[摘要] 业内人士认为，老城区内的小地块成功出让，而且楼面单价处于较高水平，说明房企仍然看好老城区的置业需求。近几年，堤东德兴里旧纸箱厂地块以及双龙片区几块小地块，均以近3000元/平方米的楼面地价成交。
9月29日下午，编号为JD2015—10地块成功拍卖，被江门市恒财资产投资经营有限公司以5700万元、溢价33.4%摘得，楼面地价高达2932元/平方米，成为今年江门商住用地出让的单价“地王”。同日，编号为JD2015-11地块亦成功出让，被江门市利嘉盈置业有限公司以底价2100万元摘得，楼面地价为2717元/平方米。业内人士认为，老城区内的小地块成功出让，而且楼面单价处于较高水平，说明房企仍然看好老城区的置业需求。近几年，堤东德兴里旧纸箱厂地块以及双龙片区几块小地块，均以近3000元/平方米的楼面地价成交。
JD2015—10地块，位于蓬江区江会路40号，规划用途为商业、住宅用地，建设用地面积为7045.7平方米。土地出让的规划条件显示，该地块的建筑密度不得超过40%，容积率在1.0—2.75之间，计容总建筑面积高不得超过19443平方米（其中商业占30%—50%），出让起始价为4274万元，折合起始楼面地价约为2200元/平方米。江会路40号地块位于旧城区，基础配套设施完善，周边有行政服务中心、人人乐购物广场、发展小学、培英中学、白沙公园等休闲、购物、教育等公共设施。江门市恒财资产投资经营有限公司经过12轮竞拍，以5700万元高价拍下蓬江区江会路40号地块。
编号为JD2015-11的地块，位于蓬江区竹排后街1—34号片区，规划用途则为住宅用地，建设用地面积为3091.4平方米。土地出让的规划条件显示，建筑密度不得超过30%，容积率在1.0—2.5之间，计容总建筑面积在3092—7730平方米之间，出让起始价为2100万元，折合起始楼面地价为2717元/平方米。竹排后街1—34号片区位于蓬江区堤东路与东华路交汇处（斯派特大厦侧），被当地居民称为“城市建设挤出来的城中村”，因房屋年代久远，基础设施落后，除了生活不便之外，在下雨时会发生水浸问题，是江门市“三旧”改造试点的项目。
记者翻查历史数据发现，老城区出让的地块多为小地块，而且楼面地价较高。2010年，老城区堤东德兴里纸箱厂一块不足12亩的地块出让（同样是竹排街，记者注），拍出总价5040万元、单价约430万元/亩、楼面地价3229元/平方米的高价，一举超过越秀地产2009年6月拿下的2240元/平方米楼面地价的“地王”，荣膺当时的单价新“地王”。在该地块建起的楼盘雅堤公馆，洋房销售价格超过7000元/平方米。虽然价格相对其他楼盘较高，但雅堤公馆的产品在短期内便消化一空，显示出老城区置业者的强大购买力。
楼面地价哪块高？看看数据就知道
北环路南侧两地块
时间：2009年6月
总价：9.68亿元（当时总价“地王”）
楼面地价：2240元/平方米
容积率：1.5—2.3
2009年6月，北环路南侧总面积为187866平方米的两块商住地以总价9.68亿元被越秀地产竞得，一举成为江门当时的总价“地王”。两地块的容积率在1.5—2.3之间，建筑密度低于35%，楼面地价折合为2240元/平方米。在该地块兴建的星汇名庭，目前销售价格已经突破8000元/平方米。
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新会碧桂园南侧地块
时间：2009年12月
总价：7.52亿元
楼面地价：2240元/平方米
容积率：1.5—2.3
2009年12月，继以底价拿下蓬江区240亩地块、江海区350亩地块后，碧桂园集团在江门地区再下大手笔，出价7.52亿元拿下了新会南新区面积为274亩的地块。该地块的成交价格的溢价率高达约52%，成交总价超越骏景湾地产在新会创下的3.78亿元总价，成为新会2009年的总价“地王”。该地块位于新会碧桂园三期南侧，后续开发的产品目前基本销售完毕。
堤东德兴里纸箱厂地块
时间：2010年4月
总价：5040万元
楼面地价：3230元/平方米（当时单价“地王”）
容积率：≤2
2010年4月，市区堤东德兴里纸箱厂地段是一块仅为7803平方米的小地块，拍出了5040万元的高价，楼面地价折合约3230元/平方米，一举超过越秀地产2009年创下的2240元/平方米的楼面地价，成为当时单价“地王”。该地块挂牌起始价为2116万元，终的土地溢价率为238%。在该地块兴建的雅堤公馆，洋房价格高达7000多元/平方米，目前所有产品基本销售完毕。
北环路北、丰乐路西、自来水厂南侧两小地块
时间：2010年11月
总价：5660万元
楼面地价：2724元/平方米
容积率：≤2
2010年11月，北环路北、丰乐路西、自来水厂南侧的面积为8004平方米和2386平方米的两小块地，均被江门市得实计算机外部设备有限公司竞得，其中编号为JD2010—51号8004平方米的地块拍出了5000万元的高价，折合楼面地价约3123元/平方米，几乎赶上了堤东德兴里纸箱厂3230元/平方米的楼面地价。编号为JD2010—50号2386平方米的地块则拍出660万元。
