[摘要] 与宁波等地的官方发声再被迫辟谣相比，许多城市都实行只做不说的低调策略，已经放松对外地购房者和本市多套房购房者的资格审查，口头通知成为地方政府放松限购的最佳策略。
青岛、合肥宣布放松限购，经过近一周地方政府密集发声，限购松动城市已达30个。除一线城市外，其他城市均有可能在年底前放松限购。只是，限购放松能达到从根本上逆转楼市颓势目的么？
低调实行到密集发布
8月1日，合肥市房地产管理局正式发布通知，宣布取消限购。通告称，按照国家房地产市场分类调控精神，结合我市实际，经研究并报市政府同意，自2014年8月2日起，购房人在本市范围内购买住房(商品住房、二手住房)时，无需提供居民家庭住房信息查询证明。
更早的一天，青岛国土和房屋管理局召开发布会，宣布城阳、高新区、黄岛放开限购；市内三区(市南、市北、李沧)和崂山区144平方米以上取消限购，该政策自2014年8月1日施行。
加上此前无锡、西安、杭州、徐州等城市，近一周来多地政府宣布放开限购政策。数据显示，截至目前已有30个城市在限购方面有不同程度松动，占限购城市比例65%。
扎堆政策松动一大好处，就是避免此前“枪打出头鸟”尴尬。无论是5月宁波，还是6月沈阳，试探性限购松动都因舆论压力夭折。
同时，与宁波等地官方发声再被迫辟谣比，许多城市都实行只做不说低调策略，已放松对外地购房者和本市多套房购房者资格审查，口头通知成为地方政府放松限购策略。
这种“闷声松政策”局面持续到6月20日，库存高企呼和浩特明确发文宣布取消限购，虽经过政策文件收回修改重新发布的波折，最终成成功公开松绑限购城市。之后，7月开始进入限购政策松绑密集期，目前情况是，除北上广深四个一线城市外，其他42个实行限购城市均有限购松绑传言和呼声。
“限购原因是因为供不应求，不限购的原因是因为供大于求。大部分松绑限购城市的特点都是人口涨幅放缓，库存压力大。”分析师张大伟表示，一线城市，因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行；二线城市中，经济相对比较好的城市，比如厦门、南京、武汉等城市，有可能继续执行限购，但在执行层面可能部分放松；二线中经济一般的城市及三线城市，可能会全面放松限购，而且会发布政策取消限购，以达到用政策本身的松绑，影响市场预期作用。
效果显著到收效甚微
地方政府将逆转楼市预期的期望寄托在限购放松上，能否取得预期效果则是未知数。
中指研究院8月1日发布的7月份百城房价指数显示，100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，环比6月下跌0.81%，这也是继五月、六月以来的第三个月持续下跌。从涨跌城市个数看，100个城市中76个城市环比下跌。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为19328元/平方米，环比下跌0.97%，跌幅较上月扩大0.52个百分点，北上广深房价环比全部下跌，房价依然处于下行周期。
对限购松动后拉动楼市成交的效果，中原地产调研了13个典型城市，效果分为三类。类是短期效果显著，成交出现反弹。这类城市数量很少，调研城市中仅有杭州萧山、济南及成都。表现为取消限购后日均成交量较之前飙升3倍。不过由于政策调整时间很短，长期效果还需等待观测。第二类是收效甚微，包括长春、武汉、宁波及南宁等4城市，特征为取消限购后日均成交量较之前有5%左右的小幅提升；第三类是基本没影响，这类城市数量，本地调研剩余6城市均属此类，占比近半。这些城市放松限购后市场成交与前期持平甚至下跌。
综合来看本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。目前的调控微调效果难以拉动市场成交大幅回升。
房冷地热到全面转冷
今年两会对房地产政策的定位用一句话来概括，就是分类调控和市场发挥作用，给各地根据自身市场情况制定调控政策提供了空间。
限购在目前楼市下，除一线城市外，在其他城市只是影响市场变动较小原因。大规模的松绑，对购房者的心理会有一定影响。不过土地市场的转冷对市场预期影响更大。
在土地市场最晚转冷的北京，也出现了此前出现高价地王的孙河区域地块近日流拍的情况。两块低密度地块起始楼面价分别为2.8万元/平方米和3.5万元/平方米，最终皆因无人竞买流拍。在去年7月23日，中粮地产曾将孙河楼面地价推至4.4万元/平方米。开发商对未来的预期也出现悲观情绪。
值得一提的是，2011年年末各地也曾经传闻调控松绑，但一直到央行大规模释放流动性，市场才出现扭转。业内人士表示，此次若无信贷层面大规模松动，市场逆转几无可能。
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