[摘要] 4天连发三大利好楼市的新政，超预期的政策叠加，使江门楼市一手购房者加速入市，二手房业主连夜涨价。业内人士认为，新政使购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本大大降低，扩大了购房需求，转变了市场的观望情绪，带动了楼市回暖。
3月30日晚，一二手房业主连夜加价1万元才放盘；
3月31日，保利大都会推出近100套楼王产品，当天12时便有人排队去买房，但其开盘时间是晚上18时；
江海某楼盘在其微信公众号上宣称，从4月1日零时起，90~137平方米的湖景楼王，每套高涨4.8万元……
核心提示：继3月27日国土部、住建部联合下发通知优化今年住房及用地供应结构后，3月30日，央行联合住建部、银监会又发文下调了二套房个贷首付比例（降至四成）。同日，财政部联合国税总局再发文放宽转卖二套房免征营业税的年限（由5年改成2年）。
4天连发三大利好楼市的新政，超预期的政策叠加，使江门楼市一手购房者加速入市，二手房业主连夜涨价。业内人士认为，新政使购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本大大降低，扩大了购房需求，转变了市场的观望情绪，带动了楼市回暖。
政策篇
利好一：优化住房和用地供应结构，稳定市场发展
3月27日，国土部、住建部正式下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称：《通知》）。《通知》旨在切实贯彻国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求，进一步加强住房及用地供应分类管理，合理优化住房及用地供应规模、结构，支持居民自住和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
《通知》强化了住宅用地供应管理。各地国土资源主管部门要根据市场实际情况，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，将住房用地年度供应计划落实到具体地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。进一步采取措施，灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。综合运用多种供地方式，完善招拍挂手段，减少流标流拍，避免异常高价地，稳定市场预期。
《通知》要求各地要立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善型住房需求。
利好二：降低二套房首付款比例
3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，居民购二套房，调整低首付款比例。这一房贷新政规定，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，低首付款比例调整为不低于40%。
同时，公积金贷款政策也做出调整，首次购房公积金贷款低首付款比例为20%，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房的，低首付款比例为30%。
房贷新政到底能给购房者带来多大的实惠呢？
记者为购房者算了一笔账：以江门一套价值80万元的房子为例，如果按照此前首付六成的比例计算，那么首付款是48万元，按照新政四成的首付比例进行计算，首付款则减少到了32万元，这将大大降低购房者的首付金额。
值得注意的是，虽然购房者的首付款大大减少，房贷及利息则会相应增加。
利好三：营业税免征年限“5改2”
除二套房首付比例调整外，房地产营业税也做出了相应变化。3月30日，财政部和国家税务总局联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
过去，由于营业税免征年限为5年，一般来说，二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上。新政实施后，购房者能享受到真金白银的实惠了。
市场篇
怡福地产策划总监陈美华表示，楼市新政来得有些超预期，明显的市场反应是客户下定金快了，出手的决心大了。“我们楼盘3月份的成交量位居前列，成交量上来了，跟着就要涨价，很多客户对我们都有涨价预期。3月30日晚，有客户知道新政后，连夜要下定金和催我们签约。3月31日，我都在处理这样的客户，凤山水岸和尚岭新筑两个项目加起来有10多组。”陈美华说，政策加码将于4月份产生明显效果。
“效果能去到哪，就看涨价的幅度大不大了。大家担心房价反弹，因为目前处于降息通道，现在又降首付，客户担心政策‘药效’过猛。我个人认为，江门的供应量还很大，价格的涨幅不能太大。对购房者来说，应抓紧机会出手。”陈美华说，目前城区还有很多性价比较高的产品，估计4月的成交量还会放大，关键要看6~7月的市场承接力，全年的成交量都不会太差。
保利大都会刚好在3月31日推出近100套楼王产品。据楼盘销售人员介绍，当天12时便有人去排队买房，但是开盘时间是晚上18时。“虽然先排队的客户先选，但没有想到客户来得这么早。这批楼王单位都是大户型，购买的客户主要是二次置业者，他们基本都知道楼市的新政策。我们之前放出的价格段，他们普遍能接受。”该销售人员说，只要客户有还款能力，目前建设银行已经明确二套房可以低首付四成了。
骏景湾地产销售经理麦伟强表示，他们3月31日早上就与销售人员开会，要求销售人员与客户分析这些政策的利好，并在销售中心张贴了相关的政策内容。“新政出来后，这两天还没有很大的反应，估计要到周末市民才会有大的反应。”麦伟强说。
