[摘要] 有观点指出，承接产业转移，工业地产的发展日趋成熟。不可否认，相较于此前工业地产等同于建厂房的传统模式，确实正在发生改变，产品出现了多元化发展的趋势。但同时，也有观点认为，随着中国加快经济转型步伐，工业地产在面临全新机遇的同时，更遭遇诸多挑战、存在隐忧。
有观点指出，承接产业转移，工业地产的发展日趋成熟。不可否认，相较于此前工业地产等同于建厂房的传统模式，确实正在发生改变，产品出现了多元化发展的趋势。但同时，也有观点认为，随着中国加快经济转型步伐，工业地产在面临全新机遇的同时，更遭遇诸多挑战、存在隐忧。为此，记者通过采访汇集多方业内人士、行业专家观点，分析工业地产的“前世今生”，探究产业转移下的工业地产，该如何发展。
工业地产呈现四大利好
土地增值潜力大
实际上，尽管工业地产发展至今已有10余年，但工业用地实行土地招拍挂的时间不过6年。据了解，在2007年前，工业用地的出让方式多以协议出让为主导方式，招拍挂的比重非常低。据中投顾问产业与政策研究中心数据显示：2006年工业用地有偿出让中97%的比例，是通过协议出让方式运作的。此后，在国务院颁发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，明确要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让后，该政策才从2007年1月1日起正式执行。对此，戴德梁行中国区工业及物流部主管及董事苏智渊认为，协议出让方式，使得工业地价在很长一段时间内都处在一个很低的水平。
回报稳定性强
苏智渊指出，工业地产的最终用户多是产业类企业，进驻场地后多存在诸如机器设备、人员招聘等物业上的高投入。根据戴德梁行日前发布的数据显示：工业地产用户的进驻成本，远高于办公楼用户的进驻成本。“较高的进驻成本会影响用户选择，这些物业的使用者多不会轻易搬迁”，苏智渊对此指出，工业地产具有稳定性强的优势。
据悉，工业类地产的基本租赁期为3年，长的可达5—10年的。对此，苏智渊认为，相较于其他类型的地产投资，工业地产更好的回报稳定性，使得其适合希望长期持有，回报稳定的投资目的。
容易获取政府支持
产业类企业的进驻，对于投资者而言，能保证长期稳定的回报；对于政府而言，则意味着企业一旦落户，政府可以得到税收、吸引当地劳力等多方面的利益。纵观目前政府的政策走向，不难发现，无论是享受与当地开发区同等的优惠政策、还是在获得项目建设过程中的有关批文等，工业地产似乎都更容易受到政府的政策支持。
据业内人士透露，在部分地区，开发商甚至可以和政府商谈一个税收分享的比例，或者政府给予一定的补贴以激励开发商为政府更多地吸引税源。“这些对于开发商而言都是投资外的增值”，苏智渊对此评价说。
投资回报较高
数据显示，在住宅地产存在较高泡沫，办公楼市场取得成本日益偏高的情况下，它们的投资均不够理想：住宅的年投资一般在3%—5%之间；商业地产的年投资则在5%—6%之间。“工业地产的年能达到8%—10%之间，好的产品则能达到12%”，苏智渊指出：“由于一级市场的土地价格没有过度飙升，而物业租金却在逐年稳步攀升，使得其投资长期处于较高的水平，且有较大的物业空间。”
机遇与挑战并存
实际上，广东省早在2005年即颁布了《关于广东省山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移的意见》，提出设立“产业转移园区”、联手推进产业转移的思路。此后，又先后4次颁布相关文件，大力推进我省产业转移工业园的建设工作。在此情况下，业内人士认为，就广东省而言，承接产业转移，工业地产迎来了巨大发展机遇的同时，也面临着前所未有的挑战。
“四大机会”，工业地产强劲增长
