[摘要] 930房贷新政、江门本地住房公积金新政、央行降息等一连串利好楼市的新政在短短两个月间被先后公布，购房成本被一降再降。密集出台的新政所产生的叠加效应，在短期内已显著提振购房者信心。10月以来，江门楼市步步向上，政府卖地节奏加强。
930房贷新政、江门本地住房公积金新政、央行降息等一连串利好楼市的新政在短短两个月间被先后公布，购房成本被一降再降。密集出台的新政所产生的叠加效应，在短期内已显著提振购房者信心。10月以来，江门楼市步步向上，政府卖地节奏加强。
特别让人意外的是，央行非对称性地下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。对此，多位业内人士均认为，这是对房地产市场的重大利好。对开发商来说，这意味着将从银行获得更低利率的贷款，融资成本降低；对购房者来说，首套房的利率折扣将明显增加，月供也会减少。这次降息对购房者来说，相当于原来利率9.4折。笔者根据江门的房贷水平测算，20年期限的商业贷款50万元经过本次降息后，以基准利率采用等额本息还款，每月可节约117元左右的利息支出。
一连串新政的叠加效应，已对短期市场产生了巨大影响。江门中心城区10月一手住宅网签1293套，创年内成交量新高。虽然市住建局还未正式公布11月住宅数据，但业内人士根据楼盘销量及监测的数据综合认为，江门中心城区11月一手住宅网签套数，将与10月处于同一水平。此次降息，无疑有助于提升有实际需要的购房者支付能力，特别是对仍在观望的购房者的信心和预期，都会有莫大的提振。短期内前期积压的需求将会有集中释放，从而有助于市场交投量的回升，助推房地产行业走出调整低谷。
不过降息对楼市推动持续期不应过度奢望。以往历史证明，利率调整对房地产成交的影响多为短期的，因为利率支出对真正的购房需求而言，根本不是决定因素。无论是刚需还是投资客，大都不会最终偿还20年或者30年贷款，理论上的利息支出并不会影响购房决定。
此外，降息并不能让开发商过于乐观，因为江门楼市库存仍然过高，房企资金链紧张状况仍未得到良好的改善，因为今年的成交量集中在少数的主力楼盘，很多中小楼盘的销售情况仍不容乐观。熟悉地产及银行业的人士透露，降息并不一定给开发商资金链带来很大程度的缓解。虽然贷款利率降低，融资成本也相应降低，但房企从银行获得的贷款总量并不一定提高。银行等金融机构对于楼市“风险控制”要求不低，“惜贷”现象未来一段时间内还将持续，因此，多数开发商也不会因为此次降息而致使公司资金链有较大缓解，房企资金链紧张的基本面不可能改变。
从融资角度而言，房企从国内获得的开发贷仍将有限，但临近年底，还款压力和业绩压力同时压顶。降息对房企贷款刺激虽有限，但可以从减少商业贷款购房月供等方面刺激购房者入市，这将在短期内拉升楼市成交量，上市房企若能抓住这一“窗口期”卖房，销售业绩压力和现金回笼压力，都将得到一定程度的缓解。
事实上，多数标杆房企都拥有灵活应对市场走势的能力，包括针对不同城市的不同市场做出快速调整销售策略。鉴于此，有业内人士称，降息之后，有些房企可能会减少销售速度较快的刚需产品的优惠幅度，但不意味着大幅提价；反之，对于开发商项目布局较为密集且滞销项目存货较高的楼盘来说，稳价跑量、快速回笼资金和提高项目周转速度，仍是房企执行的主流销售策略。毕竟，当前江门楼市总体供大于求的市场现象难以改变，库存偏大、去化周期偏长等问题，仍然存在。再加上非常大的潜在供应量，未来两年，江门楼市仍路途漫漫。
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