[摘要] 8月份以来，房贷利率开始出现“点式”松动，房贷利率持续上浮的现象正在改变。
8月份以来，房贷利率开始出现“点式”松动，房贷利率持续上浮的现象正在改变。
据媒体报道，在上海农业银行悄然动首套房贷，200万以上商贷给出95折利率折扣的消息被市场披露之后一周，其他沪上商业银行对惜贷的口径也正悄然松动。汇丰银行已经悄然打折，7月份以来，该行一手房首套房贷款160万以上就可以享受基准利率的九六折，二手房首套房贷款160万元以上也可以享受基准利率的九四折，贷款160万元以下统一是九六折。除了农行和汇丰银行以外，上海其他银行虽然暂未接到类似直接利率下浮的通知，但大多数银行也已经不再对首套房贷款执行利率上浮。同样，其他城市也出现房贷利率回落至基准利率的现象，比如深圳等城市。
此外，四川省财政厅决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在本辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助；绍兴市银行贷款政策方面也给出了调整：首套房贷款首付比例按人民银行及各商业银行有关规定的限执行；除首套房外的新购房贷款首付比例地方法人银行业金融机构按不低于40%的限执行。严格执行首套房贷款利率不得超过基准利率的规定；武汉、包头、广西、福建等地方政府随后也发布了稳定房地产市场发展的相关措施，其中，大多也提及房贷利率回归基准，或对购房者进行补贴等措施，以支持首套自住需求及部分改善需求入市。
房贷利率出现“点式”松动的三大原因
当前来讲，尽管部分银行房贷利率开始出现“点式”松动，但范围仍然有限，房贷利率并没有出现全面松动，同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要有三方面原因：
、余额宝等货币基金率逐渐降低，为商业银行利率降低提供机会。
前期商业银行存款成本受利率市场化、互联网金融等因素影响，成本较高，导致放贷额度收紧，利率上浮，很难降下来。目前，随着央行对影子银行、同业竞争等整顿措施的拉开，余额宝等货币基金率逐渐降低。以余额宝7日年化率为例，今年年初余额宝7日年化率为7%左右，而到今年8月初，该率已经下滑至4.17%。余额宝等货币基金年化率逐渐降低，为商业银行房贷利率降低提供机会。但是，总体来看，房贷利率下调不会那么快，市场调节的变化仍然需要一个过程。
第二、落实央行差别化住房信贷政策。
5月份，央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，并提出“央五条”措施，优先支持首套房贷，但是时至今日，仍然没有得到全面落实。当前，银行房贷审批周期缩短、部分银行房贷利率开始有条件下浮，标志着房贷政策开始“微调”走向定向宽松，也是前期央行落实差别化住房信贷政策的具体体现。
第三、地方政府“救市”。
从福建、广西、成都、武汉、绍兴、包头等地方政府发布的楼市“救市”政策的背景来看，当前地方宏观经济处于触底阶段，而同时房地产市场低迷，库存去化压力较大，此时，尽管地方政府已经放松限购等调控政策，但是，由于房贷利率仍然高企，放松限购对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。
7月份，市场期待银行首套房贷利率放松的预期仍然落空，整体市场成交量表现也没有出现明显好转。从未来市场成交量预期来看，如果还没有大幅降价的现象出现，第三季度市场销售量能否持续回升也值得担心。此时，对于各个城市来讲，仍然需要适度降低房贷利率，降低购房成本，加快去化市场库存“救市”，以促进房地产复苏，适度拉动宏观经济的增长。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前房贷政策变化特征来看，当前，银行房贷审批周期缩短、部分银行房贷利率开始有条件下浮，标志着房贷政策开始“微调”走向定向宽松。从首套自住用房房贷利率的角度来说，由于福建、广西、成都、武汉、绍兴、包头等地方政府的“救市”措施的不断出台，预计8月份以后贷款审批周期会进一步缩短，额度也会向首套自住需求倾斜，利率高企的市场状况会有逐步回落的过程。从周期的角度来讲，预计这个过程可能会持续3-6个月，预计今年第四季度房贷利率有可能会出现实质性的回落。
四季度房贷利率将实质性改善，部分城市楼市将率先回暖
从目前个人住房贷款情况来看，当前大多数商业银行并没有下调首套房贷利率，商业银行信贷仍然会偏紧，即使出现下调首套房贷利率，下调的空间也不会太大。比如8月1日起，上海农行只针对200万以上房贷有九五折优惠，而今年上海200万总价以下的新房成交套数占全市比例为49%，这也就以为则至少49%以上的首套自住客群无法享受这个优惠。而其他城市或其他银行即使有松动倾向，也是有条件的松动，获取房贷优惠门槛相对比较高，并且短期内也很难说能够获得比较大的优惠力度。这也就意味着，尽管当前市场出现房贷点式优惠，但是市场仍然面临难以扭转短期内“去库存”的市场大势。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从第三季度内剩余2个月来看，大多数城市商业银行信贷仍然会偏紧，不会立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。
不过，从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但是，这样的现象应该不会持续太久，预计第四季度，由于6月底M2同比增速回升至14.7%，银行信贷环境会定向宽松，银行信贷对于首套自住需求的支持会逐步得到体现，房贷利率将从“点式”优惠到实质性下降，信贷紧缩的局面将在第四季度逐步得到改善。同时，由于福建、广西、成都、武汉、绍兴、包头等地方政府“微刺激”措施不断出台，限购、限价、首付比例、公积金贷款等楼市调控政策也转向宽松，甚至部分城市限购已明确取消。至此，笔者预计，第四季度供求关系较为合理或供不应求的城市房价将首先步入平稳上涨的通道，比如合肥、南京、南昌、苏州等。总体上来看，上述信贷环境、政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。
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