从各类房地产抵押价值评估、房地产转让价格评估、房地产课税价格评估等，到如今证券化评估业务的发展，都对房地产评估提出了更高的要求，房地产评估有了更广阔的天地，同时也使得房地产评估遇到了更多的挑战。在房地产评估中，房地产价值也不仅仅只是用市场比较法就可以来衡量的一个价值，更多的成为了一种价值的挖掘，而房地产评估是一种艺术的性质，也需要更多的实践经验去体现。
房地产价值类型及概述
PS：房子的多重价值
房地产价值可分为抵押价值、市场价值、投资价值、重新构建价格等。抵押价值为估价对象在价值时点假定存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的估价对象未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值；市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额；投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特点投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额；重新购建价格是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。
在房地产评估中，评估的目的不同，价值类型不同，都会在一定程度上影响房地产价值，但是房地产价值的充分挖掘不仅仅在市场价值、投资价值才可以体现，在抵押价值、重新构建价格中亦可以体现。
房地产价值挖掘必要性
优质地产价值更受青睐
在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、使用原则、估价时点原则、替代原则，对房地产抵押价值评估还要遵循谨慎原则。在实际的房地产评估中，估价师也往往将谨慎性原则作为十分重要的一项参考因素，很大程度上会考虑房地产以后的变现能力、房地产的快速变现价值、房地产贷款企业若无法偿还贷款抵押项目的可转让性等，房地产若出现坏帐，对房地产评估机构自身所产生的影响，从而会使得房地产的估值过于保守，使得房地产评估机构与客户、房地产评估机构与金融机构、客户与金融机构之间经常出现估值意见不一致的“矛盾” 。而这种对价值的分歧，不仅仅会在一定程度上对房地产评估机构业务产生影响，也会对金融机构信贷业务客户的扩展产生一定的影响，进而制约了各类贷款企业自身的发展和规划。可见，房地产评估在目前房地产贷款占金融机构全部贷款比重快速增长时代的重要性，而房地产价值的充分挖掘，也有利于融资过程中各个参与方自身价值充分体现，但目前信贷不良资产率到提高，对房地产评估机构更好的识别优质房地产、优质企业客户，充分挖掘房地产价值提出了更高的挑战。当然，企业提供资料的真实性、完整性对房地产价值的挖掘也起到至关重要的作用。
房地产价值挖掘切入方向
影响房地产价值的重要因素
房地产价值挖掘的切入点与房地产价格的影响因素相似，但是在日常房地产评估中我们往往将各项影响因素同质化。
房地产价格影响因素笼统的说包括区位状况、实物状况和产权状况，我们将各项因素细分可以看到，每个因素下面房地产项目都有其自身的切入点和特色之处。从项目整体区位来看，影响因素有区位的政策环境、社会环境等；从环境功能方面来看，影响因素有日常安全性、交通及生活便利性、人文环境及自然环境的舒适性等；从建筑物主体功能来看，影响因素有平面布局、层高层数、空间布置、物理性能、环保性、艺术性、经济性等。而我们更需要从项目的相同因素中找到项目的特色之处，才能更好的挖掘房地产的价值。
房地产价值挖掘实例
看清房地产价值从这几个方面入手
在房地产众多影响因素中，我们选出其中几个重要因素以及编者在实践中遇到的特殊考虑因素，做出列举。
1、品牌效应的挖掘
在房地产评估中，像碧桂园、万达、恒大等一些开发商企业，在市场中消费者对其认可度较高，不论是从品牌自身的知名度、品牌的美誉度、品牌的竞争力来看，均有一定的优势，而品牌效应带来的自身房地产价值和增值空间，也对房地产价值起到正向加分作用。而此类型的企业，更多的也应该关注企业自身的还款能力，抵押物更多的成为了一种融资渠道。
除了房地产自身品牌效应外，还有其它品牌房地产对周边房地产市场的带动作用，也是房地产评估中需要考虑到重要因素，品牌的带动效应对房地产潜在价值有非常重要的影响。例如，某写字楼处于老的金融区域，其周边优质写字楼较少，若有万达、华润等大型开发商的入驻，不仅会对区域写字楼的整体形象带来影响，也会吸引更多大型企业在区域内的入驻，带动区域的发展，从而使其它写字楼的潜力大大提高。
2、城市规划的挖掘
在一些沿海城市或者山城，旅游地产成为各个开发商主打的项目，但是房地产的居住成熟度或者商业繁华度并不一定能达到最优，而且在一些政府规划中的旅游景区，政府为了引进开发商对区域进行开发，会在拿地价格等方面给予开发商一定的优惠政策，都会在一定程度上影响对房地产实际价值的判断。实际上，对于一些政府形象工程而言，房地产潜在的价值是巨大的，房地产自身的价值也与城市规划相辅相成。
同样的，还有城市地铁的规划和一些二线城市、三线城市高铁的规划和开通，都对其周边房地产的价值，乃至一个城市的房地产价值有一定的带动作用。房地产开发企业随着房产的建成，其回款能力与还款能力也会提高，而对于企业而言，企业对自身所有的房地产价值的判断更多的是考虑房地产的持续运营所能带给企业的，企业对其所有资产的估值高于金融企业或中介机构，这种分歧也使房地产价值的挖掘更有意义。
3、楼宇自身特殊条件的挖掘
除了由外部因素对房地产价值产生影响外，房地产自身也存在许多通过市场价格所无法体现出来的价值因素。
例如，在一些城市，LED显示屏在传播商业信息的同时，所带来的噪声以及亮光，在一定程度上影响了市民的工作与生活，政府也在LED屏幕的批复工作上更加严格，甚至在一些区域禁止安装LED屏幕。在这种情况下，若某楼盘已经拿到允许安装室外LED屏的批复，通过其周边楼盘进行比较得到的价格并不能使此房地产价值得到充分的体现，但实际上LED屏幕的设置，将对企业的内部、楼盘的昭示性都产生一定的影响。
另外，对于一些特殊性物业，如数据中心这种抗震性能较强的建筑物评估，在评估时也不能仅仅考虑其建造成本，评估其重新构建的价格扣除其折旧，物业的稀缺性、物业带来的也都应该成为房地产价值挖掘的重要因素。
综述，挖掘房地产项目的价值，将房地产项目价值化，已不仅仅是房地产开发商、房地产策划人员、房地产项目建设者应考虑到问题，作为房地产评估人员仍应体会房地产评估这门艺术，在科学量化房地产价格影响因素对房地产价格影响，提高估价科学性的同时，多方位考虑，以客户为中心，在将风险化的同时，也使客户的利益得到化。
世联行江门分公司2017-08-23 17:39:45
