[摘要] 江门市住建局日前在官方网站披露了江门中心城区（蓬江、江海）前三季度楼市的分析报告。该报告指出，今年前三季度，开发企业投资力度明显加大，新开工面积暴增；市场供应产品逐渐多元化；市场成交持续活跃，成交面积与去年全年持平，其中商业面积增速尤为明显；房价涨势稳中愈趋明显。
江门中心城区（蓬江、江海）前三季度楼市相关数据：
新开工面积达338.43万平方米，同比增长240.9%，超过了2011和2012年两年的总和；
房地产开发投资额为72.02亿元，同比增长99.7%，接近；
竣工面积为114.38万平方米，同比增长58%，竣工面积相当于江门中心城区近5年的年均成交量；
商业类的供应出现爆发式增长，共批准预售面积22.99万平方米，同比增长285.7%；
商品房成交面积达117.44万平方米，同比增长43.5%，几乎与去年全年成交面积117.45万平方米持平；
销售金额方面，今年前三季度收金82.53亿元，同比增长66.0%，比去年全年的72.97亿元还多9.56亿元
核心提示：
江门市住建局日前在官方网站披露了江门中心城区（蓬江、江海）前三季度楼市的分析报告。该报告指出，今年前三季度，开发企业投资力度明显加大，新开工面积暴增；市场供应产品逐渐多元化；市场成交持续活跃，成交面积与去年全年持平，其中商业面积增速尤为明显；房价涨势稳中愈趋明显。
开发投资额同比几乎
江门中心城区房地产前三季度完成开发投资额同比翻了一倍，其中非住宅类增速尤其惊人。报告指出，前三季度房地产开发投资额为72.02亿元，同比增长99.7%接近，其中住宅开发投资额为40.33亿元，同比增长54.8%。
另外，今年前三季度的施工面积为781.73万平方米，同比增长51.2%；竣工面积为114.38万平方米，同比增长58%。竣工面积相当于江门中心城区近5年的年均成交量。
江门市住建局提醒，未来需关注市场潜在供应量不断扩大带来的消化压力问题。
供应总量同比明显增加商业地产爆发
报告披露，中心城区前三季度共批准33个房地产开发企业预售商品房项目33个，比去年同期增加1个；其中新开盘项目14个，比去年同期增加2个。未来2-3年内商品房潜在供应面积约530万平方米。
报告分析认为，前三季度供应总量同比明显增加，商业类比重大幅上升。商品房批准预售面积为123.28万平方米，同比增长42%，超过了2009-2012年的任何一年的全年供应量；其中批准预售住宅面积100.29万平方米，共9205套，同比分别增长24.1%和41.1%；商业类的供应更是出现爆发式增长，共批准预售面积22.99万平方米，同比增长285.7%。这很大程度上归功于江门万达广场和奥园·外滩等项目。据了解，今年前三季度商业类的预售面积在总预售面积当中的比重大幅增长，由过去几年的10%左右大幅上升至接近20%。2010至2012年前三季度商业类预售面积的比重分别为7%、11%、9%，而今年前三季度的比重为19%。
从产品的供应时间来看，今年上半年供应稳中偏淡，第三季度放量大增，其中9月份有10多个项目超40万平方米入市，超3000套住宅集中推出市场，使三季度末库存量迅速回升至相对合理的水平。
江门中心城区楼市产品的供应区域在前三季度分化明显，北新区和江海区占总量的近七成，分别为38%和31%，滨江棠下板块的比例大幅上升至接近两成。作为未来城镇化发展的重点，杜阮、潮连和荷塘的新增供应只有3%，这些区域开发和供应力度不足的问题应引起重视。2012年，杜阮、潮连和荷塘的供应比例为8%。
前三季收金82.53亿元 远超去年全年
报告披露，前三季度商品房成交成交面积达117.44万平方米，几乎与去年全年成交面积117.45万平方米持平；销售金额方面，今年前三季度收金82.53亿元，比去年全年的72.97亿元还要多9.56亿元。分析认为，前三季度收金同比增长66%，除了住宅产品价格的上涨外，商业产品成交面积的大量增加是主要原因，因为商业产品的成交价远高于住宅。前三季度，商业产品成交面积为13.14万平方米，同比增长139.3%。
