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《江门市区商品房预售款监管实施细则》发布

江门日报   2015-11-01 00:06

[摘要] 日前,市住建局发布《江门市区商品房预售款监管实施细则》,并向市房地产协会、银监会江门监管分局、市建筑行业协会等征求意见。

《监管细则》旨在加强江门市区商品房预售款监管,进一步规范商品房预售款的收存和使用行为,维护商品房预售交易双方当事人合法权益,促进房地产业的健康发展。记者发现,《监管细则》拟实行商品房预售款“全程全额”监管,对违反细则的企业,将其违规行为记入企业诚信信息系统并予曝光;对拒不改正、改正后再犯或情节严重的,按《广东省商品房预售管理条例》第四十一条处理,降低或者注销其房地产开发资质,并处以违法用款额百分之十以上百分之二十以下的罚款。

A

三区实行“全程全额”监管,四市参照执行

《监管细则》指出,商品房预售款购房人依照合同的约定,预先支付给房地产开发企业(下称开发企业),在商品房项目办理初始登记之前,保证用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的工程施工进度款及法定税费的款项,不得挪作他用。

蓬江区、江海区、新会区商品房预售款实行“全程全额”监督管理。购房人向开发企业购买预售商品房时,应将全部房款存入该预售项目的预售款监管账户(下称监管账户)。开设监管账户的商业银行(下称监管银行)必须严格按照房地产交易管理部门(下称监管机构)的审核意见向开发企业拨付预售款。

《监管细则》还指出,台山市、开平市、恩平市、鹤山市参照市区细则执行。

B

不按规定使用或擅自挪用将重罚

《监管细则》显示,开发企业不按规定用途使用或擅自挪用监管账户内的款项及直接接收商品房预售款的,监管机构应当责令整改,同时将其违规行为记入企业诚信信息系统并予曝光。对拒不改正、改正后再犯或情节严重的,按《广东省商品房预售管理条例》第四十一条处理,降低或者注销其房地产开发资质,并处以违法用款额百分之十以上百分之二十以下的罚款。

对于购房人而言,不按买卖合同及《缴款通知书》约定将商品房预售款直接存入监管账户的,风险责任需要自负。

《监管细则》对监管银行和贷款银行也作了相关规定。监管银行擅自批准开发企业使用监管账户内的款项、扣起转作他用或不按江门关于对商品房预售款监管的有关规定要求办理的;贷款银行不按规定将按揭贷款转入按揭房屋所在预售项目的监管账户的,将按《广东省商品房预售管理条例》第四十二条处理,江门市银监分局应当责令其改正和追回流失款项。对拒不改正、改正后再犯或情节严重的,监管机构将暂停该商业银行两年内新开设监管账户的业务。造成损失的,监管银行或贷款银行应承担连带责任。

对于施工企业、监理企业不按项目建设实际进度,协助提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规使用商品房预售款的,将其违规行为记入企业诚信信息系统,并依法对相关责任单位和责任人予以处理。造成损失的,应承担连带责任。

据了解,自《监管细则》实施之日起,江门不再沿用商品房预售款专项用款资格的评定及使用。2011年11月1日江门市住房和城乡建设局发布的《关于加强江门市区商品房预售款监管的通知》(江建〔2011〕473)将同时废止。
各种方式缴交的预售款——
都要存入监管账户
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《监管细则》要求,开发企业不得避开监管自行直接收存购房人支付的商品房预售款。开发企业应将与购房人签订认购书时已收取的定金,在与购房人签订买卖合同后,及时转入监管账户。开发企业与购房人签订买卖合同时,选择任何缴款方式(包括“其他”付款方式)都必须明确每一期缴款的具体时间及金额,并按缴款方式填写《商品房预售款缴款通知书》(下称《缴款通知书》)。

《监管细则》还明确,开发企业与购房人网上下载签订《商品房买卖合同》时,必须将“房屋交易网上登记系统”网上联机打印的《缴款通知书》交给购房人,并由购房人直接到该预售商品房项目的监管账户开设银行缴交商品房预售款(可在该银行的任何网点缴款)。购房人按照缴款通知单履行相关缴款义务后,收款银行或转账银行须按缴款通知单记载的内容在银行系统“摘要”栏注明购房地址或购房人姓名,并向购房人打印银行入账凭证(该入账凭证须注明购房地址),同时应在《缴款通知书》、二联上加盖业务专用章后连同银行入账凭证退给缴款人,第三联可作为银行入账凭证的附件。

购房人用POS机缴交预售款的,应在开发企业的POS机回单上注明购房人姓名及购房地址,并与开发企业一并在《缴款通知书》、二联上签名(章)(该签名须与买卖合同签名一致)。POS机回单及《缴款通知书》联作为办理合同登记备案或预告登记的要件之一。

购房人通过网上银行转账缴交预售款的,应打印网上转账清单,在清单上签名、注明购房地址及房款已转入的监管账户号码,并与开发企业一并在《缴款通知书》、二联上签名(章)(该签名须与买卖合同签名一致)。网上转账清单及《缴款通知书》联作为办理合同登记备案或预告登记的要件之一。

另外,开发企业在确定监管账户收到购房人支付的首期房款或按合同约定的商品房预售款后,必须在规定时限内为购房人办理合同登记备案或预告登记。购房人申请办理按揭贷款(含公积金贷款)的,贷款银行必须在借款合同条款中约定购房人的按揭贷款由贷款银行直接转入该按揭房屋所在预售项目的监管账户。贷款银行于放款日按此约定操作。

按诚信等级——计算监管账户低预留资金

《监管细则》指出,开发企业必须按照监理企业确认的工程进度节点或在支付法定税费时申请使用商品房预售款。监管账户对应的各预售许可项目,依据其所属开发企业的诚信等级计算该监管账户的低预留资金:A级以上(A、AA、AAA、AAAA级)按预售项目实际销售总价累计数的10%预留,诚信等级每增加一级,可在10%的基础上逐级减少预留1%;A级以下(B、C级)按经物价部门备案的商品房总售价累计数的10%预留。已竣工备案的预售项目,留存比例可调低为按预售项目实际销售总价累计数的5%.

开发企业申请拨付使用监管账户内商品房预售款,用于支付预售项目建设施工进度款的,须先通过“房屋交易网上登记系统”如实填报《商品房预售款使用申请表》,并向监管机构提交以下材料:

1、商品房预售款使用申请表(网上系统打印,此类申请须开发企业、工程施工企业及监理企业共同确认签字盖章);

2、监管账户余额单;

3、上期申请款划出监管账户回单(首次申请的不用提交)。

开发企业申请拨付使用监管账户内商品房预售款,用于支付向政府部门缴交的各项费用或税金的,须先通过“房屋交易网上登记系统”如实填报《商品房预售款使用申请表》,并向监管机构提交以下材料:

1、商品房预售款使用申请表(网上系统打印);

2、监管账户余额单;

3、上期申请款划出监管账户回单(首次申请的不用提交);

4、该预售项目已缴交政府部门相关费用、税金的凭证或缴费、缴税通知书;

5、其他必要补充的材料。

另外,开发企业存在违法违规行为导致工程停工,监管账户中余额扣除低预留资金后不足支付当次申请用款金额等情况,管理部门不予正常办理用款手续。

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