[摘要] “十一”黄金周前的最后一个工作日——9月30日，央行、银监会对我国房贷政策作出调整，“认贷不认房”为楼市“送金”。通知指出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
“十一”黄金周前的最后一个工作日——9月30日，央行、银监会对我国房贷政策作出调整，“认贷不认房”为楼市“送金”。通知指出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。首套房贷政策要求，首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
此前，金融机构对首套房的认定标准非常严格，家庭拥有未贷款房产或房产有贷款但已还清，购房时申请贷款都十分不易，即所谓“认房又认贷”。从“认房又认贷”变为“认贷不认房”，意味着房贷政策松绑了。记者走访了解到，虽然地方银行的细则尚未出炉，但江门已有部分楼盘执行“认贷不认房”的政策，接受改善型客户认购登记。受房贷政策松绑利好楼市信号的影响，“十一”黄金周的江门楼市人气迅速增长，置业信心增强。
改善型买家忙看房
国庆节前，央行释放限贷松绑信号，一时让黄金周期间的楼市关注度骤然升高。“黄金周多数景点光看人去了，既然早有换房的打算，不如去各楼盘看看。”10月3日上午，在位于滨江新区的珠江御景山庄营销中心，来看房的杨先生说，这是他假期看的第六个楼盘。“买过房，还清了贷款，我和老婆想一次性到位实现改善置业，假期这几天看了一些有大户型卖的楼盘，包括珠江帝景湾、海逸城邦、星汇名庭、月珑湾、珑湖湾等。”杨先生说，央行“认贷不认房”的政策让他这样难以拿出六成首付的人，有了改善居住环境的信心。
根据此前“认房又认贷”的政策，即使家庭还清了首套房贷，购买第二套住宅时仍要首付六成，利率上浮。按照央行刚刚公布的通知，“还清贷款当首套”，像杨先生这样的改善型买家，首付可仅付三成，还能享受首套房贷的利率。目前，江门多数银行已对首套房贷执行基准利率。今年上半年，四大国有银行对首套房贷仍执行利率上浮5%-10%的政策，央行今年5月“喊话”要满足首套房需求后，便有越来越多的银行对首套房贷执行基准利率，甚至出现打折的情况。
记者从上城铂雍汇、珠江御景山庄、海逸城邦、珠江帝景湾、奥园益丞国际广场等有大户型在售的楼盘了解到，“十一”黄金周期间，改善型客户的看房热情较高。上城铂雍汇在售的是别墅和大户型产品，“十一”黄金周期间平均每天约有50组客户到访，人流是平时的几倍。“大户型和别墅都有成交，客户对市场的信心越来越好，我们也越来越有信心了。”上城铂雍汇营销总监吴美娟说，政策出台将加速改善型置业者入市。记者从其它几个有大户型销售的楼盘了解到，“十一”黄金周期间，看房的改善型买家明显增多，起码是平时的3倍以上。奥园地产江门区域营销总监陈志炎说：“这些买家对政策比较敏感，而且对楼盘的品质有较高的要求。这些客户大多表示，一边看房，一边和家人商量，一边等政策落地。一些比较心急的客户则已经下定金，并与楼盘协商执行‘贷款还清当首套’的贷款政策，否则可以解除合约。”
记者了解到，为留住客源，江门已有多个楼盘默许符合政策的改善型客户等到“认贷不认房”政策落地再签约，先收下客户的定金。这些楼盘的营销负责人表示，客户对政策非常了解，不过比较担心心仪的房源被别人买走，而且下一阶段房价还要涨，所以愿意在政策未落地前下定金。
业内人士：房价底部的强烈信号
“政策还未落地，但体现出来的效果却是立竿见影。客户非常认同这政策是房价底部的强烈信号。”华茵堡地产营销总监黄锦康说，从改善型客户反馈的信息看，这些客户对政策理解得很清晰，抄底的热情很高。黄锦康对后市表示很乐观，目前的政策环境对于去库存“肯定没有问题”，第四季度将是江门楼市价量齐升的一个季度。
陈志炎认为，房贷新政来了，“暂时不敢说房价会涨，但肯定不会跌了”。近几天行业内流传着涨价的风声，虽然未见到哪个楼盘真的涨价，但也不能排除涨价的可能性。“我觉得现在就是置业良机，江门、广州、佛山的地价都不便宜了，奥园地产现在江门卖的价格接近成本价甚至低于成本价。这几天，业内的很多朋友已经出手买房了。”陈志炎说，房地产业内人士是市场的风向标。江门楼市经过一年的下探，市民是时候买房了。
怡福地产策划总监陈美华则认为，央行放松房贷的政策起到了稳定市场信心和刺激“首改”（首次改善型置业）的作用，并扭转了江门楼市“到处降价的恶性竞争格局”，高品质楼盘将在后市中获得更多置业者的认可。陈美华说：“前期观望的人还有很多未完全反应过来。目前江门房价仍处于低位，相信后续市场会有很大的反应。现在部分开发商已经收起了一些优惠。总的来说，去库存仍是当下江门楼市的主基调，谈涨价为时尚早。”
★时评
理性购房 渐成楼市新常态
国庆长假前一天，央行与银监会突然发布取消楼市限贷的通知，这既有突兀之感，亦在意料之内。所谓“突兀”，在于此前大半年中，除北京、上海、广州、深圳四城市外，其它实行限购的城市，限购政策已陆续取消。所谓“意料之内”，在于从此前挤牙膏式的取消限购，到这回一次性取消限贷，说明在拉动经济增长中权重很大的国内楼市，的确已经成为当下“稳增长”的一个明显拖累。
连续十数年，每年9月和10月都是国内楼市的销售高峰期，眼瞅着今年的“金九”已经泡了汤，为尽量避免“银十”跟着再泡汤，于是取消限贷的“急不可耐”显而易见。不过楼市有自己的运行规律，国庆长假已经过完，楼市却并未因限贷的取消，而重现昔日由“温州炒房团”引领的楼市疯狂。
影响楼市走向的关键市场因素是，当年激发楼市疯狂的基本面已不复存在。楼市投资和投机盛行时，刚需购房者被迫高价购房。现如今，保障房工程已经成为国家重点民生工程，大量的刚需持续经保障房渠道分批得以释放，促使楼市开始由卖方市场向买方市场转变。刚需购房者虽仍总体缺乏议价权，但却在不断平添与开发商“耗下去”的耐心和底气。
影响楼市走向的关键改革因素是，全面深化改革已在各关键领域和重点环节展开，改革举措之有力，改革进展之快捷，尤以深化财税体制改革特别抢眼。不动产登记已然启动，房产税、遗产税等强力调控手段早晚都会落地，一旦落地，则意味着投资性购房的持有成本和转卖成本将大幅提高。尽管取消限贷已近乎回到申贷“零门槛”，但要再掀起一波热火朝天的购房浪潮，谈何容易！
眼下，中国经济已然进入新常态，取消限贷而未能刺激楼市再次井喷，正在印证并将继续印证，理性购房也将渐成国内楼市的新常态。理性购房态势成型后，房价仍会起落波动，但很难大起大落。
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