[摘要] 2013年中心城区开发投资加快，大批新项目扎堆动工，市场潜在供应较为充足；土地供应量有所减少，仍在合理水平，地块竞争冷热不均；商品房供应量大幅增加，主要集中在后五个月，商业地产呈天量供应，滨江新区热度明显升温；商品房成交量在维持连续四年的相对稳定后有较大突破，史上首年超万套。
日前，市住建局发布了《江门中心城区2013年房地产市场分析报告》（以下简称《报告》）。该《报告》指出，2013年中心城区开发投资加快，大批新项目扎堆动工，市场潜在供应较为充足；土地供应量有所减少，仍在合理水平，地块竞争冷热不均；商品房供应量大幅增加，主要集中在后五个月，商业地产呈天量供应，滨江新区热度明显升温；商品房成交量在维持连续四年的相对稳定后有较大突破，史上首年超万套；房价震荡上行；二手房市场除季度末出现异动外，整体保持平稳。
开发投资额首度突破百亿元
随着江门楼市的持续回暖，房企在2013年的投资热情高涨。《报告》指出，在江门万达广场、光博汇、保利大都会等几个超大型项目的拉动下，2013年江门房地产的开发投资额首度突破百亿元，达到了104.4亿元，同比增长87.6%，其中住宅开发投资额为53.91亿元，同比增长33.9%；非住宅类增速更快，商业地产迅速发展。2013年，江门中心城区的新开工面积达414.72万平方米，几乎超过了2011年和2012年的总和，同比增长226.8%，其中住宅新开工面积为207万平方米，同比增长189.9%。
分析人士认为，未来需关注楼市潜在供应量骤然增大可能带来的消化压力问题。另外，2013年，江门中心城区的竣工面积未见明显增长，为137.94万平方米，同比增长16.8%，这显示出大部分前两年开工的在建项目进度未有明显加快。
新增房地产用地17块
2013年，江门中心城区新增房地产用地共17块，合计面积59.99万平方米（约900亩），同比减少38.5%。这些房地产用地可建成计算容积率的建筑面积共168.86万平方米，同比减少39.0%；成交总价为24.04亿元，同比增长1.4%；折合楼面地价约1423元/平方米，同比增长66.2%。
《报告》分析认为，从用途来看，2013年新增的房地产用地，商业类用地所占比例明显增加；从供应方式来看，三旧改造比例占近三成；从区域来看，主要集中在北新区（55%）和滨江新区（32%）；从时间来看，下半年推地相对较多。另外，11宗挂牌出让的地块有9宗由本土房企夺得，其中小型地块的溢价率相对较高。
商品地产新增供应量增长783.3%
2013年，江门中心城区批准44个房地产开发企业预（现）售商品房项目共45个，项目数比2012年增加了5个，其中新开盘项目23个，比2012年增加了7个。2013年，江门中心城区共批准预（现）售232.72万平方米，同比增长91.3%，其中住宅面积为142.18万平方米，同比增长27.7%，套数为12932套，同比增长46.9%；商业面积为90.54万平方米，同比增长783.3%。
《报告》认为，在经历了前三年的稳定期后，2013年的商品房供应面积同比增长了九成，其中住宅面积同比增长了近三成。近五年的商品房供应面积年均增速约为16%。从2010年起连续四年的住宅供应量略大于需求（成交）量，且增速较为一致，库存量保持在合理区间。商业类的供应面积比例由前几年的一成左右激增至近四成，商业地产的巨量供应考验着市场的承受力。
从供应的时间来看，2013年前七个月的供应量稳中偏紧，从8月份起放量大增。2013年初，开发企业推货意愿仍较强，2月后受“国五条”和工程进度等影响，开发企业开始谨慎推货，市场整体供应偏淡。供应量从8月开始稳步增加，9月迎来大爆发，单月供应量占全年总供应量的近四分之一，库存偏紧的局面得到扭转，2013年年末再次掀起了一个供应小高潮。
从供应的区域来看，住宅供应区域集中度略有下降。北新区以37%的比例重新成为供应比例的区域；滨江新区的供应比例大幅上升至20%；江海区则回落至30%。《报告》认为，作为未来城镇化发展的重点，杜阮、潮连和荷塘等区域的开发和供应力度不足，应引起重视。
从供应的住宅户型来看，供应的户型进一步向中等（90-144平方米）户型集中，其中中等偏小户型（90-120平方米）的比例更是超过了50%，大户型（144平方米以上）的比例则下滑至12%。另外，小户型的比例也有所减少。
