[摘要] 楼市的种种表现看似要迎来“寒冬”，2014年的楼市走势究竟会如何，会不会崩盘？我们从购房者、房企和政府楼市政策三方面来分析一下。
房地产市场在“金三银四”销售黄金档表现疲软，综合各地楼市五月份情况发现，炎炎夏日也也未能迎来房产热潮。近期，市场上看空中国楼市甚至传言“崩盘论”的情绪渐浓。楼市再次被看空的导火索有三：一是杭州（楼盘）部分楼盘大幅降价，以致业主开砸售楼处；二是以兴业银行为主的银行业开始对房贷默念“紧箍咒”，房地产股应声下跌；三是房地产大佬也开始悄悄变脸，先是王石警告“要小心了”，接着一向看多中国楼市的任志强也开始提示大家“要注意风险”。
楼市的种种表现看似要迎来“寒冬”，2014年的楼市走势究竟会如何，会不会崩盘？我们从购房者、房企和政府楼市政策三方面来分析一下。
首先，从购房者来说，在中国，买房已经成为一种“全民爱好”，房子不仅用来居住还用于投资，大多数中国人认为相对安全的投资品种只有房地产等少数几个选择，房产需求旺盛。而且，随着城镇化进程的进一步推进，越来越多的农村人口涌入城市，住房需求预计将继续保持强劲。另一方面，导致美国楼市崩溃的部分原因是零首付。虽然将美国楼市与中国楼市相提并论有些牵强，但值得指出的是，中国家庭的负债比率远低于美国。众所 ，中国人热衷存钱，对负债较为敏感，部分原因是由于中国没有西方国家那样健全的教育和医疗保障体系。此外，试图遏制房价快速上涨势头的中国政府已经直接对购房者（和炒房者）设置了限贷措施。中国政府规定，套房首付三成，第二套房首付六成。2010年，中国住宅销售总额4.4万亿元人民币（约6,970亿美元）。但中国住宅市场研究报告称，按揭贷款余额远低于这一水平，仅为1.4万亿人民币（约2,220亿美元）。“因此，按揭贷款违约的可能性相当低，”分析师们表示，并称，即便假设房价狂跌30%，按揭贷款的质量“依然可靠”。也就是说，买房者有能力偿还购房贷款，开发商有的可赚。
其次，从房地产行业自身来看，开发商的确面临着融资困难的处境。但是对于“开发商不行了”的观点，房产大佬任志强就反驳道，现在只是“个别开发商不行”，“按投资和到位资金比例看，2008年是1∶3.8，现在是1∶4.2”。他表示，开发商并不差钱，“手里还有17000亿元现金”。小房企融资难难逃“被淘汰”命运，但资金雄厚的房地产开发商并无太大资金压力。
其次，房地产崩盘政府承受不起，也不允许。土地财政是中国经济的顽疾，一时半会儿是根治不了的。国家统计局数据显示，2013年全年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，土地成交价款9918亿元，增长33.9%，也就是说，土地均价确实上升了不少。面粉涨价，面包也会涨价，2013年高价位的拿地态势，必定会催生2014-2015年房价的进一步走高。楼市动荡，政府兜底。限购松绑、住房公积金改革等救市措施相继出台，也看到了政府不会对楼市坐视不管。
当前，房产市场也面临一些问题。与2013年比，今年市场预期趋冷，商品房成交量肯定会大幅下滑，三四线城市成交量普遍看跌，一二线城市成交量趋稳，但房价的上涨幅度会收窄，房价飙涨的意外之财肯定不会有了；再者，房市分化会进一步加剧。三四线城市面临较大去化压力，去库存无疑是2014年的主题。即使在一二线城市，开发商拿地也会更加慎重。对于部分现有库存过剩的城市，降价保量估计在所难免。地方房地产调控也可能进入差异化时代；另外，部分房企生存风险加大。前期投入冒进、产品缺乏差异化竞争优势、后台缺乏资金支持的房企恐怕将面临生存压力。
由此可见，部分楼市房价可能会下跌，但幅度也不会太大，楼市虽然已不是“阿猫阿狗都能赚钱的黄金时代”了，但也会崩盘。过去中国楼市承担了太多经济拉动职能，楼市本就是社会经济中的一正常行业，波动在所难免。中国楼市正进入新一轮政策调整期，渐渐趋于理性发展。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
