[摘要] 2014年上半年，随着各项主要指标不同程度地出现回落，我市房地产行业进入调整期，对宏观经济的拉动作用有所减弱。市场正呈现竞争加剧、利润减薄和阶段性供大于求的“新状况”。
一、主要指标一览
二、概述
1、开发投资增速趋缓，新开工面积高位回落。土地市场冷清。
2、供应量同比明显增加，区域结构过度集中。库存量持续攀升。
3、商品房成交量同比小幅下滑。存量房市场相对低迷。房价二季度全面停涨。
4、本地房地产业开始进入减速慢行、理性调整的阶段。
三、开发投资
| 时 间 | 开发投资（亿元） | 新开工面积（万平方米） | 竣工面积 （万平方米） | 施工面积 （万平方米） | ||
| 合计 | 其中住宅 | 合计 | 其中住宅 | |||
| 2014年上半年 | 62.78 | 30.19 | 189.38 | 133.99 | 87.89 | 938.98 |
| 同比（%） | 25.2 | 14.4 | -35.7 | 14 | -4.5 | 27.5 |
2014上半年蓬江、江海区完成开发投资同比增长25.2%，各月累计同比增速逐月回落。房企对市场的预期趋于谨慎。新开工面积同比高位回落超三成，但仍超过同期的批准预售面积，未来市场供应量仍较为充足。
四、商品房供应
2014年上半年，蓬江、江海区批准28个房地产开发企业预售商品房项目共28个，比2013年同期增加7个；其中新开盘项目9个，比2013年同期减少1个。截至上半年末市场待售商品住宅约10600套，同比增长60.7%。未来2-3年内商品房潜在供应面积约528万平方米，同比增长5.6%。
| 时间 | 商品房批准预售 | |||
| 总面积 | 住宅面积 | 商业面积 | 住宅套数 | |
| （万平方米） | （万平方米） | （万平方米） | （套） | |
| 2014年上半年 | 84.65 | 68.65 | 15.81 | 6328 |
| 同比（%） | 56.2 | 48.6 | 98.1 | 48 |
注：1、待售指已取得预售许可或初始登记后尚未进行网签的状态。
2、潜在供应指已经取得发改局的立项批文尚未申请预售或现售的房屋。
2014年上半年的商品房供应主要有以下几个特点：
1、供应总量同比明显增加，库存量持续攀升。(见图1，下表)。2014年上半年的供应面积同比增长56.2%，为历年同期。住宅库存消化周期已拉长并接近12个月，需引起重视。商业供应比重与去年全年比回落至较为正常的水平。
图1
各类用途商品房供应面积比例（单位：%）
| 住宅 | 商业（办公） | 住宅 | 商业（办公） | ||
| 2014年上半年 | 81 | 19 | |||
| 2013年 | 61 | 36 | 2011年 | 89 | 11 |
| 2012年 | 91 | 9 | 2010年 | 93 | 7 |
| 2009年 | 2010年 | 2011年 | 2012年 | 2013年 | 2014上半年 | |
| 商品住宅批准预售面积 | 77.54 | 112.22 | 106.13 | 109.34 | 142.18 | 68.65 |
| 商品住宅成交面积 | 116.39 | 96.1 | 105.75 | 102.92 | 135.09 | 53.92 |
| 商品住宅待售套数 | 4000 | 6100 | 6700 | 7000 | 9200 | 10600 |
| 库存消化周期（月） | 5.4 | 9.5 | 9.6 | 9.7 | 9.5 | 11.2 |
注：库存消化周期=月末待售套数/近12个月月平均成交套数。根据研究，较为合理的库存消化周期为9个月左右，超过12个月则为供过于求状态，不足6个月则为供不应求状态。
2、供应量在二季度明显放大。见图2。春节前后市场较为平静，3月供应量开始逐步恢复，并连续四个月大于成交量 。
图2
3、供应区域过度集中在北新区和滨江新区。这两个区域供应面积比例之和已高达78%，使得区域内项目之间的竞争十分惨烈。江海区比重则减少至20%，其他区域近乎零供应。
| 北新 | 滨江棠下 | 江海 | 潮连荷塘 | 城区 | 杜阮 | |
| 2014年上半年 | 47 | 31 | 20 | 1 | 1 | 0 |
| 2014年一季度 | 55 | 35 | 10 | 0 | 0 | 0 |
| 2013年全年 | 37 | 20 | 30 | 4 | 9 | 1 |
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