[摘要] 2016年的江门楼市，注定不平凡；江门正以超乎想象的速度，不断成长，逐渐成熟。即将收官之际，江门房天下特别策划《见证2016》年度总结大戏，与您一起重温楼市，共展2017！本次我们有幸采访到君华禧悦台董事长助理杨敏女士，共话楼市。
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房天下讯 2016年的江门楼市，注定不平凡；江门正以超乎想象的速度，不断成长，逐渐成熟。即将收官之际，江门房天下特别策划《见证2016》年度总结大戏，与您一起重温楼市，共展2017！本次我们有幸采访到君华禧悦台董事长助理杨敏女士，共话楼市。
君华禧悦台董事长助理杨敏女士
房天下：2016年对于台山而言，是丰收的一年。截止10月数据，成交总套数同比去年上涨63.6%。您认为成交火热的影响因素主要有哪些？另一方面，台山目前的待售商品住宅库存情况相对其他区县更为严峻，您又是如何看待这种现象？禧悦台在每次开盘都能取得不错的成绩，在产品定位和去库存方面，是否有比较好的经验分享。
杨总：成交火热原因：,经济高速发展,近些年来,实体经济下滑,民间投资增速断崖式下降。现在房地产在GDP当中占比很重要,具有稳定市场的需求。第二,国民生活水平提升很快。对居住改善需求的人越来越多,同时市场的投资需求也越来越多。第三,一二线城市限购限贷政策，一二线城市的人口持续的净流出,供求关系的影响,也是促使了成交量的升温。第四,货币政策的宽松政策,致使资金成本较低,资金是需要找到投资的地方,那么目前来看投资楼市无疑是佳的选择。
如何看待库存：如今频繁提起的楼房高库存问题可以归结为是前几年城镇化大规模发展的遗留后果。其实，更准确一点来说，是土地城镇化大跃进的后遗症。过去，很多地方政府认为城镇化是推动经济增长的动力，这点没错，但是它们把城镇化等同于造城，就错得离谱了。一二线城市的繁荣，得益于源源不断人口的流入，有进便有出，三四线人口在流出，大量房产积压在那里产生了。地方政府想要造城，前提是有充足的土地供应。在中国，你可以看到奇特的一幕——土地供应和城市的真实发展需求背道而行，“一线城市吃不饱，三四线吃不了”。
开盘分享：一个项目的旺销关键在于产品定位，这个定位不仅仅是开发理念还有营销理念还有销售渠道定位的准确，才能确保销售成功，至于去化库存，就要需要尊重市场规律，，运用信贷政策，降低购房门槛。第二，控制土地溢价，减缓房价上涨。第三，落实户籍政策，促进安居购房。第四，减少商业配建，增加住房供应。 第五，降低交易税费，活跃二手交易。
房天下：东区作为台山较早开发的重点区域，君華·禧悦臺当初选择进驻是出于什么考虑呢？您又是如何看待东区的区域实力和价值买点？
杨总：战略外拓，是近几年楼市的以热门词汇，那是因为在限购限贷的调控政策重压下，一二线城市的楼市成为重灾区。与此同时，台山作为一个四线城市，受调控影响比较小、地价便宜、楼市平稳的原因，也日益成为开发商的重点布局对象。第二方面，台山跟一二线城市深受限购限贷政策不同，政策滞后性也比较强，当一线城市销售遭遇滑铁卢时，台山的成交很稳定，且价格还在稳步上扬中。目前的价格应该是5年前的江门，第三方面，台山城市化进程刚刚开始，发展空间也更大，供需关系也更为稳定。也因为这些原因，超群地产进驻台山也是势在必得，不过，三四线城市也并不是看上去那么美，我们入驻之前，还是要进行甄别。重要的是要看这个城市的知名度，不一定要在房地产领域很知名，至少要有某个特产，提到这个城市，人们会马上想到某个有特色的东西。而台山，中国侨乡，就是他的特色，还有，台山的政府，在推广这个城市上都希望有所作为。据我所知，台山政府对房地产开发支持力度还是挺大的，这也是我们选择进驻台山原因之一。
东区，台山的门户，在整个城市中起着承上启下的作用。站在台山本身城市发展的角度来说，这是城市发展的需要，因为台山一直向南发展，重心也向南，导致城市发展不均衡，想要城市发展更快，想要推广侨乡文化，在珠三角取得更高的社会地位，东区发展已经箭在弦上，南区人口密集，土地供应量也越来越少，必须要有一个优质区域来替代城市的副中心，而东区够大，大到可以再造一个台城，东区有高速，有高铁，畅达珠三角各城市甚至港澳地区，还有基础学位建设，均已在如火如荼的在进行中了，东区的价值洼地很明显。
房天下：目前台山的房企除碧桂园、骏景湾等少数几家品牌房企外，几乎都是本地开发商的“天下”，君華·禧悦臺作为一个外来开发商会怎样去突围？如何做出差异化的产品赢得购房者的青睐？
杨总：外来并不可怕，可怕的是给这个城市注入新鲜的开发理念和居住理念，影响到老百姓对高品质生活的追求，同时也会对本地开发商在专业提出更高要求，要求在产品打造上做差异化产品。超群地产在品牌建设上，我们更注重品牌战略和人才战略，在售的君華·禧悦臺合作品牌都是国内国际一线品牌，还有我们的设计团队、操盘团队，均市在一线城市有规模的公司历练经验，因此我们能在短时间内在台山打开市场，占位成功是跟我们整体策略分不开的。
房天下：“互联网+”的概念推行多时，在江门市区普遍成为传播的主流形态，但台山市场却少有房企运用互联网+的思维卖房。君華·禧悦臺首次入驻台山市场，先后参与了房天下举办的大话地产、看房团，更选择了直播等多种方式宣传，请问您又是怎么看待房地产与互联网之间的结合？
杨总：互联网改变了世界，各行业也都纷纷与互联网挂钩。房地产结合互联网形成的互联网思维，主要是指房地产营销与互联网的结合。
人人都提互联网化，但在台山房地产营销方面确实薄弱的营销领域，纵使我们也选择了很多互联网的宣传方式，却依然无法有力的解决一个关键问题——客户在哪？
台山跟一二线城市不同，消费的主力大军除了城市还有乡镇，也就决定了仅仅靠互联网方式来传播项目，有一定的制约性，必须依靠线下人力实现传统销售漏斗的营销模式效能来控制极速下滑，这就需要全新的营销思维。
互联网一直是一种快速和廉价的信息源，但房地产是实体商业。
互联网对房地产而言只是一个工具，但是否就是一种销售终模式，其实也是不可能。但必须承认是互联网和电脑系统化简化办公程序化和服务。这是这个时代的主流，但如果把房地产销售去打包给互联网，这个定论是存在问题的。
只能说互联网让信息变得更加透明，终形成产业链销售环节简化和简化后压缩的功能大利润化。
未来如果有结果，大致会有两种，一是互联网取代传统房地产，一是房地产融合互联网。终在政策的允许下，房地产可能会带给所有人天翻地覆的感觉。也许那时买房就和买菜一样简单，房地产也可能会更快速地流转，甚至可以和建筑业配合起来实现私人定制的房地产来。
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