[摘要] 新一波楼市调控恐将来袭，新猛药能否治愈旧顽疾？处在“十字路口”的楼市将会“去哪儿”？江门楼市的走势又会怎样？
在楼市调控下，房价依旧一个“涨”字，9月更出现了北上广深四大城市同比涨幅均超20%的前所未有的“盛况”。由于年末将至，多地面临房价年度调控目标难以完成的巨大压力，有分析称四季度楼市或将迎来地方政策密集出台的再调控窗口期，而11月召开的十八届三中全会也将从宏观上给楼市定调。新一波楼市调控恐将来袭，新猛药能否治愈旧顽疾？处在“十字路口”的楼市将会“去哪儿”？江门楼市的走势又会怎样？
记者采访江门多位业内人士探析江门楼市走势。他们认为，近期郑州、南京先后收紧调控政策，深圳推出稳定房价八条措施，北京抬出“京七条”稳定市场。一系列的外地楼市调控政策加码，目的是在短期内迅速抑制房价涨势，稳定市场预期，预计还会有几个城市跟风。
1、四大城市9月涨幅均超20%
国家统计局10月22日发布的数据显示，9月，在70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅（不含保障性住房）价格同比上涨。北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅均超过20%，这是该项统计自2005年开始发布以来首次出现这种情况。
分析人士表示，房价快速上涨超预期，可能引发新的调控政策，四季度可能迎来政策窗口期，热点城市可能密集出台微调政策，中央层面可能推出新的调控措施。尽管楼市调控长效机制正在酝酿，但从当前态势看，限购、限价等行政手段短期内可能不会退出，甚至有加码的可能。
平均来看，70个大中城市新建商品住宅价格9月平均同比上涨8.7%，创2013年以来新高。8.7%这一数据，与江门中心城区（蓬江、江海）2013年1－9月一手住宅的网签均价同比涨幅相同。江门中心城区1-9月一手住宅的网签均价为6332元/平方米。9月，江门中心城区一手住宅网签均价达6997元/平方米，创下江门楼市单月均价史上第二高，环比上涨11.2%，同比上涨17.7%。据统计，在9月成交的821套一手住宅中，有45%的价格超过了7000元/平方米。
业内人士表示，与2007年的一轮房价大涨相比，目前房价上涨有所不同。2007年时，房价上涨较普遍，不同城市房价涨幅差距不大，而目前区域市场分化较明显，在一线城市大幅领涨同时，部分二三线城市存在供应压力，房价上涨后续动力不足。
中原地产报告显示，9月，北京、上海、广州、深圳新建商品住宅价格环比平均上涨1.4%，天津等31个二线城市平均上涨0.7%，唐山等35个三线城市平均上涨0.6%。一线城市与二三线城市涨幅差距正逐渐拉大。
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2、“京七条”出台有玄机
10月23日下午，北京市住房城乡建设、发展改革、规划、国土、财政等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（简称《意见》）。《意见》从土地供应、价格标准、销售对象等七个方面规范和引导自住型改善型商品住房建设，业内称为“京七条”。
江门多位业内人士猜测，“京七条”选择在十八届三中全会之前发布，或许透露出楼市调控新思路：今后调控政策会逐渐向市场化、经济化转变过渡。“京七条”同时表明了北京从严从紧调控楼市的迹象，以及稳定房价的决心。从的情况来看，可能陆续有部分城市跟风，新一轮楼市调控跃跃欲试。
怡福地产策划总监谭华驹说，他对“京七条”的理解是政府的一次表态，也是一个信号——政府对于坚持调控的决心，以及通过市场化的手段来调控房地产市场的新的调控手段。“京七条”出台的时间很微妙，在“十一”黄金周之后、三中全会之前。出台的原因主要是各地地王频出，房价上涨趋势有抑制不住的感觉。选择在三中全会前出台，有点提前“吹风”的感觉，预示着三中全会后，政府的调控力度不会放松。
