[摘要] 市住建局官网日前发布的《江门中心城区2014年前三季度房地产市场分析报告》指出,在宏观经济增速放缓、信贷收紧以及市场上库存大幅增加等共同因素的影响下,江门楼市进入正常的、理性的调整期,成交趋缓,房价下行。
市住建局官网日前发布的《江门中心城区2014年前三季度房地产市场分析报告》指出,在宏观经济增速放缓、信贷收紧以及市场上库存大幅增加等共同因素的影响下,江门楼市进入正常的、理性的调整期,成交趋缓,房价下行。
分析报告表示,前三季度江门楼市各主要指标出现一定程度的回落,但未出现跳水式的下滑,风险可控,对整体经济的冲击和拖累有限。预计四季度江门市楼市仍处于调整周期内,但信贷(含公积金)政策的放松有利于部分改善性需求的释放,加上2014江门房博会、房企冲刺全年任务等因素,市场有望出现积极的变化——价格企稳,成交量放大,库存趋减。
A 新开工面积同比跌21.5%,但未来住宅供应量充足
数据显示,2014年前三季度江门中心城区(蓬江、江海)房地产开发投资共88.91亿元,同比增长23.5%,其中住宅开发投资42.02亿元,仅增长4.2%;新开工面积共265.71万平方米,同比下降21.5%,但其中住宅面积占172.64万平方米,同比有14.6%的增长;竣工面积共102.74万平方米,同比增长58%。施工面积1009.42万平方米,同比增长29.1%。
分析人士认为,前三季度江门中心城区开发投资增速趋缓,新开工面积高位回落,增速比上半年下降1.7%。房企的投资力度略有下降,新开工面积同比高位回落超两成,降幅比上半年收窄一成。住宅新开工面积同比仍有大幅增长,致使目前施工面积超千万平方米,预示未来市场供应量仍较为充足,住宅市场竞争仍然激烈。前三季度江门楼市多个数据指标下跌,显示出房企对2014年楼市的谨慎态度。
B 供应量明显增加但去化慢,库存量持续攀升
数据显示,江门中心城区前三季度批准预售面积共149.84万平方米,同比增长21.5%;商品房成交面积共106.68万平方米,同比下降9.2%。这一增一降致使江门楼市库存量不断攀升,从年初的9500套攀升至13500套。
报告指出,2014年前三季度江门中心城区批准42个房地产开发企业预售商品房项目共43个,比2013年同期增加10个;其中新开盘项目17个,比2013年同期增加3个。批准预售住宅面积为132.65万平方米,同比增长32.3%;预售商业面积为17.19万平方米,同比下降25.2%;预售住宅套数为12080套,同比增长31.2%。
分析人士认为,前三季度商品房供应主要有三大特点:房地产供应量同比明显增加,为历年同期;一季度供应比较平淡,二季度大幅增加,三季度环比仍保持稳中有增;供应区域不平衡,商品房供应集中在北新区和滨江新区,这两个区域供应面积比例之和高达77%,使得区域内项目之间的竞争十分激烈。
据统计,截至三季度末市场待售商品住宅约13500套,同比增长46.7%。商品房潜在供应面积约522万平方米,同比减少1.5%。“待售”是指房屋已取得预售许可或初始登记后尚未进行网签的状态,“潜在供应量”是指已经取得发改局的立项批文但尚未申请预售或现售的房屋。业内人士提醒,购房者需关注消化现有库存的同时,也应注意到并提防庞大的潜在供应在日后可能产生的影响。
C 一手住宅套均总价约72万元,各季度成交量缓慢递增
数据显示,2014年前三季度江门中心城区商品房成交金额共77.98亿元,同比下降5.5%;成交面积共106.68万平方米,同比下降9.2%,其中住宅面积为83.88万平方米,同比下降8.6%,商业面积为14.15万平方米,同比增长7.7%。前三季度网签住宅加权平均价(非算术平均价)为6558元/平方米,同比增长3.6%;住宅金额共56.43亿元,住宅套数共7868套。记者粗略计算,前三季度成交的一手住宅套均总价约72万元。
从时间上看成交量的变化,2104年初两个相对热销的项目(海逸城邦、江海碧桂园)支撑着江门楼市,虽降温明显但整体成交量未见大幅回落;3至5月,市场保持不温不火,成交稳中偏淡;6月,个别标杆企业(保利大都会)对新货价格进行较大幅度的调整,使市场的活跃度有所提升。6月以后,新项目的普遍低开和在售项目保持较大的促销力度,使得三季度购房者入市意愿有所增强,成交量季度环比缓慢走高。
分析人士认为,2014年前三季度商品房成交量同比小幅减少,与历年同期相比仍处在相对较高的水平;前三季度各月成交量相对平稳,各季度缓慢递增,其中6月和8月的商品房成交量均过千套。
D 累计均价明显向下,构筑阶段性底部
据统计,2014年江门中心城区上半年各月房价同比仍有上涨,但涨速逐月减缓;7月开始,出现同比下降趋势;9个月里有6个月房价环比下降,房价向下调整明显。出现这样的房价走势,主要是因为一季度整体价格保持相对平稳,主要以结构性变化为主;二季度起,部分新入市项目出现低开,到三季度末已呈蔓延之势,其他在售项目的价格也有不同程度的调整。综合来说,今年前三季度累计均价的变化,呈现出一季度止涨,二季度进入下行区间,三季度末基本形成阶段性底部的特点。
从成交区域来看,北新区的成交比例占近四成,而滨江新区的成交比例增加至近两成,但两个区域成交比例均低于同期新增供应比例的48%和29%,所以两区域的库存量越来越高,竞争非常激烈,部分项目出现大幅调整价格抢占成交份额的情况,多个新项目低开入市,老项目纷纷调整价格,带动整个江门房价不断下行。
报告指出,前三季度成交的住宅进一步集中在中等面积段,中等偏小户型(90-120平方米)的套数比例已超过一半,大户型(144平方米以上)比例则大幅下滑至7%。另外,本市户籍(以身份证号、联系地址、手机号码等综合判断购房人的“户籍”)购房者比例上升,由去年全年的64%增至今年前三季度的69%。
E 存量房市场低迷,成交面积同比下降34.6%
数据显示,2014年前三季度存量房成交金额共16.97亿元,同比下降36.1%;成交面积共55.69万平方米,同比下降34.6%;住宅金额为13.16亿元,同比下降38.2%;住宅面积为37.51万平方米,同比下降36.3%;住宅套数共3929套,同比下降33.9%。
业内人士认为,受去年同期的高基数、贷款难度增大和新房项目的价格促销带来的冲击等因素影响,2014年前三季度存量房市场较为平淡,成交量处于近年同期中处于中等偏下的水平,各月成交量未见较大起伏。
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