[摘要] 国家统计局13日发布的“2015年1—4月份全国房地产开发和销售情况”显示，受“3·30新政策”影响，楼市回暖趋势初现端倪。展望未来，专家普遍认为，一系列利好楼市的政策，将在一定程度上进一步释放购房需求，特别是改善性购房需求，二季度楼市交易将延续上升势头。
国家统计局13日发布的“2015年1—4月份房地产开发和销售情况”显示，受“3·30新政策”影响，楼市回暖趋势初现端倪。展望未来，专家普遍认为，一系列利好楼市的政策，将在一定程度上进一步释放购房需求，特别是改善性购房需求，二季度楼市交易将延续上升势头。
54个重点城市成交环比涨幅超10％
截至4月30日，“3·30新政策”恰逢满月，市场交出了一份亮丽的答卷，4月份多地楼市销售量出现上涨。据中原地产数据，54个重点城市4月份住宅成交量突破25万套，环比涨幅超过10％。
国家统计局的数据也显示，1—4月份，住宅销售面积23284万平方米，同比下降5.0％，降幅比1—3月份收窄4.8个百分点。住宅销售额14916亿元，下降2.2％，降幅比1—3月份收窄6.9个百分点。与一季度楼市成交惨淡的情况相比，该数据表明楼市已开始显现回暖迹象。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，“从4月份签约看，一线城市涨幅明显，整体销售量环比上涨幅度均超过50％”。
新报告显示，北京4月份新房与二手房成交量均创新高。其中，新建商品住房网签量8307套，环比上涨44.5％；二手房成交量环比上升58.3％，同比上涨115.1％。
上海4月的楼市一扫3月低迷状态，成交节节攀升，并创出年内新高。中原地产数据显示，上海4月新建商品住宅成交面积124.2万平方米，环比增加59.2％，同比增加108.6％，为2010年以来4月同比的高。
中原地产数据同时显示，二线城市的住宅成交量较3月同期上升18％。
房地产开发投资增速持续放缓
国家统计局数据显示，2015年1—4月份，房地产开发投资23669亿元，同比名义增长6.0％，增速比1—3月份回落2.5个百分点。其中，住宅投资15870亿元，增长3.7％，增速回落2.2个百分点。
瑞银证券的数据分析，受益于政策利好，4月份30个大中城市房地产销量同比增长15％以上。虽然房地产销售开始回升，但在库存高企的背景下，新开工仍然乏力。
数据显示，1—4月份，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7％，降幅比1—3月份扩大0.3个百分点；土地成交价款1571亿元，下降29.1％，降幅扩大1.3个百分点。
也就是说，虽然楼市转暖，但开发商拿地开发意愿并不强烈。业内人士分析认为，楼市库存量大、去化难度大，房企销售回款少是开发商投资开发意愿持续降低的主要原因。
张大伟说，目前各地楼市分化仍在加剧，不同于一线城市成交创出“新高”“日光盘”频现，三四线城市成交量仍在下滑，跌幅达26％。这表明“三四线城市由于库存高企、需求不足，仍然面临去化难题。”
世联行发布研报认为，一二线城市已经历了持续去库存阶段，去化周期正恢复至合理水平。但目前大部分三四线城市库存去化周期仍在高位。
国家统计局数据显示，1—4月份，房地产开发企业到位资金36279亿元，同比下降2.5％，降幅比1—3月份收窄0.4个百分点。据Wind资讯提供的数据，上市房企公布的一季报显示，70％以上房企的现金流为负，且负债率多在70％以上。
市场回暖大势所趋
随着政策进入宽松周期，整体看，楼市在二季度继续回暖已是大势所趋。
央行5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。中原地产预计，随着降息利好的提振，房地产也将借此搭上“顺风车”，楼市二季度或将完成筑底。
研究院报告指出，目前购房者入市节奏在加快，这与市场预期的转变有关。受此影响，5月份市场成交量有望继续攀升。其直接效应是，房价反弹具备更扎实的基础。尤其对于部分一二线城市而言，二季度市场成交反弹力度将更大，部分区域房价止跌反弹的节奏会加快。
国海证券研报认为，目前地产成交已进入季节性回暖通道，重点城市一、二手商品住宅交易均呈现加速回暖态势。此前处于观望的需求有望在降息促进下加快入市步伐，配合开发商加大推盘力度，市场成交在5、6月份供需两旺中持续复苏将是大概率事件。
但由于不同城市之间的待消化库存存在差异，区域楼市走势分化也将加剧。根据统计，截至3月，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3600万、18714万和4250万平方米，同期一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.4、15.7和20.5个月，库存压力大小不言自明。
国海证券研报也指出，库存方面，重点城市住宅可售面积仍处于高位，去库存周期中企业新开工及土地投资难有超预期表现，所以仍然维持房地产投资增速在四季度之前难有明显改善的判断。价格方面，近期一线城市一、二手房价格均出现环比上涨，土地资源的稀缺性使一线城市更受增量市场青睐，一线城市房价将率先进入上行通道，而二、三线城市库存高企仍是未来一段时间的常态，整体价格上涨动力不足。
分析人士认为，目前看，由于库存压力大于一线城市，二三线城市未来仍将以消化库存为主。就成交量和价格而言，一线城市将成为楼市反弹的“主力军”。
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