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮曾指出，经济转型时期，诸如长三角、珠三角这样已经成熟的经济区域，亟待产业结构调整，在逐渐形成新兴产业市场的情况下，急需产业的融入。就广东情况而言，传统制造业因其成本上涨而像其他区域转移，原有工业地产则面临着重建和整改。业内人士对此表示：“新兴产业的工业地产，多由政府扶持，往往以开发园区形式形成专业化、产业化，故而具有明显的区位优势以及巨大的发展潜力。”
苏智渊认为，传统制造业专业、产城融合发展、乡镇经济现代化改造以及高端物流产业的发展都将为区域内的工业地产发展提供强劲动力。他指出：一方面随着随着大量中低端产业向广东外围转移，遗留下的产业土地将形成新一轮工业地产发展的巨大商机；另一方面，在纯产业用地稀缺的情况下，苏智渊则认为，新型的工业地产发展，必然是以“产城融合”的形态出现。而产业、商业、办公、住宅的交融发展，即符合现代高端产业需要高端配套的惯例，更有利于工业地产的发展。
此外，苏智渊也特别指出：“在乡镇经济面临现代化改造的过程中，如何把广州周边的传统乡镇经济进行从基建到软环境的一体化改造，以使其符合现代产业和城市的发展，将为广州工业地产的发展带来机会。”
盲目入市，市场存在重大风险
根据中投顾问产业研究部此前发布的研究报告显示，工业地产面临着与其它地产共同的市场风险。中投顾问产业研究部经理郭凡礼曾明确表示，尽管工业地产目前是引起房产商蜂拥而上的“香饽饽”，但投资工业地产不应仅受表面的高投资的迷惑，而应充分考虑其背后的重大风险隐患。
分析工业地产存在的主要风险，一方面，有业内人士认为，工业地产市场作为一种要素市场，其存在的意义在于工业的发展需要，工业地产需求的背后是工业品的需求。在此情况下，如果一众开发商在住房政策日趋收紧的形势下，盲目投入工业地产市场，郭凡礼担忧：“这将导致重地产轻工业，开发无法根据市场需求合理进行。”对此，扈志亮也明确指出，我国工业地产的开发要学习外国工业地产巨头的开发模式，其背后是与全球性跨国公司产业链的关系，他们在工业地产的背后，是某个重大工业的特别定制。所以，外国工业地产的投资开发，基本上按需制定。
另一方面，也有专家提出担忧认为，目前政策较宽松的工业地产一旦遭遇政策收紧，则会对其产生非常强烈的冲击。事实上，诸多地方政府为提高当地工业竞争力，不顾市场需求，盲目以低价出让工业用地的情况不在少数。对此，扈志亮表示：“政策的不确定性，带来的风险会更大。”
实际上，面对一众看重低成本而大刀阔斧投入工业地产的开发商，业内人士一再强调：伴随银行资金信贷收紧，融资成本上涨的情况，未来几年进入工业地产的开发商，要准备好足够承担风险的资金再考虑入市。
发展趋势明朗，注意风险掌控
日前，信达风投资管理有限公司发布工业地产研究报告认为，总体形势下的工业地产发展前景，是明朗的。该报告指出，在较好的宏观环境下，对工业地产运作理念以及运营模式的准确把握，是投资工业地产成功的前提。与此同时，产品定位、策划、规划、招商的同步进行则是操作的关键。此外，报告还认为，借鉴国际工业地产运作的经验，理解专业标准的综合型服务，像经营城市一样去经营园区，对工业地产未来的发展以及投资运作的成功，将提供强有力的支持。
苏智渊认为：“在强劲的需求面前，一方面工业土地将逐步显现出供应的稀缺性，另一方面，工业土地价格也将爆发性增长，为工业地产的发展带来一定风险。”但他同时指出，未来工业地产的投资将加速向内陆转移，投资回报及稳定性也将进一步体现。
分析工业地产在不同城市中的发展情况，苏智渊表示：“工业地产在一类城市中，整体处在发展接近高峰期的时期，其中部分类别已经进入成熟的中后期。同时，土地资源发展越来越有限，获取成本也越来越高昂。”针对二、三类城市的情况，他同时指出，二类城市工业地产目前需求呈现急迫的升级和加速趋势，促使供应市场开始快速发展，众多开发商、投资商已经开始储备土地以及项目资源，市场供应将进一步加大；三类城市则正处于市场起步阶段，需求、供应都需要一定时期的培育。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
