[摘要] 记者连日走访江门各大银行和楼盘，了解本地落实央行、银监会松绑房贷政策的情况。截至昨日，江门绝大部分银行已落地执行“认贷不认房”政策，对还清贷款再购房的客户实行“三成首付”的首套政策。利率方面，目前首套房贷利率仍以执行上浮5%的利率居多，亦有部分银行执行基准利率，暂未有银行出现利率打折的情况。
记者连日走访江门各大银行和楼盘，了解本地落实央行、银监会松绑房贷政策的情况。截至15日，江门绝大部分银行已落地执行“认贷不认房”政策，对还清贷款再购房的客户实行“三成首付”的首套政策。利率方面，目前首套房贷利率仍以执行上浮5%的利率居多，亦有部分银行执行基准利率，暂未有银行出现利率打折的情况。
A工农中建交五大银行已“认贷不认房”
记者近日咨询江门多家银行得知，“认贷不认房”政策基本落实，拥有一套房已结清相应购房贷款的家庭再买房可算首套房，但利率和以前相比，暂无变化。还有多家银行在“认贷不认房”、利率变化等问题的回答上十分谨慎，“要等总行文件，因为细则没有出台，不便回答，希望暂时不要报道我们”。
工行江门分行称：关于住房贷款的政策，人民银行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》）中已有明确要求，工行将认真贯彻执行。
记者从农行江门分行获悉，该行在江门率先实施“认贷不认房”，利率暂时不下调，目前已按央行新政执行首套房认定标准。不过，在一些具体的执行标准上，如已经有两套房，购买第三套房是否可以认定为首套房等问题，仍需等待总行通知。
据媒体报道，中国银行10日上午正式公布了因应央行首套房“认贷不认房”政策的具体措施，并表示中行各分行已于10月1日起按照相关政策要求执行首套房贷政策。中国银行还将授权各分行在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房，并已结清相应购房贷款的家庭，再申请贷款购买住房的，根据借款人偿付能力、信用状况等因素，审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平，并可根据当地城镇化发展规划和地方政府相关政策，对符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
建行官网近日发布《建行推出住房金融新举措》(下简称《举措》)，对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。而对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。
交通银行一位贷款经理表示，与江门多数银行一样，该行亦已执行“认贷不认房”政策。
B 多家商业银行首套执行基准利率
江门融和农商银行10月11日已开始执行“认贷不认房”政策，而该行对个人征信报告中个人住房贷款无余额才能认定为首套，首付3成，贷款利率执行基准利率上浮5%。对于二套房则需要首付6成，贷款利率执行基准利率上浮10%。真正的首次置业者的“首套房贷”与“贷款还清再购房”置业者的“首套房贷”目前没有区别对待，利率水平一致。对有一套房、未还清贷款的客户，再购房贷款首付比例依然是6成，贷款利率执行基准利率上浮10%。
记者咨询邮储银行江门市分行的工作人员：“邮储银行江门市分行已经执行‘认贷不认房’了吗？”该工作人员回答：“是的。”记者还从多方了解到，目前中信、广发、兴业、浦发等商业银行亦已执行“认贷不认房”政策，而且邮储、招商、浦发等银行对首套房贷执行基准利率。
针对“认贷不认房”的问题，开平农信社表示，截至2014年10月10日，他们暂未收到相关部门关于“认贷不认房”的新政通知，因此，房贷仍按照旧政策实施。一套房要求首付不少于3成，利率一般上浮5%；二套房要求首付不少于6成，利率一般上浮10%。如果接到相关部门关于“认贷不认房”的新政落地通知，将尽快按新政实施。
C 多套房还清贷款亦可当首套
9月30日，央行、银监会联合发出《通知》对我国房贷政策作出调整。《通知》指出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。首套房贷政策要求，首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
