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"90/70"引发热议 江门房企和业主盼"一房两证"并证

江门日报   2015-08-20 08:07

[摘要] 记者采访了解到,受“90/70”规定影响的江门房企和业主,希望我市也明确取消“90/70”规定,并允许房企未建未售以及业主已购的“一房两证”并证。

据权威媒体报道,佛山市禅城区日前正式取消“90平方米以下住房占总量70%”规定(简称:“90/70”规定)。这是继湛江市去年取消“90/70”规定之后,广东又一个地区取消该规定。记者采访了解到,受“90/70”规定影响的江门房企和业主,希望我市也明确取消“90/70”规定,并允许房企未建未售以及业主已购的“一房两证”并证。

A 禅城不再设置套型建筑面积比重

日前,《禅城区国土城建和水务局、禅城区发展规划和统计局关于进一步优化禅城区住房供应结构的实施意见》(下称《意见》)正式实施。《意见》提出,允许房地产开发企业在符合相关条件的前提下适当调整套型结构,这意味着禅城正式取消“90平方米以下住房占总量70%”规定。

《意见》指出,禅城区商品房项目今后土地供应(含出让、转让地块)的商品住房项目,原则上不再设置住房套型建筑面积比重条款。《意见》还明确,对于之前已供应的土地(含出让、转让地块)并设置了套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重控制条款的在建或待建的商品住房项目,在不改变用地性质、容积率、绿化率和建筑密度等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构。

面对库存高企、购买力不足的楼市现状,湛江市人民政府去年发布了《关于推动湛江市房地产市场健康发展的通知》,明确提出:对建成且已销售的房产,存在多证但实际为一套房使用的,业主可向房管部门申请合并登记为一套房产;对建成尚未销售的房产,存在多证但实际为一套房使用的,由房产开发商报规划部门批准后,向房管部门申请房产合并,合并后按照一套房屋进行销售和办证。湛江此政策一出,引起了江门房地产业内人士和“一房两证”业主的强烈关注,希望江门也能进行政策调整。江门市房地产行业协会当时获悉这一消息后,在询问相关楼盘的情况后,已经向规划等有关部门提出建议,请求做出类似湛江的地产政策调整。市房协会长叶泽权接受采访表示,去年至今,已经多次向有关部门和领导反映关于取消“90/70”规定问题,希望我市有关部门能深入研究,制订出类似于湛江和佛山禅城的政策。

B 为什么要取消“90/70”规定?

“90/70”规定出台的初衷是好的,因为随着当时户型设计的越来越大型化,房屋总价也越来越高,一部分中小户型购房者的需求得不到满足。另外,也是为了节约利用土地资源,但结果却不如人意,开发商还是通过“双拼”做大户型,这违背了政策的初衷,造成了建筑材料、人力、物力、空间资源等的浪费。

由于之前受到“90/70”规定的限制,开发商的惯常做法是,将一套100多平方米的大户型规划设计成两套90平方米的小户型,中间筑一道薄墙变成两套,以应付相关部门的验收。业主买房后,再把中间的墙打掉。这种“双拼”户型的消防、水电都是两套系统,有的甚至还有两个厨房,造成了空间和资源的浪费。

事实上,在高房价限购时代,调控住房结构,加大中小套型比例,对房地产市场的供应结构进行调整和规范是有指导意义的。因此,“90/70”规定在施行初期也取得了一定的效果,但随着房地产市场的发展,传统的90平方米户型已无法满足购房者的需求,“一房两证’户型在贷款方面又给购房者增加了许多额外的负担,于是开始有业内人士呼吁调整对住房结构比例的限制。

叶泽权表示,市场需求决定开发商的产品,国务院原来出台的“90/70”规定并没有对单一项目做严格要求,所以我市可以借鉴其他城市的做法,根据市场的情况适度调整“90/70”规定。国家从去年就开始注重“让市场在资源配置中起决定性作用”,各项措施去行政化明显,包括对房地产的限购措施等。地方政府应该积极而有效地对原有政策进行调整,让市场决定产品。

据了解,去年至今,已有河南、天津、杭州等多个省市取消“90/70”规定,从趋势可看出,已执行9年的“90/70”规定正在从性楼市调控中逐步退出。

C 房企和业主希望“一房两证”合并

目前,江门有多个楼盘存在“一房两证”的问题。滨江新区存在“一房两证”问题的两个楼盘,就强烈希望政府调整政策,以促进楼市健康发展。滨江新区某楼盘副总经理刘先生表示,“一房两证”是困扰房企发展和业主购房的重要问题,如果江门能参考湛江的做法,相信会得到相关房企和业主的一致支持。“因为房地产税,很多业主会同意把原来一套房的两个证合成一个证,除非极个别的业主有其他用途。”刘先生说,房企也会这样做,因为合成一个证有利于销售。据了解,“一房两证”产品在差别化房贷政策的影响下一度滞销,若放宽相关政策,单证户型将更容易销售。

家住江门海伦堡的曹小姐得知外地“90/70”新规定后表示:“支持把两证合成一证。”和曹小姐同住一栋楼的几位业主也表示,如果江门也有政策,当然会去把两个房产证合成一个。据了解,曹小姐同一层楼的共有四户,但只有一户是“一房一证”的,其他都是“一房两证”。这些业主表示:“‘一房两证’是历史产物,对置业者来说很不公平。开发商为了规避相关政策,把难题推给了业主,业主在贷款甚至未来改善置业的时候有很大困难。”

业内人士认为,江门楼市若放宽对90平方米户型的限制,将有利于开发商在充分研究市场的情况下,根据市场的需求去进行产品定位,实现产品的多样化和产品结构的均衡发展。事实上,我市在近期出让的商品房当中,已经没有硬性规定“90平方米以下住房占总量70%”,普遍规定“90平方米以下住房占总量50%以上”。

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“90/70”是什么?

“90/70”规定,是指2006年政府出台“国六条”调控楼市,其中就新建住房结构比例作出的规定:自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房,包括含经济适用住房的面积所占比重,须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量,不得低于居住用地供应总量70%。

当时政策出台的背景是:中小户型供不应求,难以满足刚需。这一政策出台至今,大部分城市90平方米以下中、小户型供应量大增,有效地保障了城镇居民正常居住需求,平抑楼价过快增长。该政策被视为是楼市调控的举措之一。

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