[摘要] 目前，江门市住房和城乡建设局网站还没有公布2月份江门市房地产市场主要数据。根据其2月17日公布的1月江门市房地产市场主要数据，江门市有待售商品住宅49341套，其中鹤山有6940套。这样的库存压力算不算大？鹤山楼市行情如何？
目前，江门市住房和城乡建设局网站还没有公布2月份江门市房地产市场主要数据。根据其2月17日公布的1月江门市房地产市场主要数据，江门市有待售商品住宅49341套，其中鹤山有6940套。这样的库存压力算不算大？鹤山楼市行情如何？
记者通过走访了解到，在国家、省、市不断出台新政策去库存的背景下，不少市民出手购置新房，鹤山楼市迎来猴年的销售开门红。“鹤山楼市库存压力不算大，在江门地区属于中等水平吧。”一楼盘开发商表示。
购房新政“好礼”不断
2015年，楼市利好政策频现。3月30日，央行、住建部和银监会三部委联合发出通知，二套房贷首付比例低可降到四成，同时又推出一项利好二手房交易的政策，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这被业内人士称为“330”新政。
紧接着，江门也出台相关的细则促楼市去库存。5月，江门住建部门出台了“稳价促量去库存”七条措施，包括了降低住房公积金个人住房贷款首付款比例、提高住房公积金高贷款额度、放宽五邑华侨的购房限制、推动金融机构加大对房地产信贷的支持力度、将新建商品房价格认证制度改为价格备案制度等。
购房政策的“大礼”还没送完，9月底，央行再度发文调整非限购城市的首付款比例：对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例降低至25％。这被称为楼市“930”新政。
今年春节假期刚过，房贷新政再次迎来利好。江门首次购买普通商品住房的居民家庭首付低为20%，回到“两成首付”时代。
政策上利好频出对鹤山楼市的成交有着十分大的促进作用。在事业单位上班的小王，他刚出来工作不久，存款不多，原本要支付三成首付觉得比较吃力，但现在首付只需二成，他觉得自己可以买房，做“房奴”了。而一些市民也趁着新政策，考虑购置改善型的商品房。因此，春节期间，鹤山楼市出现销售旺季，有些楼盘甚至一推出限量特价房就被抢购一空。“已经很多年没见到这种情景了，往年春节是淡季，但今年不一样，看楼的、买楼的，都超出了我们的预期。”有开发商称。
鹤山楼市库存压力不算大
根据江门住建局公布的1月份数据，其中鹤山市的具体情况为：批注预售总面积9.26万平方米，住宅845套，环比分别下降37.6%、3.4%，同比则上升84.5%和79%；商品房成交面积8.6万平方米，住宅成交面积6.85万平方米，成交695套，均价每平方米4568元；商品住宅待售6940套；存量房成交面积1.23万平方米，住宅成交面积1.11万平方米，成交74套。
而整个江门市1月份待售商品住宅49341套，其中蓬江、江海13800套，新会7174套，鹤山6940套，台山5777套，开平10079套，恩平5571套。不难发现，鹤山的库存量在江门地区属于中等水平。“鹤山的库存量还是可控的，在可以接受的范围内。”一开发商表示。
但也有开发商表示，上半年鹤山楼市没有什么新盘推出，随着下半年有新货推出，估计整体的去库存压力仍然存在。
市民表示看不懂楼市
3月5日，记者来到位于鹤山大道一楼盘，坐在看楼车后排的市民李智权说：“现在买楼好过炒股。”像李先生这样的市民不在少数，因此楼市出现了一波热销行情。
也有不少市民有疑问，国家都在力促去库存，这是否代表房价要降？但现在房价不但没有降，反而有楼盘在谋划涨价，一些一线城市甚至房价暴涨，这些市民表示对目前的楼市看不懂。
“然而，楼市去库存并不单纯地等于降价，实质上是房地产行业的一场供给侧改革。”鹤山某楼盘负责人表示。“目前楼市库存量高企的主要原因并非在于消费不给力，而在于供应过多导致严重的供过于求。所以，去库存并不是简单地以价换量，而应该是对房地产供给侧的一次深刻的调整。鹤山的库存不算特别严重，但作为开发商，周边的行情见涨，他也是有个小算盘的。所以涨价也是可以理解的，但涨幅应该不会很大。”一位不愿透露姓名的房企负责人坦言。
延伸阅读
楼市利好政策有哪些？
首套房首付比例降至两成
猴年春节的个工作周，江门楼市就收获了一个大礼包，江门首套房首付比例降至两成。据悉，根据广东省市场利率定价自律机制统一要求，除广州、深圳地区，佛山（含顺德、南海）、珠海、中山、江门地区对首次购买普通商品住房的居民家庭首付低为20%，其他地区仍为25%。二套房贷方面，大佛山区域及珠海、中山、江门的首付调整为可执行低三成，其他地区仍为低四成。
去年“330”新政出台后，二套房贷款首付比例降至四成，如今新政出台，二套房贷款首付比例仅需三成，与之前首套房首付比例一样。目前江门多家主流商业银行已执行“首套房商贷首付低两成，二套房商贷首付低三成”的房贷新政。
公积金使用条件放宽
除了降低首套房贷款首付比例，江门也放宽了公积金使用条件，二套房公积金贷款首付亦可低至两成，提高了贷款额度，其提取的手续也大大简化。
从1月7日起，江门调整公积金使用部分规定，取消只向购买普通住房职工发放住房公积金个人住房贷款的规定、提高职工购买全装修新建商品住房高贷款额度、提高棚户区改造居民高贷款额度、降低第二套房贷款首付款比例。
《江门市住房公积金管理中心政策调整公告》中提到，大的调整在于降低了二套房公积金贷款首付比例。根据新规定，职工家庭（包括借款人、配偶和未成年子女，下同）购买第二套房首付款比例与首套房一致。即购买新建商品房，低首付款比例为20%。此外，江门取消只向购买普通住房的职工发放住房公积金个人住房贷款（以下简称住房公积金贷款）的规定，职工连续正常缴存住房公积金6个月，在江门购买首套和第二套住房可以申请住房公积金贷款。
90平方米以下二套房
按1%征收契税
近日，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，降低了房地产交易契税，其中对个人购买家庭住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
新政在营业税方面也有所减免。新政规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。而营业税原来的政策是，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
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