谭华驹认为，“京七条”核心内容有两部分：一是把自住型商品住房推向市场，利用其必须比周边项目价格低30%的定价特点，对市场价格体系进行影响，同时消化部分刚性购买力，变相增加市场的供应量，最终实现对市场的调控；二是把其作为保障性住房的有效补充，降低门槛，实实在在解决社会存在的住房问题。“虽然调控的大原则不动摇，但是我们也能感受到，新一轮调控的风向还是相对温和的。新政是开始沿着用市场手段对于房地产市场进行宏观调控的做法，已经没有了前期强硬的行政手段一刀切对市场进行干预措施，这是‘新政’与之前的‘旧政’的不同的地方。”谭华驹说，这样的调控政策在各个城市落地的时候，各级政府都有执行的灵活度，和之前的“国五条”一样，中央政府还是把落实的主动权放在了地方政府手里。“或者可以这样说，未来调控的调是紧的，但是却又是温和的。其他的一线城市执行力度如何，关键看当地的房价上涨幅度的高低了，但是必须把疯涨的势头控制下来，估计这是新一轮调控最基本的要求。”
华茵堡地产营销总监黄锦康刚表示，“京七条”仅仅是北京现行的调控政策的“重申版”，没有新的内容。“京七条”在黄金周以后，在三中全会以前出台是一个相当尴尬的时间。金九银十期间的大量成交不适用“京七条”，也会面临三中全会的大改革对与现行调控手段的冲突。黄锦康认为其他城市没有必要跟风。
汇悦城策划总监袁丁表示，近期的楼市调控政策主要涉及住宅，对商业地产的影响甚少，或者可以说是利好。“像汇悦城的公寓之类的商业地产产品，受政策调控的风险比较小，可以成为目前市场投资的安全产品。”袁丁说。
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3、江门还不需要加强楼市调控
业内人士普遍认为，未来区域之间政策“差别化”执行会比较明显。一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲，由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡。在这样的市场背景下，芜湖、舟山、温州等城市出台了定向宽松措施，而上海、深圳、郑州等地则有出现阶段性收紧的政策。总体来讲，不同城市的调控政策具有“分化”的特征，有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理。从江门的情况来看，目前未需加强楼市调控。
江门市住建局刚刚发布的《蓬江、江海区2013年前三季度房地产市场分析报告》指出，2013年前三季度，我市房地产市场已全面走出行业调整期，重新驶上了发展的快车道，主要指标同比均有明显增长，商业地产更是火速升温。市场供求压力正逐步得到缓解，但市场预期未出现明显变化，房价震荡上涨趋势明显，需关注躁动的市场下悄然积聚的风险，地区间发展速度也尚待进一步平衡。展望第四季度，行业希望并预期十八届三中全会出台有关户籍制度、土地制度、房地产税制、政府职能转变等重大的改革政策，将把中国经济发展带向一个新的方向。预计市场供应量会在惯性中有所回落，成交量进入僵持阶段，房价高位盘整的可能性较大。
谭华驹分析表示，江门2013年的房价上涨，主要原因有两方面：一是5-8月期间市场供应量偏少，客户选择余地不多，担心会买不到合适的房，在购买信心恢复的同时，供不应求推高了房价；二是2013年大部分推货的新项目，新项目基本上以高端项目为主，拿地贵，成本高，售价自然高。“市场上高端项目占了80%以上，中低端项目缺货，导致市场的结构往高价倾斜，因此均价自然就上去了。”谭华驹说，江门对于价格体系的控制还是很严格的，虽然价格有所上升，但是与其他城市的“疯涨”不一样，涨幅还是在6-8%的合理区间内，因此江门目前还不需要加强房地产调控。
黄锦康表达了与谭华驹几乎一致的看法。他说：“对房价的调控，江门一直不比其他城市弱。”
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4、期待建立楼市调控长效机制