前三季度当中，各季度的成交量保持平稳，起伏不大。一季度市场延续去年下半年以来的活跃势头，连续第四个季度环比增长，二季度稍有回落，三季度在供应量增加和商业类升温的带动下，成交量又回升至接近一季度的高位。2012年第三、四季度的成交量分别为34.5、35.6万平方米，今年前三季度的成交量依次为40.2、37.1、40万平方米。
今年前三季度共成交住宅7857套，同比增长31%；住宅均价6332元/平方米，同比上涨8.7%。报告分析认为，多个推新产品项目的普遍高开，使新建商品住宅均价年内出现数次明显上涨。星汇名庭在1月和7月推货，帝豪居在4、5月推货，上城摩卡在9月推货，致使中心城区住宅均价明显上涨。对此，怡福地产策划总监谭华驹认为，江门今年的房价上涨，主要原因有两方面：一是5-8月期间市场供应量偏少，客户选择余地不多，市民担心买不到合适的房，在购买信心恢复的同时，供不应求推高了房价；二是今年大部分推货的新项目以高端项目为主，拿地贵，成本高，售价自然也就高。“市场上高端项目占了80%以上，中低端项目缺货，导致市场的结构往高价倾斜，因此均价自然就上去了。”谭华驹说，江门对于价格体系的控制还是很严格的，虽然价格有所上升，但是与其他城市的“疯涨”不一样，涨幅还是在6-8%的合理区间内。
本市户籍购房者比例上升
报告通过身份证号、联系地址、手机号码等综合判断购房人的“户籍”，分析得出前三季度的本市户籍购房者比例上升的结论——由去年全年的60%增至今年前三季度的64%，为近几年的，其中在江海区购房的套数比例为41%，在蓬江区购房的套数比例为73%。前三季度，从购房人户籍来看，本省外市的占12%，外省的占22%，境外的占2%。
从成交区域来看，区域集中度略有下降，滨江棠下比例明显增加。滨江棠下板块的成交套数比例，由去年的5%大幅增加至今年前三季度的13%，并以微弱的优势超过了旧城区的12%。北新区和江海区的比例都有不同程度的减少，分别为37%和31%。去年北新区和江海区的成交比例分别为40%和37%。
分析前三季度的成交户型可以发现，上半年集中在中等面积段，第三季度大户型比例有所增加。今年上半年120平方米以下的户型占69%，前三季度为66%；120－144平方米的户型上半年和前三季度均为18%；144平方米以上户型所占比例则从上半年的13%上升至前三季度的16%。
今年前三季度的成交单价区间明显上移，单价7000元/平方米以上的套数比例由去年的12%猛增至29%，部分高性价比的中高端项目热销。单价6000元/平方米以下的比例则从去年的64%下降至43%。5000元/平方米以下的套数仅占14%。
统计人士透露，品牌房地产企业在中心城区前三季度楼市当中发挥了超强的吸金能力，销售金额前15名的房企共吸金54.14亿元，占据65.5%的市场份额。销售金额前15名的房企当中，主要为品牌房企，包括万达集团、中颐地产、越秀地产、珠江地产、怡福地产、碧桂园、香港天安、上城地产、华茵堡地产、奥园地产等。
二手住宅成交5948套
今年前三季度中心城区二手房成交金额、面积，以及二手住宅成交金额、面积和套数，同比均增长8成左右。数据显示，前三季度二手房成交金额为26.57亿元，同比增长82.9%%；成交面积为81.13万平方米，同比增长83.5%；二手住宅成交金额为21.28亿元，成交套数为5948套，成交面积为58.85万平方米，折算出来的二手住宅均价为3616元/平方米。
分析认为，一季度末，担忧新“国五条”“差价20%”的个税政策地方细则导致交易成本上涨，催生了大量的恐慌性购房需求，是今年前三季度存量房成交量大增的主要原因。今年上半年二手住宅成交套数占去年全年的84%，占同期商品住宅套数的83%，其中创下天量的3月份成交量甚至高于整个二季度之和，单月已占上半年总量的4成。从第二和第三季度的二手楼市来看，市场逐步回落至去年下半年的水平。
风险提示
需关注躁动市场下悄然积聚的风险
报告认为，2013年前三季度，我市房地产市场已全面走出行业调整期，重新驶上了发展的快车道，主要指标同比均有明显增长，商业地产更是火速升温。市场供求压力正逐步得到缓解。但市场预期未出现明显变化，房价震荡上涨趋势明显，需关注躁动的市场下悄然积聚的风险，地区间发展速度也尚待进一步平衡。
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