[摘要] 日前,世界银行发布中国经济简报将2014年的增长预测下调至7.4%,并预计2015-2016年的GDP平均增速将下降,其中,2016年将降至7.1%。
日前,世界银行发布中国经济简报将2014年的增长预测下调至7.4%,并预计2015-2016年的GDP平均增速将下降,其中,2016年将降至7.1%。
分析人士认为,7%的增速是不可持续的,在短期内,2015年将会是一个转折点,过了2015年中国经济有可能加速下行。
事实上,每一次中国经济陷入下行周期之时,房地产跟着就由调整转入上行,时间多则2-3年或短则1年半,中央政府通过多轮货币、财政、税收、房地产、投资的政策刺激,让房地产成为中国经济软着陆的安全气垫,平稳度过。
过去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一辙,即使是经济与政策及政治三大背景不同环境,这五个调整周期本质上就是靠房地产与货币及投资双驱动推进中国GDP10%增速,到2011年-2014年的平均增速预计7%-7.5%。
中国国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示明年楼市可能迎来最困难时期。
王小广说,楼市下行,政府不会再来一次不负责任的泡沫,那样很容易造成不可收拾的局面。他认为本次房产调整历时至少5-10年,而这期间的房产市场可能会起伏不定,但总体来说是全面下行的。初步预测,包括今年在内的未来三年将是房产市场最困难的时期,会有大部分的中小房地产商面临破产倒闭。
国家统计局发布数据显示,9月份70大中城市房价环比无一上涨,除厦门新建商品住宅价格环比持平外,其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降,创下了历史纪录。分析人士亦表示,最近一年买房的人大部分都亏了。
现在来看,2014年已进入最后两个月,那么2015年房价会跌吗?
近日,著名投行中金公司发布了深度报告,对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测,总结出20条重大行业趋势预测结论。
1、未来供给面趋收缩,投资活动趋保守,新开工收缩,2015年供应下降5%。
房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实,存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。
数据显示,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积2.40亿平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份缩窄1.4个百分点;土地成交价款6781亿元,同比增长11.5%,增速下降1.3个百分点。9月份土地市场需求仍未见明显起色。
针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题,任志强此前认为,不是所有的库存都能消化,有些库存可能再过10年也消化不了,比如鄂尔多斯这样没人的地方,库存就一直都消化不了,但在统计中,库存总量会逐渐累积起来。
从总的库存量的情况看,和今年减少的销售量来看,再加上政府提供的住房销售情况来看,今年至少到7月份为止,我们的总需求并没有下降,而且应该还是在上升的。
从2011年十二五计划开始提出建3600万套保障性住房,2012年计划签任务书开始建设,2013年下半年就开始大量的进入市场,这一部分的量是非常大的。现在看,如果按5年计划3600万套,意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。
任志强提到,在2013年以前,每年开发商建设的房子也就是700多万套,意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量,所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力,也分流一部分消费需求。
2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象。
前几年各地热衷于开发房地产,如今,楼市供应速度已快于销售速度,而住房库存也悄然。
统计显示,截至今年8月末,商品房待售面积56160万平方米,与低点时(2012年3月商品房待售面积为30122万平方米)相比,增幅达到86.4%。过去两年多,商品房库存几乎。与2010年年中相比,最近4年来,商品房库存增加了约190%。
截至8月底,35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米,环比增长1.3%,同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。
近几年来市场供应量迅速上升,主要由3个原因所致。首先,为应对金融危机,2008年国内释放大量流动性,但由于实体经济不振,大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。
其次,2011年1月26日,我国推出了调控楼市的新国八条,祭出限购和限贷政策,并使得40多个城市开展限购。受此影响,投资房地产的形式也发生了变化,从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域,成为供给资金。
第三,从2011年开始,地方政府对土地财政的依赖程度明显提高,土地出让的速度加快,使得供给端的增长速度很快。
3、资金价格方面,预计2015年实际利率平稳回落,回落速度缓于2012年
根据中金宏观组预测,2015全年将有两次降息,而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测:2.0%),意味着实际利率在2015年将呈现稳步小幅回落趋势,回落速度缓于2012年,而实际利率与房价负相关,预示着2015年房价平稳。
预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5万亿元。按照过往经验,新增信贷的15%-20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿元左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿元。
4、2013年开始,中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代,标志性事件是户均1套房的实现。
自1998年住房制度全面改革以来,中国住房市场化程度不断提高,住宅投资增速明显,住房供给规模快速增加。1998-2013年,中国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58951亿元,年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善,人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。
在城镇商品住房市场不断发展,居民住房水平不断提高的同时,我国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入十二五时期以来,保障性安居工程建设加快推进,住房保障受益群体持续扩大。
截至2012年年底,中国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难,覆盖面达到12.5%。如果十二五期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务,到2015年年底,就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难,城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。
届时中国住房市场结构会发生很大变化,政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。但未来住房潜在需求将逐年下降,市场重心转为改善+保障,调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。
5、土地制度:鼓励旧城改造,严控特大型城市新增建设用地;或将有改性/城市更新的制度性框架出台。
近年来,相对于土地保有量大的城市,不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时,也正在践行大规模的旧城改造。
随着之前众多城市旧改项目的经验总结,人们已经普遍意识到,旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合,而是城市价值的再创造。旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值。这些未来的价值,往往通过商业早期传递给市场。
中国国土资源部此前向社会公布关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知,明确耕地保护优先原则,将重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角建设用地规模;严禁在流转农地上建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅会所等。目前,中国土地开发强度总体偏高,建设用地存量大、利用效率低。官方在中共十八届三中全会、中央经济工作会议等重要会议上,多次强调严守18亿亩耕地保护红线、耕地数量和质量保护并重等。
今后,人口500万以上特大城市的中心城区,除了生活用地及公共基础设施用地,原则上不再安排新增建设用地。但是,何谓生活用地,是否包括商品房用地;原则上不再新增供地如何执行,成为房地产市场的悬念。
6、2015年是房地产投资的小年,预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%,以下第7点成其理由。
7、历史上看,房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标,2014 年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;目前行业可售库存依然在高位,拿地未有明显起色,预期2015 年新开工将继续缩减,从产业逻辑链看,行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降,拿地恢复时点或在2015 年2 季度及以后。
8、按揭贷款支持将有所好转,预计销售额同比增长5%左右,销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速,中金宏观组预计2015 年M2 增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5 万亿元,按照过往经验,新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4 万亿左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91 万亿。
9、9大重点城市数据显示,2015 年供需缺口将收窄,预计城市供应同比下降7%,需求同比回暖9%。
10、中小型城市面临高基数,回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我们观察的2.5 线城市及三四线城市(中金2.5 线城市定义为,除开40 个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46 个地级市),近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014 年),限于高基数,我们预期2015 年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%,明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。
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