[摘要] 刚过完一个 的5、6月，江门楼市不出意外地在7月开始了温和调整，成交下滑，房价下跌，正常的调整背后，是楼盘项目在这段时间里的几乎少有大动作。然而市场交易平淡，却不代表市场平静，商业地产、双龙板块、土地市场的变化，在影响着整体江门楼市的格局，平淡楼市的背后，却隐藏着 大的变局。
7月楼市开始了温和调整 市场成交平淡 但商业地产、双龙板块、土地市场的变化在影响着整体格局
刚过完一个 的5、6月，江门楼市不出意外地在7月开始了温和调整，成交下滑，房价下跌，正常的调整背后，是楼盘项目在这段时间里的几乎少有大动作。然而市场交易平淡，却不代表市场平静，商业地产、双龙板块、土地市场的变化，在影响着整体江门楼市的格局，平淡楼市的背后，却隐藏着 大的变局。
在经历了上半年逐渐旺盛的市场变化尤其是4、5、6月份江门楼市的狂飙式旺季之后，江门楼市不出意外地在7月明显进入了回调周期，成交量和成交价都有明显的下滑。据江门市住建局官网信息显示，截至7月30日12时，蓬江、江海区新建商品住宅网签成交1507套。
从过去一个月的数据来看，目前江门市区楼市几大区域中，北新区成交量仍然是遥遥领先，其回调幅度相比江海、滨江区域也相对较小，由此看出北新区的楼市有着足够坚实的基础。而江海 的成交量在经历了大幅回落之后仍为269套，压过滨江新区。
值得注意的是，7月的网签成交价格一再回落，根据江门市住建局公布的数据，6月江门住宅网签成交均价为6686元/平方米，而截至30日中午，已成交金额1028507312.5元，成交面积170015.16平方米，7月蓬江、江海区的新建商品住宅网签均价仅为6049元/平方米，尽管这并非终数据，但接近10%的跌幅仍然 夸张。
据了解，相比5、6月份较多 项目和带装修产品的成交结构，7月份的成交结构以中低端产品为主，对房价下跌有一定的影响。以6月为例，成交量前3位的楼盘项目一个是产品定价接近8000元/平方米的越秀·星汇名庭，另外两个则是带装修项目，大量高价项目占据成交榜单前列，直接推高了5、6月份的房价，7月份这部分改善性需求大幅减少，市场成交中的中低端产品比例上升，成为7月房价下跌的重要原因。
局面：7月楼市量价齐跌
7月份楼市量价齐跌，一方面是前期市场透支了大量需求，属于正常的周期性回调。另一方面，也和房企在7月采取的相应策略有关。相比5、6月份房企抓住机会，频频出击，7月份不少楼盘在推货和营销方面都有所收缩。
首当其冲的就是进入7月份后，楼盘项目纷纷减少了推货数量，据不完全统计，7月份江门 城区开盘楼盘数量不超过5个，包括锦富汇景湾、天鹅湾、江海碧桂园等。而原本打算推货的部分楼盘则因为各种原因暂时推迟。在这种房企推货减少的情况下，楼市成交也明显受到影响，7月的江门楼市注定走上平淡之路。
相比之下，上半年尤其是3·30新政之后，蓬江、江海区楼盘项目推货频频，据统计，即便把楼市淡季2月统计在内，上半年蓬江、江海区也有高达47个项目推货，8558套新建商品住宅推出。平均每月推货楼盘达到8个，推货量接近1500套，4~6月更是推货不断，也推动了一波又一波的成交高潮。
按照往年的情况来看，在度过了7月份的“休养生息”之后，房企们在金九银十到来之前的8月一般都很有推货欲望，据了解，部分原定7月推新货却终推迟的项目可能会在8月或9月重新推货，市场上布局金九银十的气氛比较浓厚。
不过，2015年上半年，在土拍、配套以及各种政策利好下，江门楼市的火爆程度达到惊人的地步，整个楼市呈现出量价齐升的态势。如今进入下半年，在成交量继续攀升的可能性不大，房价也没有继续往上涨的情况下，预计三季度无论怎么火爆，楼市成交的同比增速都将逐步回落。
变化：单价 正式动工
尽管7月的楼市成交进入调整周期，市场上各项目也比较沉寂，没有什么大动作，但7月份的楼市却并不平静，几个重磅的地产事件几乎一波又一波地搅热了江门楼市。
7月10日，江门单价 江门健威广场正式动工首先引爆了地产市场。江门健威广场项目用地在2013年11月挂牌出让，共有3家公司参与竞拍，终由江门健威房地产置业有限公司以4.59亿元夺得，楼面地价约为3717元/平方米，至今仍为江门商住用地的单价“”。
随后在7月中旬，江门 官方宣布将在蓬江区双龙 新增一所公办 ——农林双朗 ，位于双龙 星河路与龙福路交汇处东北角。按照计划，农林双朗 已启动建设前期工作，首期工程计划2016年7月完工，计划2016年9月1日投入招生使用。在北新区楼市房源买一套少一套的背景下，越来越多的置业者对 北新区的双龙板块兴趣浓厚，但 配套的空白一直是之前双龙板块难以崛起的一大原因，如今大的短板弥补之后，双龙板块也在短时间内受到了更多置业者的热捧。
如果说 项目的开工是北新商圈完善的后一块拼图，农林双朗 的建设也是双龙板块崛起的后一块拼图，那么，7月22日甘化厂地块以3.5亿元出让则是江门东部滨水地区楼市的起步。
7月22日16时，为期一个多月的公开挂牌结束，编号为JD2015—6号的原江门甘化厂制糖车间西南角商住用地以总价34984万元成交，而成功竞得这块地的是已在江门开发了12个楼盘项目的碧桂园集团。作为今年江门市区 块成交的重磅地块，这一事件不仅是江门土地市场的大事件，也可能成为江门三旧改造项目的又一典范。
分析： 区布局已基本成型
楼市成交的平淡给7月江门楼市的几起大事件腾出了舆论空间，也让江门城市的新布局越发清晰。
随着北新商圈后一块拼图的开工，江门城 区域的布局已经基本成型，未来的一段较长时期内都不会有格局上的变化。而甘化厂地块的出让，却让旧城区东部临江的良化 进入了公众视野。
在江门的多个区域中，良化 由于相对复杂的情况，也成为江门市区进行三旧改造相对较晚的区域。如今这一区域的首块商住用地出让，也为今后这一 的全面改造开启了大门，更提供了样板。
巧合的是，7月份江门楼市的这几起大事件，都或多或少地和三旧改造有关。单价 江门健威广场所在地块原本就是原长江活塞厂“三旧”改造地块，双龙 的多个地产小区原本都是三旧改造地块，三旧改造项目在近几年越来越多占据楼市的重要地位，也从侧面反映江门城市改造正在逐渐成型。
随着江门城 商业区的成熟、东部良化 的改造开发起步以及西部双龙 的完善崛起，江门城市发展布局也越发明晰。更重要的是，在目前江门打造珠西智谷的大战略背景下，江门城市发展布局将和珠西智谷的规划紧密结合起来，江门楼市的长远发展也将增加新的活力和动力。
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