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住宅成交量首次破万套
2013年，江门中心城区商品房成交面积为171.93万平方米，同比增长46.4%；成交金额为123.71亿元，首次突破百亿元大关，同比增长69.5%。江门中心城区一手住宅的成交量也在2013年首次突破万套，达到了11664套，同比增长34.3%；累计网签面积为135.09万平方米，同比增长31.3%。这些住宅的销售总额为91.31亿元，同比增长44.6%。2013年，江门中心城区一手住宅的成交均价为6527元/平方米，同比增长11.4%。商业地产方面，2013年共成交20.79万平方米，同比增长166.2%。
《报告》分析认为，在2009-2012连续四年保持较为稳定的成交量的情况下，2013年江门中心城区的成交量有了明显突破，同比增长近一半，其中住宅同比增长超三成，均创下历史单年。另外，住宅均价也告别了2009-2012年间出现过的“大起”和“小落”，回到一个相对正常的上涨区间。
2013年各月成交量大致平稳。一季度市场基本延续了2012年下半年以来的活跃势头，二、三季度成交量缓慢下行，维持小幅度波动，9月的天量供应直接带动了10月的天量成交，年末则有所回落，但市场仍保持着一定的热度。此外，多个新项目的普遍高开使2013年内新建商品住宅的均价数次明显上涨，包括2013年1、7月的星汇名庭，4、5月的帝豪居，9月的上城摩卡，10月的保利大都会和12月的嘉峰汇等。
《报告》认为，住宅成交区域集中度略有下降，滨江新区的成交比例明显增加，其成交套数比例大幅增至16%，超过了旧城区。传统的热点区域北新区和江海区的成交比例则有一定程度的下滑。住宅成交户型结构略有变化，继续向中等偏小户型集中。90-120平方米面积段的成交比例进一步上升至43%，大户型（144平方米以上）的成交比例继续下滑。本市户籍购房者的比例有所上升，成交套数比2012年增加了4个百分点，达到了64%，其中本市户籍购房者在江海区的成交套数比例为42%，在蓬江区的成交套数比例为74%。
成交价格方面，成交单价区间明显上移，单价7000元以上的成交套数比例达35%，其中“7”字头的占21%，“5”字头和“6”字头的各占27%，单价5000元以下的仅占11%。
二手住宅成交7651套
2013年，江门中心城区二手房市场整体成交量增速超过商品房市场，成交面积为113.35万平方米，同比增长71.1%；成交金额为34.59亿元，同比增长63.8%。二手住宅成交7651套，同比增长48.5%；二手住宅的成交面积为75.5万平方米，同比增长56.2%；二手住宅的成交金额为27.26亿元，同比增长70.2%。
分析认为，一季度末，由于市民担忧“国五条”个税政策的地方细则，所以导致了恐慌性购房需求，进而引发了3月成交量的暴增。当月，江门中心城区二手住宅成交1785套，环比增长485.2%，同比增长444.2%；成交面积为17.4万平方米，环比增长463.1%，同比增长483.9%。2013年3月的单月成交量已是2012年全年的35%。2013年内其余时间，二手房市场较为平稳。
2014年房价上涨空间或减少
《报告》认为，2013年，江门房地产市场全面走出行业的调整期，总体呈加速上行、持续回暖的态势，投资、建设、供应、销售都较为活跃，是行业繁荣和丰收的一年。在光鲜的数据下，同时也应看到地方经济和财税收入对房地产的依赖度有所增加、区域市场发展不平衡、住宅和商业地产同质化竞争日趋严重、房企利润率有所下滑等值得重视和解决的问题。
展望2014年，房地产政策的重心和基调已有所改变。随着十八届三中全会后各项改革的稳步推进，房地产行业已站在全新的起点。作为三线城市的江门，机遇和挑战并存。在行业发展的周期性以及稳中偏紧的货币政策等因素的共同影响下，预计支持房地产业快速发展的动力将有所减弱，大量的潜在供应将陆续入市，消化压力将逐步显现，成交量呈高位震荡、缓慢降温的可能性较大，房价上涨空间或将明显减少。
另外，《报告》还透露，江门中心城区未来2-3年的商品房潜在供应面积约为514万平方米。
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