[摘要] 截至2013年12月多数城市商品住宅可售量及出清周期与2012年底相比呈现增长趋势。一线城市中仅北京出清周期低于10个月可售量下降明显降幅超过二成市场供应压力较大；上海、深圳、广州出清周期均在10个月以上其中深圳、广州库存量较2012年底大幅增长。
截至2013年12月多数城市商品住宅可售量及出清周期与2012年底相比呈现增长趋势。一线城市中仅北京出清周期低于10个月可售量下降明显降幅超过二成市场供应压力较大；上海、深圳、广州出清周期均在10个月以上其中深圳、广州库存量较2012年底大幅增长。
楼市正在酝酿新一轮波动最直接的表现是楼盘降价、地市遇冷。
据昨日(3月26日)中指研究院发布的“2014中国房地产百强企业研究”报告一线城市中的北京和广州个别楼盘降价销售目前常州、杭州和南京等长三角城市多处楼盘出现降价现象。
中指研究院常务副院长黄瑜告诉记者从市场整体情况看虽然2014年前两个月成交回落但新开盘项目市场价格整体仍保持小幅上涨这些城市个别项目的降价促销实际上是少数企业促销回笼资金的需要。
但她同时表示截至2013年底二线代表城市销供比为0.9低于一线城市不同城市间差异明显南昌、杭州、青岛等城市供应量超过需求量供应过剩风险加大。相比一、二线城市三、四线城市供过于求态势严重。
多重压力下开发商跑量销售
杭州楼盘降价在今年 “两会”期间特别被住建部副部长齐骥提到按照他的表述楼盘降价尽管属实但降价后需求仍然旺盛房地产市场整体运行还很健康。
但近段时间来很多城市都出现楼盘降价促销现象降幅在2000元-5000元/平方米不等。黄瑜表示库存和房企自身资金链是导致一些城市楼盘出现降价的主要原因。
上述报告显示截至2013年12月多数城市商品住宅可售量及出清周期与2012年底相比呈现增长趋势。一线城市中仅北京出清周期低于10个月可售量下降明显降幅超过二成市场供应压力较大；上海、深圳、广州出清周期均在10个月以上其中深圳、广州库存量较2012年底大幅增长。
二线城市呈现较大差异武汉、天津、西安等城市库存量位居高位但市场需求旺盛出清周期均在20个月以下水平；北海、杭州等城市出清周期超过20个月去库存压力凸显。
中指院院长莫天全还告诉记者年初以来唱衰楼市的言论再度发酵加上不容乐观的信贷环境“房价下跌”预期升温购房者不再贸然出手近日杭州等城市房价波动现象更加重了购房者观望情绪资金比较吃紧的中小企业有回笼部分资金的降价冲动。
标普分析师符蓓认为大部分未上市的小型内地开发商在资本市场的介入相当有限银行借贷是其主要融资渠道。过去三、四年内地银行提高了风险管理标准令小型开发商愈来愈难取得银行贷款。
“过于激进的投资策略也加大了企业资金压力一旦资金链吃紧打折促销在所难免。”莫天全说。
打折促销不会大面积蔓延
在楼市低迷时大型房企的一举一动都会成为市场的新信号王石和任志强等大佬也在年初时预警“今年可能不会太好”。
但从市场表现看尽管万科北京一楼盘也出现降价现象但今年大型房企对销售预期并不能说悲观。
中国房地产top10研究组分析称百强房企2014年的销售目标增速与2013年实际销售增速保持相近水平。
以万科为例其在2013年新增权益规划建筑面积约2148万平方米年底累计权益规划建筑面积约4495万平方米2014年预计新开工面积2238万平方米在储备资源如此雄厚的基础上万科如果要实现销售额突破2000亿元并非难事。
紧随万科之后的绿地集团2013年房地产业务实现1625亿元的销售额较上年增长50.7%在如此高增速、高基数下绿地集团2014年的销售额目标为2400亿元目标增速高达47.7%其对2014年业绩的信心由此可见一斑。
上述研究组称大型房企利用自身综合实力强、运营稳健、业绩回报可期的优势进行了大额度、多元化的融资。截至2014年3月15日百强企业共融资20笔涵盖银行贷款、委托贷款、优先票据、银团贷款、次级资本证券、外币债券、信托等多种类型。
黄瑜说目前大型房企的布局策略已经落地其销售策略对楼市整体格局影响较大根据重点监测城市近两个月新开盘情况看多数城市新开盘项目价格仍以上涨为主。
“纯新盘入市多为平价或略高于周边项目入市老盘新推项目较上次开盘价格上涨现象较为普遍。”黄瑜说从市场整体情况看大幅打折促销行为并无蔓延迹象。
土地市场3月骤然降温
“不乐观”的情绪传递到了土地市场。
据媒体报道报道截至3月25日一线城市土地出让金收入仅为84.5亿元而去年同期这一数字高达320亿元。
从土地报价看热度相比之前已经有所降温。昨日中国铁建房地产集团有限公司以26.45亿元现场竞报自住型商品房面积19000平方米竞得北京市大兴区旧宫镇地块溢价约49%。相比之下北京弘轩鼎成房地产开发有限公司以8.27亿元拍得另一块位置稍差的北京市平谷区夏各庄镇地块溢价率仅为1.47%。
黄瑜分析说未来热门地块仍然会有房企争抢但部分远郊区地块会较多受到市场大环境以及自住房供应影响温度将有所降低。
截止目前万科等10大标杆房企今年合计拿地额为776亿元仅相当于2013年拿地额3885亿的20%其中的大部分企业均放缓了拿地。
“这同时与很多房企已经在去年完成土地储备有关房企回归一、二线城市在楼盘销售和拿地策略中都有明显迹象。”黄瑜说。
据中指院报告百强综合实力前十企业2013年在一、二线城市的土地购置金额占比分别达31.7%和50.2%；素来深耕二线和三、四线城市的恒大地产也频频在北京、上海和广州拿地一线城市的土地购置金额占比达36.1%。
具体来看中海地产全年拿地25宗新增可开发面积1211万平方米其中一、二线城市比重超过九成；龙湖、首开2013年来自一、二线城市的新增土地储备占比达到100%。
报告指出百强企业2013年土地储备规划建筑总面积均值为1209.4万平方米较上年增长11.6%增长率较上年提高了7.3个百分点充足的土地储备满足了未来4-5年持续增长的需求。
中国房地产学会副会长陈国强表示此轮楼市调整反映出的是一个供大于求的市场关系是一次房地产业内的自我调整市场是最主要的因素。
但他同时表示去年楼市量价高速上涨、土地市场热潮不断的情形或难再现“降温、放缓、趋稳”将成为今年的大趋势。
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