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142家房企负债近3.4万亿元 超两成负债率逾80%

证券日报   2015-09-08 08:11

[摘要] 根据数据计算,2015年上半年,142家上市房企的平均负债率为76.8%。“这样的平均负债率水平是适中的,反映了房地产行业整体上没有太高的 模式”。 表示,不过,预计下半年房企负债率可能会上升。

目前,沪深两市(按照申银万国行业分类)142家上市房企2015年中报已经披露完毕。据数据显示,142家上市房企上半年负债合计接近3.4万亿元,同比增长幅度约达13%。

不过,这142家上市房企的资产总计为4.41万亿元,同比增长幅度约达14%,与负债增长水平持平。

根据数据计算,2015年上半年,142家上市房企的平均负债率为76.8%。“这样的平均负债率水平是适中的,反映了房地产行业整体上没有太高的 模式”。 表示,不过,预计下半年房企负债率可能会上升。

在上述142家上市房企中,超过两成房企资产负债率跃过80%红线。对此,兰德咨询总裁宋延庆向本报记者表示,开发商普遍采用高 和高资金成本驱动的以债养债模式,致使部分房企负债风险“攀上新高”。

近四成房企负债超百亿元

根据数据显示,在142家上市房企中,超过百亿元负债的房企总计为56家,其中,绿地、万科、保利、招商地产、华夏幸福等5家上市房企负债均超过1000亿元,分别为4734.90亿元、4191.37亿元、2939.39亿元、1214.10亿元和1198.40亿元。

资产负债率情况来看,不同企业的资金状况良莠不齐。

根据数据分析,以保利地产和中航地产为例:2015上半年年保利地产的资产负债率为77.5%,较2014年同期下降约2个百分点,预收账款1324亿元,扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为42.6%,负债水平合理;而中航地产上半年的资产负债率为81.6%,剔除预收账款后的资产负债率为70.2%,短期借款为27亿元。

不过,若全面呈现上市房企的债务状况,记者根据Wind数据统计获悉,截至今年中期,资产负债率大于80%房企占22.54%,在70%-80%之间占比为20.42%,60%-70%之间的占比为20.4%。

值得注意的是,部分上市房企负债率“攀上新高”。根据Wind统计数据统计显示,截至2015年中期,珠江控股资产负债率为105.5%,同比增加了9个百分点;华发股份资产负债率为82.57%,同比增加3.7个百分点。

对此,业内人士向记者表示,在行业调整期内,以往扩张激进、拿地成本较高且本身融资渠道狭窄的中小房企抗压能力较弱,一旦项目销售不畅,难以回收现金,无论是还债额度还是资金成本都是其巨大压力。

表示,“负债规模上升的房企的背后,是其外部融资规模在继续增加。通过持续负债的方式,为房企的去库存获取新的资金。同时,这也说明此类上市房企依然在积极谋求战略扩张。

短期借款大增致偿债压力大

众所周知,衡量一家企业负债端的风险是否在可控范围内,有多项指标,但短期偿债能力尤为重要。《证券日报》记者根据Wind资讯提供的数据获悉,截至2015年中期,剔除数据不全而无法比较的房企,99家房企短期借款总计2014亿元,较2014年同期的1701亿元增加了313亿元,同比增长幅度达29.2%。这意味着房地产企业短期偿债压力加重。

严跃进也向记者直言,目前房企面临相对宽松的借贷环境,利息成本也相对低,其9月份后融资规模将会继续增大,这将在短期内会使得一些房企负债规模继续上升。

另有业内人士向记者直言,2015年年初至今,已有60多家上市公司发行了境内公司债,而境内公司债发行成本维持在5%左右的低成本融资水平线上,且都在7月-8月份密集发布,而这些资金的用途多用于偿还高成本的旧债。鉴于此,评级较高的标杆房企预计下半年融资成本水平或出现下降现象,但负债规模将扩大。

而有些企业已经意识到风险值正在走高,部分较为危险的企业开始试图通过转让资产的方式减轻资金链负担。

据记者了解,2014年至今,房地产领域的并购案大增,而且多宗交易额度都比较大,房地产行业集中度也越来越高。

根据Wind资讯数据统计获悉,自2014年初至2015年9月7日,房地产行业并购标的交易达385宗,总价值为2731亿元(包括已完成与未完成交易),其中,2015年上半年为150宗,涉及资金为963亿元,2014年为235宗,涉及并购额度为1768亿元;而2013年全年为150宗,总价值为668亿元,同比增长幅度为46%;2012年则为154宗,交易总价值仅为458亿元。

值得一提的是,即使对于大型房企来说,为了提高利润和保持现金流安全,多家标杆房企明也确提出将绩效考核重点从销售规模、计划进度转向现金流指标,优化债务结构,提高运营效率。

上市房企资产负债率近七成 银监会谨慎对待开发贷

截至4月9日,据业内统计数据,沪深两市上市房企的资产负债率在66%左右,比去年提高了近2个百分点,其中有21%的上市房企资产负债 于80%,18%的上市房企资产负债率低于50%。Wind资讯公布的数据也显示,75家上市房企的负责总额达到1.95万亿元,平均负债率为74.05%,去年同期为73.83%。

业内人士蒋云峰告诉经济观察报,整体上市房企的债务负担和经营风险都有所扩大,但并没有大起大落的趋势,2015年在利好政策的影响下,预计上市房企的基本面会向好,资产负债率可能会有所下降,但下降幅度应该不会太大。