另外，记者发现，多个楼盘放出涨价的消息，但大多不愿意透露涨价的幅度。江海某楼盘在其微信公众号上宣称，从4月1日零时起，90~137平方米的湖景楼王，每套高涨4.8万元。
东鹏地产二手部总经理何梅珠表示，3月30日新政出来当晚，就有业主连夜要求涨价，而从3月31日的情况来看，看二手房的买家也比此前积极了。
“有个客户比较特殊，既卖房又买房。他想把自己的房卖掉，然后再买一套大些的二手房。3月30日晚上，他跟我们说，要把原来放盘的房子涨1万元再卖。”何梅珠说，因为政策的原因，卖家和买家都比较紧张，他们就催这些客户快些下定金。何梅珠表示，公司咨询过银行和住建部门，他们承认从4月1日起开始实施新政。
营业税免征年限“5改2”对北新区的二手房影响很大，那边都是新房子，原来因为交易成本太高，成交量难以增长。现在新政出来了，二手房市场肯定会再热起来，因为客户的心态是买涨不买跌的，但市场效果难以去到2009~2010年执行“5改2”时的情况，毕竟现在的供应量很大，特别是一手房价与二手房价差距不大。
记者从另外一些二手中介机构了解到，政策出来后的几天，买家入市的情绪高涨，再忙也要看房。
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分析篇
广州美智地产总经理汤建军：
营业税免征年限“5改2”，或冲击一手房市场
广州美智地产总经理汤建军说：“二套房首付四成，从政策层面上看，推动了一批改善型买家入市。以往二套房首付六成、利率偏高等因素影响了这批买家入市，这次新政的出台，降低了他们的购买成本和门槛。另外，新增还特别促进了一些面积段稍大、总价较高的改善型房源的销售，这对于未来的楼市具有提振作用。江门同样会受到大环境的影响，如果政策在北上广深一线城市动起来，江门也会受到波动，楼市政策的节奏基本是一致的。一二线城市受到影响，更能有效辐射到江门这些三四线城市。”
对于个人转让2年以上房产免征营业税的消息，汤建军表示，这会刺激二手房市场的成交量，但对于一手房市场来说未必是好事。一些于2010~2012年买了房要炒房的买家，在新政出来后，可能会将手上很新的房子放出去，这会增加供应压力，或对一手房市场造成冲击。
汤建军表示，在目前整个楼市供应量偏大的情况下，上半年还会陆续有相应的政策出台对楼市进行正面补充。他认为，直接降低利率是行之有效的方法。虽说中央是支持房地产的，但银行对于房地产的风险评估还是比较谨慎的，在实际操作上，利率折扣并没降多少。一是首付比例，二是利率优惠，如果能够落实下来，还是比较有效的。他相信慢慢也会有相应的调整，有更多的利好政策出台。
元子地产总经理谭华驹：
营业税免征年限“5改2”，利好一手房市场
元子地产总经理谭华驹表示，此次二套房贷款低首付比例降至四成的政策对楼市将产生较为直接的刺激。
2014年限贷政策放宽后，从认房不认贷变成了认贷不认房，然而从购房层面来说，二套房的首付问题依旧是放宽限贷的关键因素。此次新政一出，可以说是认贷不认房的补充，对改善型消费起到了立竿见影的作用。
大部分购买二套房的人都会先把套房卖了再买第二套房，但是此前免征营业税的年限为5年，这令大部分人在卖套房时有所顾忌。这次营业税免征年限“5改2”，是与二套房贷款低首付比例降至四成政策相结合的，表面上是刺激二手房市场，实际上也利好一手房市场，能进一步提高二手房业主卖房的积极性。
谭华驹强调，这两项政策推出的时间有巧妙之处，时间为3月末4月初，在5月黄金周前一个月推出新政，表明政府是有意推动消费，减少楼市库存量的。在新政的影响下，估计半年内江门的中高端项目以及大户型产品的销量会得到提升，因为改善型购房者一向的目标都是一些高质量的项目或者大户型的产品。
奥园地产江门片区营销总监陈志炎：
房价肯定会回升
奥园地产江门片区营销总监陈志炎认为，二套房首付降至四成，对于三四线城市来说尤其有利。因为一二线城市的房价起点高，总价也高，即使二套房首付降至四成，购房者的资金压力也比较大。反观三四线城市的房价不贵，拿江门来说，如果买一套100平方米的单价为6000元/平方米的房子，总价要60万元，首付四成只需要20多万元，改善置业的门槛一下子降低了，这会刺激更多有能力的购房者买房。
对于江门接下来的房价走势，陈志炎认为一季度楼市利好政策频出，会加快今年江门房价的回升速度，“购房者多了，需求量大了，从供需关系来看，房价肯定会回升”。在一季度后两天公布有利政策，相信会有不少开发商酝酿4月份涨价。
陈志炎认为，个人转让2年以上普通住房免征营业税这一政策有利于二手房市场交易，比如一些客户需要改善置业，但因为资金有限，不足已支付四成首付，转而购买二手房时，却能享受到这一政策对二手房交易的利好。其必然会刺激这部分改善型置业者出手，进而令二手房成交量提升，二手房成交量的提升则会直接导致一手房成交价格的上涨。
华茵堡地产营销总监黄锦康：
组合拳叠加力度史上猛
华茵堡地产营销总监黄锦康认为，二套房首付降至四成，增加了购房者的信心，尤其是为改善型购房者入市提供了有利的因素，这在一定程度上降低了购房者的购房成本，释放了更多的有效需求。对于江门这些三四线城市，这次政策传播的速度和发酵的程度都比以往要快，移动互联网时代，利好消息只要一出台就会被购房者消化，不分地域。
另外，个人转让2年以上普通住房免征营业税的政策有效降低了二手房的交易成本，这对二手房市场是极大利好的消息。另外，此政策在某种程度上释放了更多的资金源，有效实现了一二手房市场的资金配置。
连续密集出台的政策是近期中央利好楼市的组合拳。中央先后从公积金调整、税费调整、首付成本杠杆等方面对楼市进行了调整，可以说，这次的调控力度是史上猛的。如果接下来，中央再在利率上做出对应的调整，相信效果会更加明显。
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