为，目前江门还没有适合做“养老地产”的楼盘。“养老地产”，顾名思义，最重要是使用功能更为专业化，需要房地产项目配套专业、完善的医疗、急救机构，适合老年人的餐饮场所，甚至连入户大堂，绿化园区都要做到“轮椅无盲点”。在江门，目前还没有楼盘公完全达到以上的细节要求。在未来，“养老地产”是房地产的又一增长点。就江门的区域分布而言，自然景区附近就很适合做“养老地产”，白水带、圭峰山、大西坑等地都是不错的选择。
金融界看法：江门金融界淡看“以房养老”
记者就“以房养老”的可行性咨询江门金融界一些人士，他们对此反应比较冷淡。银行工作人员杨先生认为，“以房养老”在细节上操作难度比较大。而且，目前也没有细则出台，只是吹吹风，金融机构对此的积极性不是很高。
“房地产市场变化比较大，风险也比较大，如何客观评估房产价值？房价贬值怎么办？老人去世时，房子价值远远大于已经发放的养老金怎么办？或者已经发放的养老金已经达到房子价值，老人仍活着怎么办？公民有居住权，难道金融机构要将老人赶出来吗？这样岂不引发社会问题？”杨先生说。
另一位银行负责人说，“以房养老”可以尝试，但只能作为养老方式的一种补充，市场是比较小的，金融机构对此还是有颇多顾虑。即使金融机构收回住房使用权，还要再次投向市场，金融机构可不愿意做起房产中介的事。
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他山之石
美国：约九成按揭贷款由美国联邦住房管理局提供
早在上世纪60年代，美国就已开始尝试“以房养老”模式，经过几十年的发展，美国“以房养老”体系已相对较为完善。目前最为普遍的一种模式，是由美国联邦住房管理局提供“倒按揭”贷款，约占全部“倒按揭”贷款的九成。在这种模式下，贷款的申请人需年满62周岁，办理“倒按揭”的房屋为老人所有并用于日常居住。按规定，老人在申请该贷款前需聘请专业顾问，接受相关知识培训。提供该类贷款的金融机构都要经过联邦住房管理局核准，同时，该贷款模式基本免除了老人后顾之忧，贷款期间，若老人出现违约情况，由美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金负责赔付。
许多美国老年人在退休前10年左右就为自己养老而购买了房子，然后把房子富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己退休后的生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。
英国：房子无使用年限， 养老多借助保险
与美国主要依靠政府养老不同，英国的住房养老模式更多的是借助保险公司的力量。去年，一份以欧洲12个国家1000名成年人为调查对象的报告披露，英国人正因经济衰退而重新审视自己的退休计划。调查发现，超过1/3的英国人打算利用房产筹集养老金，有一成退休者被迫出售房产或换成较小的房子来维持生计。英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费，用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。
新加坡：可一次性抵押， 政府鼓励大房换小房
新加坡可以一次性抵押，60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。
在新加坡，55岁以上的老年人可以从公积金账户中领取养老金度日，也可以将自己的房产出租，以租金养老。对于一些住房面积较大又无成年子女同住的老人，政府鼓励他们以大房换小房，将换房的净收入用作老年日常开支，或是购买保障型投资产品。
名词解释：“以房养老”
“以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
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