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土拍规则花样多 江门只是“小儿科”

鱼塘总裁 2017-08-10 17:53:05

近一段时间,江门土拍出现了一些新现象,开发商拿地再也不是单纯的价高者得,这在政府部门公示的土地招拍挂说明中体现得很明显,一系列的附加条件,让房企不得不适应新“玩法”,去算清拿地成本和获利空间这笔复杂的帐单。

今年开始,江门的土拍规则中,多幅土地已延续“限地价、竞配建”的竞拍方式,新增代建公共配套的具体要求。在8月中即将出让的新会南新区梅江蓢交、孖洛、九宾、西甲九滨地块,就要求建一幢≥110000㎡的70层酒店商业综合体,同出一辙,9月拍出的杜阮芝山大道春景园西侧地块,代建≥2000㎡的幼儿园,建成后无偿移交政府。

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但对于而言,江门的这些规则也只是“小儿科”,“自持”、“双限双竞”等土拍方式在各地层出不穷,可见政府已从土地一级市场着手对楼价进行了调控,房企转变盈利思路迫在眉睫。

房企成房东 “自持”只租不售

17年6月6日,经过近40的现场竞价,万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年,拿下佛山桂城C22街区地段逾5.5万㎡地块。这意味着万科将变成房东,所建商品房不能够拿来出售,只能出租。大面积的自持,对开发商的资金链是一个巨大的挑战。

限地价竞房价 比谁买的低!

限地价竞房价政策,这种出让方式简单来说,就是在事先确定地价的情况下,以商品房售价“价低者得”的原则,确定最终的竞得者。这种方式以及在北京、青岛等地推广。

具体玩法是:当竞拍到限价时,开始比谁买的低!比如某地块的房屋销售价格限价为13600元/平米,在竞买时,竞买人每次可向下降低50元/平米来报价。比如最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平米,那么将来销售房屋时,即便是户型、朝阳和楼层的户型,也不能高过1.3万元/平米!只能比它低,不能比它高。这意味着,土地市场届时将出现从未有过的“奇特”景象,开发商们的报价将比着向下降,玩的就是心跳!

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玩法:“双限双竞”10年内禁止买卖

6月28日,石家庄正定新区的6宗净地出让,在此次土地竞拍中,将使用“限房价竞地价,限地价竞房价”的新出让方式,拿证后还十年不能出让。

“双限双竞”这种特别绕的方式指的是,在同时限定土地出让价格和房屋销售平均价格的前提下,先竞土地价格,未超过土地限制价格(含土地限价)按报价者得的原则确定竞得人。超过土地限价的,以接受土地限价为基础,以房屋销售平均价格为基准,向下竞房屋销售平均价格,按照房屋销售平均价格出价者得的原则确定竞得人。当房屋销售平均价格低于房屋销售平均价格下限时,则停止竞拍,该宗地流拍。

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鱼塘总裁本人对土地管理部门想出的这些招数表示十分佩服,江门会出现这些奇葩土拍规则吗?我相信大家对“价低者得”的方式会更喜闻乐见。

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