[摘要] 在房地产市场出现明显的需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡的背景下，一二线城市房价易涨难跌；三四线城市却受困于人口回流与经济实力，呈现供大于求的现象。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了全国整体房地产市场已经逐渐出现的冲高回落趋势。
在房地产市场出现明显的需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡的背景下，一二线城市房价易涨难跌；三四线城市却受困于人口回流与经济实力，呈现供大于求的现象。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了整体房地产市场已经逐渐出现的冲高回落趋势。
如果对2013年楼市用一个词概括，“分化”或许最为恰当。“一二线城市托人买房，三四线城市请人买房。”尽管只是一字之差，但在“托”与“请”的转换之间，透露的市场行情却大不相同。
中指研究院发布的百城房价数据显示，百城房价自2012年6月以来连续19个月环比上涨。不过，不同城市房价却呈明显分化：一二线城市房价上涨压力依然突出，三四线城市价格继续下行。“从进军三四线城市，到逃回北上广，品牌房企的布局调整反映了当下的市场变化。”某知名房企负责人认为，“深耕一线城市及部分热点二线城市是企业利润及未来发展的保证。”
而在谈及楼市分化的原因时，世联行地产董事长陈劲松认为，其根源在于人口流动、收入分化、产业集聚、服务半径和水准、运输距离等因素。
“双分化”或将加剧
多家机构发布的数据和研究报告显示，2013年我国楼市房价和房企分化趋势明显，2014年这种变化仍将持续。“由于一线城市的供应量不足、需求极大，所以一线城市房价将延续涨势；二线城市则是比较平稳的、缓步增长的趋势；三线城市面临的压力比较大，房价将保持平稳可能不会有增长；而四线城市是一个下降的趋势。”花样年控股集团董事局主席潘军对2014年的楼市行情给出了自己的判断。
对于房企的“分化”趋势，同策咨询研究部总监张宏伟认为，会呈现新格局或将上演“龙争虎斗”。“2013年，销售过百亿元房企军团扩大到71家，较2012年增加18家。房企千亿元军团的扩容与百亿元企业规模的扩大，表明市场集中度进一步提高，房地产企业争夺市场龙头老大地位将更加激烈。”
此外，千亿元与百亿元以上房企的“分化”特征将更加明显，尤其是对于排名30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”将成为未来房企竞争格局变化过程中的主要特征。“2014年房价涨幅放缓已经成为市场共识。”某机构分析报告指出，随着土地供应的增加，以及差别化调控政策的推进，2014年房地产市场的多项指标增速都将放缓，未来楼市将可能进入“减速”运行的阶段。
中国银行发布的《2014年宏观经济金融展望报告》则指出，由于三四线城市就业和发展机会有限，经济发展不均衡、就业机会不均等的状况很难出现根本性变化。此外，十八届三中会全要求，进一步放宽中小城市户籍限制、严格控制特大城市新增人口，这意味着随着土地改革制度的推进，中小城市的土地供给将大幅增加，房价下跌城市个数可能继续增加。
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