房地产市场下行期,企业债务压力持续上升,企业对资金的控制能力正面临较大考验。资产负债率是一项反映企业资金风险的重要指标,蒋云峰说,“处于扩张期的房企,资产负债率一般会很高,而稳定发展期资产负债率会相对比较低,收缩期的房企,资产负债率甚至会更低。所以单独资产负债率一个指标对于一个房企的风险来说,没有那么大的评判权。整体来看,资产负债率在70%左右,应该说还是比较合理的。而且从今年的变化来看,资金的风险确实在变大。”

从“9·30”到“3·30”新政

一位接近银监会人士透露,从去年“9·30”新政放松首套房贷到近期对二套房的首付比例下调,银监会对房地产政策的调整已经到位,短期不会有大的变化。从银监会内部口径来看,对房地产只说“鼓励改善型住房”,不提二套房的概念,也未提及对房地产开发贷的态度变化,这意味着银监会对房地产类贷款 是开发贷仍然持谨慎态度。3月30日,央行、住建部、银监会出台楼市新政,二套房贷款低首付比例降至四成。

一位商业银行人士表示,“尽管有央行、银监会等出台的‘3·30’新政,但银行对房地产贷款目前仍然是不敢贷和不愿贷的态度。不敢贷体现在风险和不良贷款控制上,房地产贷款不良率有可能会被推高,银监会对此 很严;不愿贷体现在盈利上,房价下行通道中,个人按揭贷款的抵押品可能贬值,而按揭贷款的利润水平偏薄,达不到银行资产配置的盈利预期。”

从实际交易情况来看,今年1月房地产市场交易并不活跃,房价依然处于下行区间,上述银监会人士判断,房地产各项贷款增长相比去年同期不会有较大幅度变化。

宏源证券固定部首席分析师范为认为,过去几年由于政策限制,标准化融资困难,而包括信托在内的非标准化融资方式成本极高,海外融资尽管利息成本不高,但风险 大;从去年开始,国内政策已经开始陆续放开,不过现在来看融资情况仍不太理想,如果未来房地产经营方面有所改善的话,可能会有所帮助。“去年在政策上做的放松,并没有产生 明显的效果,因为房地产行业的负债率过高,高负债率的民营企业在没有担保的情况下,通过标准化融资的效果不会太理想。”范为说。

范为表示,2015年房地产企业可以更多地考虑通过资本市场,利用债券等低成本的资金置换过去信托等高成本资金。

自去年开始,货币政策已经出现放松,再融资开闸及中票放开等资本市场政策利好,使得国内融资环境相对改善。2014年9月初, 层放开房地产企业发行中期票据限制,据中指研究院数据统计,截至2015年2月底,共五家百强房地产企业获准发行中期票据,融资总额达300亿元,发行年利率在4.5%至5.5%之间,成本远低于其他债务融资形式。

“中票是负债,股票是资产,不需要还本付息,而且有了资本金还可以去撬动负债,”银河证券首席策略师孟京认为,房地产企业在2015年应该尽量争取资本市场。

房企仍在分化、调整

受市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升等因素影响,房地产行业的利润率已经有所下降。万科2014年财报显示,万科房地产业的结算毛利率为20.76%,比去年减少1.55个百分点。这家在业内以保守著称的房地产企业,截至2014年底,持有货币资金627.2亿元,较2013年大幅增加41.36%。

2014年,房地产市场进入深度调整期,商品房销售额和销售面积同比分别下降6.3%和7.6%。

房地产企业的资金充裕程度远远超过了前几年,但依然会很痛苦,因为前几年的周转速度快,但现在的销售情况大不如从前。所以在房地产市场景气时,负债 点没问题,不景气时就很痛苦了。”孟京说。

目前,房地产开发 资金来源主要包括国内贷款占比、利用外资占比、自筹资金占比、其他资金来源占比四个途径。根据中指研究院统计数据,2014年房地产开发企业资金来源合计12万亿元,同比下降0.1%,从结构来看,国内贷款占比17.4%,比2013年提高了1.3个百分点。其中自筹资金占比41.3%,比去年提高了2.5个百分点。

蒋云峰表示,“利用外资虽然增速可观,但总量小,对整体没有大的影响;其他资金来源中,定金及预付款、个人按揭贷款及其他占比,与2013年相比均有所下降。可以看出,房企为应对目前的形势,首先深挖自己的潜能,充分利用自筹资金,同时银行贷款仍是房企的一个重要依托。而由于房地产市场低迷,定金等来源于销售环节的资金,占比下降了4%,这也是目前部分房企面临的大考验。”

尽管从去年开始,陆续有一些利好政策出台,但房地产企业对市场的信心并未恢复。2014年下半年主要城市土地市场量缩价涨,住宅土地供应量同比下降40.0%,成交面积同比下降45.1%。

去年年初的 工作报告提出针对不同市场进行分类调控,去年6月后,40多个城市陆续对原有的限购政策进行调整;9月底央行、银监会下发通知,对限贷政策进行调整,提出支持居民合理住房贷款需求以及房企合理融资需求等多项措施;11月,终于迎来央行两年来首次下调存贷款基准利率

蒋云峰认为,“3.30”政策出台后,整体的房地产政策环境与2009年已经比较接近,房企的发展前景比较看好,但不同的是,目前 对于调结构的要求更加强烈,以往粗放型的发展路径已经到了不得不改的阶段。“新常态下,每个企业都必须改变过去粗放的发展路径,2015年房企面临着的形势虽然偏向乐观,但也需要谨慎。”他说。

“过去几年信托流入多的除了地方融资平台就是房地产,因为地产商从正常渠道难以拿到钱,银行的政策对房地产没有完全放开。”孟京认为,房地产企业在2015年应该更多地考虑收缩战线和重新布局。

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