[摘要] 近日，由国务院发展研究中心课题组提出的“383”改革方案刺激了深圳投资者的购买欲。其中提出，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
这几天，李圆(化名)正在四处搜寻深圳的小产权房信息。在一个有7年小产权房居住经验的姐妹的鼓励下，她决定也购入一套。“自住就图物美价廉，这么多人都买了，政府也不会强拆，还说不定会‘转正’。”
每一次政策的“风吹草动”，都有可能造成投资者的实际行动，李圆的说法就代表了大多数小产权房购房者的“赌博”心态。
“90后”小产权房中介王晓华对记者说：“这几天看房的人好多，电话也特别多。新闻每天都把小产权房当头条。”此前，鉴于小产权房的地下交易性质，中介和销售人员只能混迹于各大论坛和QQ群。
对于目前充斥市场的“转正”猜想带来的短期“小产权热”，业内人士表示担忧。深圳市房地产研究中心主任助理卓洁辉对记者表示，“383”方案只是简单提了一句，没有清晰配套规则，也没有说清楚“转正”条件，需要经过哪些程序，这可能会对土地管理和房地产市场造成短期混乱。小产权房能否真正“转正”，各地肯定要遵循国家立法和相关政策。
在高房价和限购政策的刺激下，深圳的小产权房市场已经成为一个繁荣多年的地下市场，就像一场赌局，只要人们愿赌服输。
“有的人把自己的商品房卖三四百万，一下子买十几套小产权房，每个月一两万。五年房价就能。”王晓华觉得这是一笔划算的投资。
但高回报也意味着高风险。购房者通常和开发商签购房合同，一次性交付房款，购房者除获得一份《合作建房协议书》外，还要花500元律师见证费，获得一份律师见证书。
但现实中，这份律师见证书并无法律效力。广东信荣律师事务所主任、专业房地产律师张茂荣说，深圳市司法局也三令五申，律师不允许对小产权房进行见证，即使见证也没有法律效力，对购房者来说只是一个心理上的保障，一旦发生纠纷，法院会判无效。
显然，风险已经被置于赌局之外。投资客一赌，二赌“转正”，三赌至少政府不会拆。
对于存量小产权房到底如何处理，一直都没有明确统一的说法。
针对下一步土地改革的方向，此前有知情人士向记者透露，包括林权、土地承包经营权和宅基地使用权在内的“三权”将可以进行抵押融资。随着提出将集体土地入市交易作为改革突破口之一的“383”改革方案的公开，市场对土地制度改革也给予了相当的预期。
“383”方案仅供决策层参考，是否会在十八届三中全会报告中体现出来尚不得而知。但是，多位学者均对记者表示，这份报告所提及的总体方向是对的，也是大势所趋。
“383”方案对小产权房的态度，似乎为小产权房合法化打开了一道门。但业内人士认为，这一建议即使被决策层接受，也必须经过漫长的过程。
卓洁辉认为，小产权房的解决要有堵有疏，长期堵会出现很多问题，一窝蜂放开也需要慎重考虑，需要稳步推进。对于深圳来说，首先需要挑一些试点，试点成熟后再推开。其次，小产权房入市要解决分配的问题，要保证集体和集体成员得到应有的利益，也要有一定的税收和增值成本的调节，避免小产权房对商品房市场短期内造成较激烈的冲击。
业内人士表示，同时在入市条件上也要有所甄别，分类推进。对于一些相对轻微的程序性违法，消防、质量上跟普通商品房也比较接近的小产权房，可以通过一定机制上市；对于严重违法的，或质量、消防存在严重问题的小产权房，坚决不能让其上市。同时，通过城市更新，慢慢消化存量小产权房也是一种做法，只是需要相当长的周期。
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