[摘要] 日前,世界银行发布中国经济简报将2014年的增长预测下调至7.4%,并预计2015-2016年的GDP平均增速将下降,其中,2016年将降至7.1%。
11、房价预计2015 年2 季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以内,全年整体较为平稳:过去十年的历史经验告诉我们,房价与实际利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系,我们预计房价在2015 年2 季度之后回暖,预计重点城市2015 年的房价低点环比调整幅度在5%以内。
12、存量住房户均超过1 套,测算空臵率达17.7%,未来需求转向居住升级+旧城改造。我们测算,城镇家庭共拥有存量房2.6 亿套,6.2 亿间,合计209 亿平米。
13、国际经验看,除非土地供给严格被控制,地产商高利润率不可持续:我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现,由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒,除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港),开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动,而净利润率都在10%以下。
14、进入地产白银时代,销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后,开发商唯有转型,存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径
纵览各国/地区开发商发展历程,可以将开发商的转型之路归结为布局、产业及模式三个维度,展望未来三到五年,我们预期在行业规模增长空间见顶情况下,将迎来开发商转型良机。
15、开发商未来要重点布局核心,核心还是核心的前20%一二线城市
基于我们详细数据挖掘结果,40 个一二线城市中,我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市,如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。
16、从产业发展角度看,未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化,而中小型公司则实现跨领域多元化。
纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验,我们发现,在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中,主流开发商倾向于实现纵向一体化(比如美国1980 年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业,提高持有物业比重),坚守住宅开发产业链;而城市型经济体、海岛型经济体,或者是中小型公司则船小好调头,更容易实现跨领域多元化(比如香港、中国台湾地区开发商,均在行业增长空间见顶之后,涉入本城市/地区的其他产业发展,比如公共交通、百货、电子产业等等).
17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购,未来三到五年是产业并购大发展时代
而同时,美国、中国台湾等经济体,实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购,而非自身培育,因此,在行业增长空间见顶情况下,我们认为,未来三到五年,中国将有更多地产产业内并购案例(类似美国1990-2002 年间),及中小型公司跨行业多元化案例(类似中国台湾地区的1992 年~2002 年)出炉。
18、传统开发商模式的核心要素是优质土地获取能力+资金运用效率
从价值链角度来讲,开发商核心价值来自于获取的土地增值部分,背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向,就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。
19、传统大国经济体中,土地持有开发商都是以国内市场为主,因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产
在大国经济体中,开发商还是以资产持有的产业发展道路为主,价值链要素更加注重土地获取,资金杠杆为土地发展服务,难以实现系统性国际化,所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看,持有大量土地的重资产型开发商,比如帕尔迪、三井不动产等,其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时,多数的选择是实现降杠杆,轻资产来应对行业的波动。
20、实现国际化则需要高度的金融化,加杠杆实现跨地区、高回报的小而美
模式的另一个极端则是高度金融化,这个在商业地产、资本市场双发达的经济体较为突出,往往出现在产业发展周期后端(住宅建设量大幅萎缩或者处于城市型经济体),且金融业高度发展之后,其突出模式就是房地产基金的高速发展,脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局,比较典型的案例有新加坡的凯德臵地,美国的铁狮门等等。
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