[摘要] 笔者上周抛出《房价缺口打开，好事自然来！》的“砖头”后，引来了江门众多房地产人士的“金玉良言”。笔者顿生幸福感，思绪潮涌，不得不再书一文，来谈谈楼市的啤酒与泡沫。
笔者上周抛出《房价缺口打开，好事自然来！》的“砖头”后，引来了江门众多房地产人士的“金玉良言”。笔者顿生幸福感，思绪潮涌，不得不再书一文，来谈谈楼市的啤酒与泡沫。
经济学家说，市场就像一杯啤酒。如果没有一点泡沫，说明它不新鲜，没有活力，可如果泡沫太多，啤酒就少了。一个繁荣的市场自然交易活跃，当然也就不可避免地存在一些投机现象，但是如果投机行为盛行，成为市场“规律”，那么这个市场一定要出问题，因为说到底，支撑市场的是“啤酒”而非“泡沫”。
购房者的愿望是整个市场只有啤酒，没有泡沫——以成本价买到房子；房企的愿望是利润化，市场有较多的泡沫——没有泡沫则无利可图。归根到底，楼市应该在啤酒与泡沫之间找到平衡点，购房者要让房企有利可图，房企要挤出部分泡沫让购房者也有利可图。
那么啤酒和泡沫怎样才算平衡呢？有人拿房价与收入进行评估，有人拿开发成本与房价进行评估，有人拿供应和需求关系进行评估……笔者认为，啤酒与泡沫是一种动态的关系，就好像倒啤酒的时候，倒得急与倒得慢，泡沫的量是不一样的；沿着杯边倒与直倒杯中，所产生的泡沫量也是不一样的。说到底，啤酒与泡沫受经济、金融、成本、供求等很多方面的影响，泡沫时多时少是正常的，因为要放到特定的格局下进行分析。
以去年上半年和今年上半年的楼市为例，去年上半年供求关系非常紧张，金融环境宽松，房价上涨速度快；今年上半年供略大于求，银根持续绷紧，房价不仅仅滞涨，而且部分楼盘还进行了调整。两个半年的情况，用啤酒与泡沫来形容，那就是去年上半年啤酒有70%，而泡沫有30%，但因为金融环境宽松，供应紧张，购房者还是“一口气”把啤酒和泡沫都喝下去了；今年上半年，啤酒还是70%，泡沫还是30%，但因为银根绷紧，供应量大，所以购房者难以“一口气”把泡沫喝下去。近期江门部分楼盘审时度势，主动挤出10%的泡沫，才吸引了购房者把啤酒和泡沫“一口气”喝下去。
20%的泡沫量就是正常的吗？只能说这是一个变量，不同时期的泡沫量是不一样的。从江门房企的开发成本考虑，2000多元/平方米的楼面地价，加2500元/平方米的建安成本，再加税费，房子的成本价应在5000元/平方米以上。按照目前理财产品年化约6%来算，房企看不到20%的泡沫，倒不如不做房地产，因为做房地产需要投入大量的资金和冒政策风险。
当然，不是所有房企都只盯着那20%的泡沫，房企还会综合考虑自身的发展目标、短期压力等各种因素，因此不排除有些房企会以接近成本价的价格甚至成本价卖房。由于特定环境的改变，今年开盘的楼盘均主动挤出泡沫，以便购房者能“举杯饮酒”。随着后续供应的增加，江门中心城区除了有出现“4”字头电梯洋房的可能外，还有出现“4”字头均价楼盘的可能。
最后，笔者还是要提醒购房者，喝没有泡沫的啤酒只是美好的愿望，说难听点就是妄想。刚需购房者在泡沫量减少、啤酒量增多之时“举杯畅饮”，才是上策。
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