[摘要] 无论地产商主观意愿如何，一些社会投资者对商业地产投资的兴趣正在苏醒，在不断尝试的过程中，先行者已经在社区商业、小型商业体逐渐发现了商业地产不同于住宅的规律。然而，这仅仅是转变观念的开始，真正的商业地产之路，依然是待解之谜。
商业地产的泡沫
李亚明：中国正在经历城市房地产的大跃进，大量人口往城市聚集，对城市商业物业的需求还是有的，只不过在开发的过程中，可能很多没有认真静下心来去摸索、研究，可能在某一方面没有做好。实际上现在开发商做商业地产的时候，也有几种心态，一种是急功近利，做了开发，再卖掉，这个基本上违反商业发展的规律。还有就是想持有，但是不懂。
像中国的一线城市的商业体系有点大，省会城市尤其是沿海发达省会城市和三线城市，轮商业地产开发已经过去了。但是中西部城市，尤其是现在中部城市郑州、合肥、长沙应该正是方兴未艾，西部城市现在还没有起来。开发商宁可做东部沿海发达三、四线城市，也不愿意做西部的省会城市，这跟人口数量、可支配金额有关系。泛泛地说我只能说到这个层面。包括我们现在服务的一个开发商也是抛弃原来的产业，现在进入商业地产开发，人家也说了一句话，玩商业玩不过大连万达，我占领浙江省的县，直接进入四线城市，人口按照我们现在的了解大概在15万到25万，提前先下乡，希望形成一种模式快速复制。
每个人的出发点、起点标准不一样，不好说泡沫。
王永平：中国商业地产提风险比提泡沫更准确一些，核心来讲就是供求问题。简单量的关系，商业地产大家讲了是结构性矛盾，有的城市只有四五十万人，万达建50万平方米的商业地产，你说量是不是多，我觉得肯定是多了，所以说提风险比提泡沫要好。
郭增利：商业地产谈泡沫为时尚早，一、二线城市早期发展速度比较快，最近几年随着市场需求同时它的增速也降下来了，这也是市场的一种表现。如果说一、二线城市增长依然居高不下，这种泡沫风险存在。从数据对比来看，一、二线城市不存在这样的问题。现在在三、四线城市盲目去扩大商业房地产，特别是政府可能都在盲目地推新城规划、老城激励，推商业房地产的项目，通过它来带动城市急剧发展。
要做商业房地产，物业最终能不能接受你的区位条件，从几年前看市场竞争非常激烈，现在来看三、四线城市市场客观的容量评估应该说有脱节，这种脱节坦率来说不完全是开发商的问题，可能是政府规划的问题，有一些开发商没有办法，希望开发商进入三、四线城市的时候，多研究一下，不要对商业地产盲目抱有乐观态度，做商业房地产要点一定要跟大的商家和小的专卖店沟通，甚至拿地之前也应该做比较，对三、四线城市我个人认为风险比较大。
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