旗杆山南侧地块
时间：2010年12月
总价：1.44亿元
楼面地价：2568元/平方米
容积率：≤2.2
2010年12月，蓬江区里村旗杆山地段编号为JD2010—60号的地块公开拍卖出让，来自福建的李建安以1.44亿元成功竞得，折合楼面地价约2568元/平方米。该地块建设用地面积25487.6平方米，其中商业用地2545.5平方米，住宅用地22942.1平方米。该地块为目前正在清理尾货的楼盘建泓璟园。
耙冲市场南侧地块
时间：2011年4月
总价：1.65亿元（承诺配建16200平方米保障房）
容积率：1.5—2.0
2011年4月1日，我市首块要求配建保障房的地块成功出让，江门市龙骏置业有限公司以“1.65亿元地价+承诺配建16200平方米保障房”的报价竞得该地块。该地块位于蓬江区耙冲市场南侧地段，面积为25849.2平方米（约39亩），其中商业用地面积为5169平方米，住宅用地面积为20680.2平方米，1.5≤容积率≤2.0。由于需要配建16200平方米的保障房，该地块被认为是江门至今综合楼面地价高的地块。在该地块开发的上城摩卡项目推出带精装小户型产品，受到市场热烈追捧，销售价格接近10000元/平方米。
会城都会村松山咀地块
时间：2011年3月
总价：11.6227亿元（当时总价“地王”）
楼面地价：2100元/平方米
容积率：1.3—2.0
2011年3月28日，新会区两幅相邻地块以总价11.6227亿元的价格成功出让，成为江门市区土地出让市场的总价“地王”。这两幅地块编号为XH2011—05、06，合计276690平方米，约合415亩，位于会城街都会村松山咀、蛇山、瓦瑶坑（土名）地段。编号为XH2011—05的地块面积为138369平方米，起始价56052万元；编号为XH2011—06的地块面积为138321平方米，起始价60175万元。两块地被同一竞买者以底价竞得。该地块开发的房地产项目名为珑城半山，开发别墅和洋房产品。
市游泳中心北侧地块
时间：2012年10月
总价：5400万元
楼面地价：2065元/平方米
容积率：≤2.5
2012年10月，经过15轮激烈竞价，我市游泳中心北、永盛新村西一块面积为10459.1平方米的小地块以5400万元成交，高出挂牌出让起始价2200万元，约合344.17万元/亩，折合楼面地价2065元/平方米。该地块位于汇景湾旁边，为即将开售的楼盘御龙国际。
里村大道与育德路交叉口西南侧地块
时间：2013年5月
总价：1.3275亿元（加配建4000平方米的保障房）
容积率：1.0—2.2
2013年5月，我市出让蓬江区里村旗杆山地段一块32.4亩的商住用地，引来6家房企参与竞拍。该地块位于里村大道与育德路交叉口西南侧。经过79次的举牌竞拍，这块商住地终被江建置业收入囊中，代价是1.3275亿元加配建4000平方米的保障房。业内人士认为，按2500元/平方米的建筑成本计算保障房，其综合楼面地价接近3300元/平方米。
胜利北路东侧、武警支队南侧地块
时间：2013年10月
总价：2060万元
楼面地价：2930元/平方米
容积率：1—2.2
2013年10月，位于蓬江区胜利北路东侧、武警支队南侧、东风大道西侧的商住用地，被江门市怡安置业投资有限公司以起始价2060万元竞得。虽然是起始价成交，但成交楼面价非常高。该地块的面积为3193.8平方米，折合楼面地价达2930元/平方米。该地块为楼盘千御君珀项目用地。
市供电局东侧地块
时间：2013年11月
总价：4.59亿元
容积率：1.0—4.1
2013年11月，位于市供电局东侧的北新区商住用地（编号JD2013—22）展开竞拍，终由江门健威房地产置业有限公司以4.59亿元成功夺得，溢价率达157%。这次竞拍，3家公司举牌叫价200多次，创下江门土地拍卖史上举牌次数多的纪录。该地块建设用地面积30047.1平方米，约合45亩，每亩出让价格突破1018万元，刷新了江门商住用地的每亩价格纪录；按高容积率4.1计算，该地块折合楼面地价为3717元/平方米，一举超越2010年位于市区堤东德兴里纸箱厂地段创造的3230元/平方米商住用地出让单价“地王”纪录，荣膺江门商住用地的新科单价“地王”。目前，该地块正在建设“江门健威广场”。
篁庄考场地段地块
时间：2013年11月
总价：6.54亿元
楼面地价：2547元/平方米
容积率：1.5—2.85
2013年11月22日，广东方直集团有限公司以每亩484万元、总价6.54亿元的价格竞得JD2013—23号地块，折合楼面地价2547元/平方米。JD2013-23号地块位于新篁路（暂命名）以北，天沙河、明镜路（暂命名）以南地段，土地面积为90096.4平方米，折合135亩，为商业住宅用地。其中，规划要求1.5≤容积率≤2.85，住宅建设总套数不少于1627套，其中套型建筑面积90平方米以下住房套数不少于542套。该地块为目前方直珑湖湾项目用地。
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