[摘要] 我市将于2015年1月1日启用新版《商品房买卖合同》。这是记者从市住建局、市工商局日前联合发布的文件中获悉的。据了解，2015年1月1日以后取得商品房预售许可证进行预售或办理初始登记后进行现售的房地产开发项目......
我市将于2015年1月1日启用新版《商品房买卖合同》。这是记者从市住建局、市工商局日前联合发布的文件中获悉的。据了解，2015年1月1日以后取得商品房预售许可证进行预售或办理初始登记后进行现售的房地产开发项目，应使用新版《商品房买卖合同》或本地区根据新版《商品房买卖合同》制定的示范文本订立合同；之前取得预售许可证或初始登记的房地产开发项目，继续使用原合同文本订立合同。
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日前，市住建局官方网站（www.jmzjj.gov.cn）首页的“局发文件”栏目下发布了（江建函[2014]981）文件。该文件为市住建局、市工商局转发住房和城乡建设部、工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知，并以附件形式发布了新版《商品房买卖合同示范文本》。
市住建局、市工商局联合发文要求，2015年1月1日以后，市区直接使用《商品房买卖合同（预售）示范文本》、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（两者简称：新版《合同》），新版现售《合同》中的现售条件由之前的“竣工验收合格”调整为“已办理初始登记”。各市可直接使用新版《合同》，也可在遵照省有关文件要求的前提下调整新版《合同》相应内容制定发布本地区的示范文本。
市住建局和市工商局要求，各地要抓紧做好启用新版《合同》的相关工作：一是在预售许可审批中强化商品房预售文案管理和商品房买卖合同样本审查，适应新版《合同》的有关要求，规范承诺性条款约定；二是完善商品房网签（登记）系统，并做好新版《合同》网签（登记）数据与房地产登记簿系统、住房信息系统数据的对接。另外，各地要做好新版《合同》使用事项和市场交易风险提示等宣传贯彻工作，抓紧组织本地区房地产开发企业、房地产经纪机构等开展新版《合同》培训工作。
新版《合同》细化了权利和义务
据介绍，住房和城乡建设部、工商总局制定的新版《合同》强化了与国家法律法规及规章的有效衔接，明晰了商品房交易过程中容易产生纠纷的热点问题，积极引导商品房交易当事人对重要事项做出承诺和告知，以及对法律法规没有明确规定的事项进行自行约定，细化了权利义务和违约责任约定，有利于保障商品房交易当事人的合法权益，减少商品房买卖合同纠纷。
记者查看新旧版《合同》发现，新版将旧版《合同》修订为《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同（现售）》，根据预现售的不同特点，设置了更多和更为细致的提示性条款，提示买卖双方签订合同并履约。新版《合同》采取了章节式体例，包括封面、章节目录、说明、专业术语解释和合同主条款及附件，并对合同相关条款进行归类，使整体框架更为清晰，突出了其示范性，其中，新版预售《合同》分为十章，共二十九条主条款内容，设十一个合同附件，并增加了预销售依据、抵押情况、质量担保、前期物业管理、建筑物区分所有权、税费、送达、买受人信息保护等条款，修订并完善了其他条款内容。
新版《合同》明确了违约责任及成本
房屋交接（验房和交房）是商品房交易过程中的一个十分重要的环节，很多纠纷往往在这个环节集中爆发。基于商品房交付在房屋买卖过程中的重要性和容易出现的问题，结合不断完善的法律法规等规定和近年来纠纷中容易出现的问题，新版《合同》专门设立了“商品房交付时间和交付手续”条款。该条款进一步细化和丰富了交接的内容、方式；增加了交接前验收房屋的程序的具体约定，将“可及时修复类的质量问题”是否修复完好，作为买受人是否同意商品房交付的条件之一；提出对于屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂，五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用等极易查看出来的质量瑕疵，由出卖人按照有关工程质量和产品规范、标准在约定时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。业内人士认为，查验环节的设立，能更全面、细致地提示买卖双方在签订合同时预见问题，约定相关内容，并引导房地产开发企业交付更高品质的房屋，切实保障购房人的利益。
此外，新版《合同》还增加了“违约金的计算、支付期限”的设计，明确了利息的起算点及利率标准。该条款考虑到交房情况下，买受人已付房款在延迟阶段的利息属于正常的孳息，出卖人应当将其支付给买受人，故增加了支付相应利息的约定。
另外，新版《合同》还修改了违约金计算基数，将“已交付房价款”修改为“全部房价款”。据介绍，该处修订主要是考虑到交付属于“全部违约”，即应承担全部违约责任。尽管修订中曾有开发企业提出“交房”与“付款”应权利对等，但合同解除则买受人无法达到其购房的合同目的，严重侵害买受人合法权益，故出卖人须为此承担相应违约责任，以全部房价款作为违约金的计算基数。因买受人原因造成合同解除时，例如付款，买受人同样须就其违约的未付款部分承担相应违约责任，故按照未付款作为违约金的计算基数。
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