记者走访了解到，目前各个楼盘均出现“贷款还清再购房”的客户，率先享受到房贷松绑政策。骏景湾品峰销售经理麦伟强告诉记者，目前已经有几名“贷款还清再购房”的客户只交3成首期，而且资料已送银行审批。与骏景湾品峰有相同情况的还有北新区和滨江新区的多个楼盘。
北新区和滨江新区几个楼盘的营销总监、销售经理和置业顾问等人透露，目前银行认定首套的标准还有细微的差别：工商银行对拥有3套（含）以内且还清贷款的客户，再购房可算首套；对拥有3套以上再购房的客户按第二套房贷处理。招商银行、浦发银行对10套以内且还清贷款的客户，再购房可当首套房处理。
熟悉金融和房地产人士针对当下形势评论时称，央行、银监会联手发布房贷新政，房地产刺激由此前的放松限购加码至放松限贷，市场随之沸腾。
然而，“首套房贷利率7折”仅为市场一厢情愿的狂欢，银行由于资金成本压力目前根本做不到。一方面是市场兴奋，另一方面是“主角”银行冷静有余，房贷松绑的效果在半推半就中艰难地显现出来。
多位房地产业内人士认为，房贷相对其他贷款业务不赚钱，利率打折甚至可能亏本，打9折相当于理财产品率，打9折以下就直接亏本了。
房贷新政在加大放贷力度方面效果明显，但房贷利率价格实际下调空间有限。如果因新政导致房子价格上涨，购房者成本甚至有可能还会增加。
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房贷松绑 约5成人预期江门房价上涨
在10月11日至10月13日，针对“房贷松绑后，江门房价将会怎样变化”进行调查。调查共吸引7900人参与，其中约5成人认为房价将会上涨。
仅有26.3%的人认为房价会下跌
9月30日，央行、银监会联合发出《通知》对我国房贷政策作出调整，“认贷不认房”为楼市“送金”。《通知》指出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。首套房贷政策要求，首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。受房贷政策松绑利好楼市信号的影响，“十一”黄金周的江门楼市人气迅速增长，置业信心增强，成交量明显放大。
随着房贷松绑新政的落地，本报官方微信随即针对“房贷松绑后，江门房价将会怎样变化”进行调查。调查显示，参与调查的790人中，157人认为房价会“大幅上涨”，占19.9%；232人认为房价会“小幅上涨”，占29.4%；193人认为房价会“停止下跌”和“维持稳定”，占24.4%；208人认为房价会“继续下跌”，占26.3%。
业内人士喊大家快买房
华茵堡地产营销总监黄锦康认为，调查结果显示大众对房价的走势判断以止跌、企稳、温和上涨为主流，这与近期部分优质楼盘热销非常吻合，部分市场敏感人士纷纷入市。剔除认为房价将“停止下跌”和“维持稳定”的数据，认为房价涨跌的比例约为7：3，这样的多空分歧是正常的，犹如证券市场一样，将会是牛市的开端。如果多空比例高达9：1甚至更高的话，就意味着市场已经在顶部，风险系数高。目前的政策环境对于江门楼市去库存肯定没有问题，第四季度将是江门楼市价量齐升的一个季度。
奥园地产江门片区营销总监陈志炎认为，房贷新政来了，“暂时不敢说房价会涨，但肯定不会跌了”。近来行业内流传着涨价的风声，虽然未见到哪个楼盘真的涨价，但也不能排除涨价的可能性。“我觉得现在就是置业良机，江门、广州、佛山的地价都不便宜了，奥园地产现在江门卖的价格接近成本价甚至低于成本价。这几天，业内的很多朋友已经出手买房了。”陈志炎说，房地产业内人士是市场的风向标。江门楼市经过一年的下探，市民是时候买房了。
元子地产总经理谭华驹认为，调查结果代表了广大市民对于楼市的信心。这与一两个月前的调查相比，数据落差很大的。目前的市场，对于购房者来说，应该尽快出手，特别是10月底举行的房博会。对于房企来说，近期尽量不要涨价，要利用政策利好、信心回稳等形势加快消化库存。目前房贷松绑已经落地，对之前被误伤了的刚需改善型客户有很大的帮助，再加上有关部门近日宣布公积金减免有关费用和异地使用公积金等政策，对市场释放部分需求有很大作用。回归到江门楼市，可能第四季度的成交量仍然不会明显放大，因为刚需改善型置业者选房谨慎，加上有些要还清之前的贷款，所以购买时间会长些。支撑这个论点的还有银行信贷方面在第四季度估计会很紧，原因是年底额度紧，利率打折难。第四季度的成交量难以超越年中的成交量高峰，估计到了明年1月份，江门楼市的量价都将向上走。
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