针对楼市的现状，建立楼市调控长效机制，让行政调控措施逐步退出，成了各方普遍的期待。种种迹象显示，中央似乎有意改变自身在楼市调控当中的强势角色，但本届政府暂时未对楼市调控作明确表态，并不意味着对楼市不重视。有消息称，有关楼市调控长效机制的初步草案意见已形成，具体方案将有望在近期公布，有关房产税扩围的可能性很大。另有消息人士向记者透露，此前还传将在年底召开的新型城镇化工作会议，可能会与中央经济工作会议合并召开，届时将明确新型城镇化的有关战略，与其密切相关的金融货币体系、土地制度、财政税收制度等长效机制可能取得突破。这些都将对楼市造成深刻影响。
袁丁认为，房地产市场调控政策应保持连续性和稳定性，并不断增加协调性与针对性。信贷手段灵活性强，应坚持体现差别化，支持刚需，限制投机；土地调控最为直接，在房价上涨明显的城市，应加快采取增加住宅用地供应，提高土地利用效率，缓解供求矛盾；同时政府应尽快完善有关房地产的税收制度。
“新一届政府在房地产问题上始终没有新的动作，所以大家的目光都投向十八届三中全会。”黄锦康说，过去的半年，市场对于调控已经形成了习惯性预期，调控时间长了，不调就不习惯。其实不是不调，是没有新的手段出台而已。这说明市场已经完全消化了调控，或者说调控已经成为常态。
谭华驹较早前就提出，中国的房地产调控在2013年进入了一个新的阶段，只有从市场的手段来解决问题，才能真正在根源上控制房价，“京七条”可以说是新一届政府真正迈出的新一步。这次的“京七条”其实很能说明政府的态度：调控不会放松是主调，但是通过市场化的手段干预而非行政手段解决问题是基调。“京七条”预示着十八届三中全会一定会出台专门针对房地产的政策，但是基调一定是温和的，对于市场的影响也是理性而非粗暴的。
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5、江门楼市观望情绪将加重
谭华驹认为，江门楼市未来3个月的主基调是观望，价升量跌将变成第四季度的真实写照。“京七条”只是一个信号，距离我们还很远，并没有过于明显的直接影响，购房者所需多关注的，是十八届三中全会是否有新的政策出台。事实上，从10月中旬开始，市场已经进入了观望期。另外，由于2013年的贷款额度基本用完，大部分银行的信贷已经全面收紧，购房贷款审批周期将会大大加长。信贷的收紧一方面给购房者的信心带来打击，另一方面也实实在在给购房者带来了购买的障碍。
近两个月新盘扎堆上市，新盘的定价都比旧的在售项目要高出一截，但成交却均非常火爆，造成市区的成交均价有了较大幅度的提升。预计10月份的网签最终统计数据，成交均价一定会突破7字头。按照过去的经验，江门楼市每一次大量成交+价格大幅上升到一定阶段，都会迎来一个较长的消化期。有足够购买力的客户已经在8-9月期间纷纷出手购买了，目前还没有出手的更多的是购买力稍弱的，他们对于价格的飙升，无论是在心理上还是在购买力上，都有一个适应和消化的过程。第四季度的楼市将迅速降温，虽然价格依旧坚挺，但是与第三季度相比，成交量将会出现大幅度的下滑。预计下一轮的成交高潮在春节前后才能出现了。
黄锦康认为，在房地产调控常态化的环境下，未来楼市的走向几乎就是一个市场问题。“江门楼市前三季度整体旺销，开发商的在售货量都已不多，尾盘的价格估计不会下滑。滨江新区的下一个供应高潮会出现在12底至明年初，估计有12万平方平方米。经过金九银十的一波强劲拉升，后市的价格会比较平稳，但是“去化”速度会放缓，毕竟‘元月效应’始终没有‘金九银十’成色足。”黄锦康说。
袁丁认为，江门商业地产的兴起是江门楼市2013年的特点，相信在市场产品多元化的情况下，商业产品的成交比重将越来越大。2013年前三季度，商业类的供应出现爆发式增长，所占比重由过去几年的10%左右大幅上升至接近20%，成交量随供应大幅增加。“相信这一状况仍将持续一年左右。”袁丁说。
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