[摘要] 2017城区去化周期直降至3个月，为增加土地供应，房企不惜豪掷千金，土拍上演连场好戏。“有货即是王道”，已然成为了近期江门楼市的主题，房天下策划《开拓者》，从土地供应，新房供应以及业内看房等多方面，为你寻找楼市“新源”！房天下连线怡福地产营销总监陈美华，谈谈她的看法。
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房天下讯 2017城区去化周期直降至3个月，为增加土地供应，房企不惜豪掷千金，土拍上演连场好戏。“有货即是王道”，已然成为了近期江门楼市的主题，房天下策划《开拓者》，从土地供应，新房供应以及业内看房等多方面，为你寻找楼市“新源”！房天下连线怡福地产营销总监陈美华，谈谈她的看法。
房天下：住建部4月初发布一则关于用地供应管理和调控有关的工作通知，明确表示，土地供应在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。请问您是怎么看待江门的土地供应呢？对于近段时间的高价地频频出现，您又是怎么看待呢？
陈总：由上表可知，2015-2016年江门中心城区土地供应量相对于当年的商品房消化量而言土地供应不是很充裕，再加上部分土地挂拍后存在开发周期滞后等不确定性，导致2017年部分区域住宅供应出现阶段性“断层”，偏紧的供地环境令房价上涨压力较大，针对住宅供应在“6个月以下”销售期的区域，政府将增加土地供应以平衡市场需求；而关于房价上涨的因素，其实也存在另一种情况，就是目前精装房产品供应占比不少，无形中也拉高了整体房价，所以市场还需客观认知对待。
近期江门市出现的高价地，一方面受区域市场供求关系的影响，出现阶段性住宅供应低位；另一方面也受周边城市全面严格的“限购政策”影响，开发商在当地的市场发挥空间及竞争环境出现较大变化，将战线投向相对有发挥空间的江门市场也是无可厚非的。“高价地”必然催生“高房价”，市场不排斥“高价高质”的产品，最担心就是滥竽充数，产品价格“虚高”，这既影响市场正常发展秩序，也影响了真正用心做好产品的开发商。要解决高价地频现的情况，还是需要政府职能部门从两个层面出发，一方面加快及平衡好土地市场供给，另一方面要出台相对科学的项目定价指引规范标准，而不是人为的按概率来指导。
房天下：据数据显示，江门中心城区库存量出现较为明显的供不应求局面，您认为造成这种局面的原因在哪里？您认为这种供不应求的局面还会持续多久？未来房价会有怎样的波动？
陈总：江门中心城区目前实际只有不到4800套新房源可售，按过去半年1500/月的平均值，只有3个月消化期的供应量，这是江门房地产市场周期性发展的结果，核心原因是过去一年热点城市“高价地”涌现，大区域房价拉动快速上行，“高地价高房价效应”助推了市场“去库存”；另一方面，过去两年相对宽松的金融政策也促进了大量刚需入市，再者，近两年来，城市大交通战略可谓如虎添翼，一定程度上活跃了市场购买力。
预期江门市场住宅供应在较长的时间内销售期仍处6个月以下的“供不应求”期，在土地供应市场仍没有明显突破前，房价仍将稳步微升态势概率较大，目前“限购”政策和金融政策收紧等措施已经在一定程度上抑制房价上行速度，江门楼市更趋稳健发展。
房天下：4月22日，江门出台新建住房的限购限贷政策，加上新房供应不足，您认为会不会造成更多的需求涌进二手房市场？
陈总：二级市场住宅成交的活跃在一定程度上剌激了二手存量房的去化。对二手房的成交有一定的促进作用，但成交量不会出现很大的变化。
限购限贷政策出台，部分不“达标”的买家首付款必须6成，无疑大幅提高了购房门槛，相对较优质的二手房将是他们考虑的重点，购买二手房相对客户而言有一定的便利性，既可即买即住，还可自由选择地段，满足不同客群的需求，促进效果是有的。
由于江门二手住宅市场一直不及一、二线城市的活跃，“价格倒挂”情况很普遍，同区域二手房价比一手要高，甚至存在“无效装修”、不合理定价的情况，再加上三四线城市人居生活空间没大城市的紧张，反而对住房有一定的要求，他们更关注买“新房”。这些因素都大幅削弱了二手市场的成交表现，所以政策出台对二手住宅市场有促进，但影响不算大。
房天下：可以说说项目在未来的供应计划吗？
陈总：怡福地产目前在售项目货量不多，凤山水岸项目压轴120套住宅将在近期加推，项目也计划在近期推出商业产品；尚岭新筑三期计划明年年初推出，其他5个新项目计划在2018-2019年集中推出市场，重点分布新会区、江海区、蓬江区、鹤山市，目前仍处前期规划筹建阶段。
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