[摘要] 9月9日，江门市住建局正式公布了8月江门市蓬江、江海区房地产市场数据，截至8月底，江门市场上的待售住宅已经达到了12600套，库存消化周期可能达到16个月，已经超过了高库存的警戒线。9月上旬刚过，江门楼市中秋和“金九”主题营销活动不断，但楼市“金九”开局表现相对平淡，参考去年经验，江门楼市“金九”后
9月9日，江门市住建局正式公布了8月江门市蓬江、江海区房地产市场数据，截至8月底，江门市场上的待售住宅已经达到了12600套，库存消化周期可能达到16个月，已经超过了高库存的警戒线。9月上旬刚过，江门楼市中秋和“金九”主题营销活动不断，但楼市“金九”开局表现相对平淡，参考去年经验，江门楼市“金九”后市仍然值得期待。
8月住宅网签套数环比增20.8%
据市住建局公布的8月房地产市场数据，蓬江、江海区新建商品房网签面积为14.10万平方米，其中住宅面积10.93万平方米，环比增长20.4%，同比增长3.3%；住宅网签套数1057套，环比增长20.8%，同比增长15.3%。
8月，蓬江、江海区新建商品住宅网签均价为6330元，环比上涨1.1%，同比上涨0.6%。而截至8月底，市场待售的商品住宅共约12600套。环比增加11.5%，同比增加82.7%。从成交的区域来看，北新区的套数成交比例为37%，超过江海区的28%和滨江新区的21%。
从成交的户型来看，中小户型（120平方米以下）的套数比例达79%，大户型（144平方米以上）仅占5%，成交单价8000元/平方米以上的套数比例减少至5%。
江门1~8月新建商品住宅累计网签面积为73.93万平方米，同比减少10.5%；累计网签6893套，同比减少2.0%。成交套数下降较少而成交面积快速下滑，说明2014年江门人更青睐小户型住宅。
记者统计发现，8月16个可与7月对比的重点楼盘中，有5个成交均价上涨，2个楼盘成交均价持平，还有9个楼盘的成交均价下降，相比7月的楼盘情况，成交均价下降的楼盘数减少而成交均价上涨的楼盘数则增加。
十月销售或将增加
2014年金九，恰逢中秋节，不少楼盘都在主打节日主题的营销活动，不过，实际的效果却并不明显。据江门市住建局官网实时数据显示，9月前10天，江门市区新建商品住宅网签了281套，2013年同期的数据则是接近400套，这至少说明2014年的金九银十开局并不如去年火爆。
不过，值得注意的是，2013年整个9月江门市区的成交量是821套，开局火爆而后市略显疲软，主要是因为2013年9月房价快速上涨导致。2013年9月，房价单月就上涨了11%左右。2014年9月，属于各大楼盘低价营销阶段，因此价格上的优势会使得9月后市有足够的推动力。
记者对比2013年8月到10月的数据发现，销售的月份是10月，而非9月。更加值得注意的是，2013年10月江门楼市在收获成交纪录的同时，也站上了均价7000元/平方米的大关。2014年楼市虽然气氛相对低迷，但更加优惠的价格想必会让不少有购房需求的人心动。
9月初的前几天，记者在踩盘时发现，目前很多看房的人都还处在犹豫之中，他们有购房意愿和购房能力，但由于选择很多，暂时还不打算做决定。
高库存去化路漫漫
值得注意的是，2014年楼市库存持续上涨，每个月都在上涨，年初的9200套左右的库存如今已经变成了12600套，按照今年月均成交800套左右计算，这些库存需要16个月才能消化。根据住建部“高库存”的定义，消化周期为12到15个月即为高库存。按照此口径统计，江门目前的库存已经超过了住建部定义的高库存的上限。
不过，对市场情况最了解的还是房企自身，对于2014年的库存压力和楼市局面，各大房企也并不是毫无心理准备。实际上，早在去年10月江门楼市达到高峰时，江门房企已经开始注意放慢拿地和项目建设的进度了。
记者发现，也正是从去年10月开始，江门市区内的土地交易市场陷入冷清局面，最活跃的土地市场反而是鹤山。2014年截至目前基本上没有多少商住土地成交，在江门市国土局的土地成交表上，清一色的都是工业用地。
记者2014年5月在土地推介会上询问了几个主要的房地产开发商，不少开发商表示自己在市区都有土地储备，不急于拿地。而放缓开发速度，保证项目不出现大面积积压，也是不少开发商暂缓拿地的主要原因。
开发商对市场趋势的判断和提早打算也使得2014年的新开工项目和面积都大减，而2014年预售的房源全部都是2012年和2013年楼市飘红前期开发的项目，由于市场反应的滞后性，才导致现在的库存压力相对较大。
随着2014年年内这些项目先后开盘和预售，未来全新开盘和预售的项目将会有所减少，市场库存上升的压力会降低，去化速度将有所加快。
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