[摘要] 核心提示：市住建局日前发布《江门市中心城区（蓬江、江海）2013年上半年房地产市场分析报告》（以下简称《报告》）显示，2014年上半年，江门中心城区（蓬江、江海）房地产开发投资额为62.78亿元，同比增长25.5%，增幅趋缓.......
核心提示：市住建局日前发布《江门市中心城区（蓬江、江海）2013年上半年房地产市场分析报告》（以下简称《报告》）显示，2014年上半年，江门中心城区（蓬江、江海）房地产开发投资额为62.78亿元，同比增长25.5%，增幅趋缓；供应量同比明显增加，批准预售面积同比增长56.2%，为54.65万平方米；商品房成交面积为69.12万平方米，同比下降10.7%。
供应量的急剧增加，成交量的较大幅度下跌，致使江门楼市库存量持续攀升。众多房企发现这一问题后，纷纷调整开发策略——放缓开发进度，减少新开工面积。2014年上半年江门中心城区房地产开发投资额各月累计的同比增速，呈现逐月回落态势。新开工面积为189.38万平方米，同比下跌35.7%。
业内人士认为，虽然新开工面积同比大幅度下跌，但仍处于历史高位水平，主要是因为2013年上半年的基数大。2013年上半年，受江门万达广场、益丞国际广场等多个大型项目扎堆动工影响，新开工面积比前年增长4倍多，接近2011年和2012年两年总和。2014年上半年新开工面积虽然同比下跌35.7%，但仍然处于较大量的开发水平。
该《报告》认为，上半年江门楼市还表现出区域结构过度集中、二手房市相对低迷、开发投资增速趋缓、土地市场冷清、房价在第二季度全面停涨等特点，显示着江门楼市开始进入减速慢行、理性调整的阶段。
住宅新开工面积同比仍增长
《报告》指出，江门中心城区房地产项目上半年的施工面积为938.98万平方米，同比增长27.5%；竣工面积87.89万平方米，同比下降4.5%。住宅完成的开发投资额和新开工面积同比仍有增长，住宅的开发投资额为30.19亿元，不到房地产业完成开发投资额62.78亿元的一半。虽然房地产项目新开工面积同比下跌35.7%，但住宅却同比增长14%，为133.99万平方米。
《报告》分析认为，房企对市场的预期趋于谨慎，上半年房地产开发投资额各月累计的同比增速呈现逐月回落态势。新开工面积虽然同比高位回落35.7%，但仍超过同期的批准预售面积，显示未来市场供应量较为充足。
商品房供应放量 供过于求
《报告》指出，上半年江门中心城区批准28个房地产开发企业预售商品房项目共28个，比2013年同期增加7个；其中新开盘项目9个，比2013年同期减少1个。上半年共批准预售面积84.65万平方米，同比增长56.2%，其中批准住宅预售面积68.65万平方米，同比增长48.6%；批准住宅预售套数6328套，同比增长48%；批准预售商业面积15.81万平方米，同比增长98.1%。
截至上半年末，市场待售商品住宅约10600套，同比增长60.7%。未来2-3年内，江门中心城区商品房潜在供应面积约528万平方米，同比增长5.6%。（注：待售商品住宅指已取得预售许可或初始登记后尚未进行网签的住宅。潜在供应是指已经取得发改局的立项批文尚未申请预售或现售的房屋。）
《报告》认为，江门中心城区上半年的商品房供应总量同比明显增加，库存量持续攀升。上半年的供应面积同比增长56.2%，为历年同期。商业供应比重与2013年全年比回落至较为正常的水平。住宅库存消化周期已拉长并接近12个月，需引起重视。（注：库存消化周期=月末待售套数/近12个月的月平均成交套数。根据研究，较为合理的库存消化周期为9个月左右，超过12个月则为供过于求状态，不足6个月则为供不应求状态。）
数据显示，春节前后的江门楼市较为平静，3月供应量开始逐步恢复，并连续4个月大于成交量。新增供应量在第二季度明显放大。供应区域过度集中在北新区和滨江新区，比重分别为47%和31%。这两个区域供应面积比例之和高达78%，使得区域内项目之间的竞争十分惨烈。江海区比重则减少至20%，其他区域近乎零供应。历史数据显示，2013年，北新区的供应比重为37%，滨江新区的比重为20%，江海区的比重为30%。
半年收金50多亿元 同比略增长
《报告》显示，江门中心城区上半年商品房成交面积为69.12万平方米，同比下跌10.7%，成交金额为52.54亿元；其中住宅成交面积为53.92万平方米，同比下降12.4%，套数为4961套，同比下降6.1%，成交金额为37.37亿元，同比下降5.4%；商业成交面积为9.37万平方米，同比增长61%。
分析认为，上半年商品房成交量同比小幅下降，仍处于历年同期的相对高位，成交面积仅次于2011年和2013年同期。年内各月成交量相对平稳，年初，虽然楼市明显降温，但两个相对热销的项目仍然支撑着市场，成交量未见大幅回落。3－5月的市场保持不温不火，成交稳中偏淡。6月，个别标杆企业对新货价格进行较大幅度的调整，使市场的活跃度有所提升。
房价方面，上半年网签均价为6745元/平方米，虽然同比上涨9%，但目前房价已全面止涨，开始进入下行区间。数据显示，上半年各月房价同比仍有上涨，但涨速已大幅减缓，而且有4个月房价环比下跌。一季度整体价格保持相对平稳，主要以结构性变化为主。第二季度起，部分新入市的项目低价入市，到二季度末已呈蔓延之势，在售项目也有开始有不同程度的降价调整。成交单价主要集中在6000-8000元/平方米的区间，套数比例为60%，“5”字头的比例下降至20%，8000元/平方米以上的比例与去年比较无明显变化。
上半年成交的户型面积进一步集中在中等面积段。中等偏小户型（90-120平方米）的套数比例已超过一半，大户型（144平方米以上）比例则下滑至不足一成。本市户籍购房者比例上升，由去年全年的64%增至今年上半年的67%，其中在蓬江区购房的套数比例为75%，在江海区购房的套数比例为46%。（注：住建部门以身份证号、联系地址、手机号码等综合判断购房的“户籍”。）
二手房成交2548套 同比下跌幅度超四成
《报告》指出，江门中心城区上半年二手房成交金额为11.2亿元，成交面积为35.9万平方米，其中住宅成交金额为8.59亿元，成交面积为24.46万平方米，成交套数为2548套。
受贷款难度增大，商品房项目的价格促销带来的冲击，加上受去年同期的高基数等因素影响，2014年上半年江门中心城区的二手房市场整体走弱，成交面积、金额、套数等主要指标同比下跌幅度均超四成，处于近年同期中等稍低的位置。去年受“国五条”征20%个人所得税的影响，各地二手房市场在3月份集中爆发，形成史上的成交高峰。
展望下半年
下半年库存压力有增无减 机遇与风险并存
上半年，随着各项主要指标不同程度地出现回落，我市房地产行业进入调整期，对宏观经济的拉动作用有所减弱。楼市正呈现出竞争加剧、利润减薄和阶段性供大于求的“新状况”。
展望下半年，江门楼市短期内震荡下行的趋势不会发生根本性改变，筑底的过程需要一定时间，但不会一蹶不振。市场分化仍将继续，库存压力有增无减，行业仍潜藏在较大的发展空间和机遇。
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