[摘要] 无论地产商主观意愿如何，一些社会投资者对商业地产投资的兴趣正在苏醒，在不断尝试的过程中，先行者已经在社区商业、小型商业体逐渐发现了商业地产不同于住宅的规律。然而，这仅仅是转变观念的开始，真正的商业地产之路，依然是待解之谜。
资金、人才一个都不能少
金勇(世邦魏理仕北方区资深董事总经理)：现在商业房地产的发展的限制条件或者说的瓶颈实际上是长期资本，能够埋在项目里五年、七年甚至更长时间的资本在我们市场上相对来说是稀有的。多数资本在住宅市场里基本上两三年翻一番，然后还有预售、垫资等资金腾挪方式。
商业房地产运营本身是很重要的，这个钱埋在里面有很长一段时间没有什么回报，例如上海恒隆广场，从开始到开花结果花了十年时间，这十年投资40%多，可能很少有公司能够比得了，但是他前七年投资是负的，负到什么程度？前五年的盈利现金流付不起利息，我们很多购物中心也出现过这种情况，要用贷款方式的话，很多年都要贴利息，真正能够见到现金流、利润流的时间就更长了。
真正能够把钱埋这么长时间，能找到这些钱，能有投资人带这些钱真正潜心做这个是一个很重要的因素，也是现在市场上最稀缺的一个资源。
另外一方面，在商业地产发展过程中可能还有一些挑战：一个挑战就是供给和需求之间的关系，真正供给到达市场是要花时间的，需求来得可以很快，也可以消失得很快，两个时间动态不能够匹配是一个的挑战，这是我们作为运营商、开发商每天要面临的问题。现在北京尤其是CBD区域甲级写字楼市场稀缺，租金从280元/平方米/月涨到400元也就是半年时间。为什么？因为没有供给。现在的供给是金融危机时候拿的地，金融危机计划开发，那时候没有什么开发商真正敢做这个事情，但是需求有三个月一下子就起来了，需求起来之后客户就开始抢，抢大的或者合适的面积。当经济下去之后，需求的消失又非常快。作为开发商、业主来讲，你很难预见到两年之后你的需求在哪儿？这里面没有预售，也没有垫资，开发里面的金融投资风险是很重要的问题。
咱们讲的零售业、购物中心，其实现在的挑战不是商业中心和商业中心之间的竞争，而是电子商务，怎么把你的客户从家里吸引出来，怎么把宅男宅女拉出来，这是大的课题。现在广泛用的手段就是娱乐，包括电影、酒吧、餐饮、咖啡，你期望这些宅男和宅女出来，还会跟朋友一起吃饭、喝咖啡、购物等等。我们很多业态比如说电子产品和网上购物的竞争已经很激烈了。中关村[7.74-0.39% 股吧]很多电子商务，现在要说做零售基本不可能，都是在做所谓的批发。现在看到海龙这些大型的类似像集市的方式慢慢逐渐也开始改变，网上购物在一些产品上已经变成占优势了。
还有一点是作为商业房地产的服务商，我们有一个亲身体会，商业地产专业面非常广，要让一个商业中心，一个办公楼能够从开发到用好到增值是很多不同专业人员的共同努力。我们也在设法拓宽我们自己的专业能力，但是这越来越不像是一个单独的开发商能够整合的事。这些团队建立起来，完成一个项目之后，人基本散了，不像住宅开发似的一个项目跟着一个项目，商业地产的运营越来越依靠这种外包方式。比如说用零售、用购物中心做比方，需要明白购物者的心理，给我们做很多购物的消费者心理调查；对品牌理解和对品牌匹配，这也是对房地产的开发商和服务商提出一个比较高的要求，需要懂零售业，还需要懂零售业里的物流方面，比如有些店家不进驻，因为物流配送中心不在边上，所以很多这种细节的事情要求服务商越做越精。越来越专业、越来越精很难集中在某一个开发商上面，现在万达也开始逐渐使用外包方式，把专业能力通过外包交给服务商来做。
结构性短缺
李亚明：从目前商业地产的开发来说，市场层面有两大矛盾：一个是商业开发体量规模过大、过快，与现在市场有的商业零售品牌不匹配，好的零售品牌太少；第二个矛盾就是品牌丰富度和品牌的结构不太一致，实际上现在国内不缺400平方米以下，也不缺1000平方米以上，现在缺的是400到800平方米零售或者集合店。
中国的资源人才有能力考上大学都留在大城市，三线城市有些地方消费起不来，跟人口数量、城市级别以及收入和支出是有关系的。
王永平：我们商业存量不缺，对小商品市场的量要有充分的估计，将来一定会出现火拼局面。
武廷海(清华大学建筑学院副教授)：改革开放以来，中国发展相当程度上是从空间中的生产走向空间的生产，相当于开发生产的是空间，未来发展，这种路径是不可持续的。关于发展商业地产，我有两点认识，是防止规模化，商业地产规模控制在一定程度；第二我们担心社区基本服务缺失，高端服务之外我们还有一些基本需求，不能完全按照商业来实现。
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