[摘要] 近日，美信咨询首席经济学家周彦武表示，房地产泡沫破裂就在2014年。房地产泡沫破裂有内外两个驱动力，一个是市场方向的，另一个是房地产企业本身。
近日，美信咨询首席经济学家周彦武表示，房地产泡沫破裂就在2014年。房地产泡沫破裂有内外两个驱动力，一个是市场方向的，另一个是房地产企业本身。
周彦武指出，房地产泡沫破裂并不一定导致房价大跌，只是成交量萎缩，泡沫破裂初期，买卖双方都观望，价格维持不变，甚至还上涨，对房地产企业来说，房价下跌不可怕，只要有成交量，卖得出去，成交量萎缩才是致命的。
周彦武称，受之前“钱荒”影响，贷款利率优惠减少或很难贷出款项造成购房者进入观望状态，造成整体市场的降温。
“今年6月，万科共实现销售面积111.6万平方米，环比同比均下降近9%；实现销售金额为134.9亿元，环比下降5%，同比增长1%。值得注意的是，这是自去年9月份以来，万科单月销售面积增速首次由正转负。
而2012年6月，公司实现销售面积122.4万平方米，销售金额133.2亿元，分别同比增长8.5%和0.68%。环比销售面积环比增长19.4%，销售金额环比增长24.25%。
但主打中低价位楼盘和以广州为大本营的恒大地产环比同比依然大幅度增长。高端地产萎缩。”周彦武说。
展望2014年，出口这种实体经济毫无疑问还是低迷，随着人民币和劳动力成本的大幅度上升，制造业外流，加上欧元与日元贬值，外资撤出中国的势头更加猛烈。而如果国家一直保持这种走钢丝的紧平衡政策，新增贷款毫无疑问也会大幅度降低，两者合力，M2 就大幅度降低。
CPI环比是一个比较好的例子，5月CPI环比下降0.3%，6月环比持平。5月的CPI与外汇占款急剧下滑，随后6月就出现了钱荒，中国将面临通缩而非通胀的威胁。
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M2降低，CPI环比回落，房价上涨预期也会下降，当然地王会推高预期，但连续的CPI环比下降将打消这个预期。
正是中国长期以来存款利率跑不赢CPI，才逼得人们不得不买房对冲通货膨胀。而存款利率虽然没有上调，但是银行理财产品的率却在不断上调，最疯狂的35天就有7%的利息。
而银行理财产品的规模越来越大，目前未偿付的理财产品有15万亿左右，这个规模是房地产2012全年销售额两倍，这意味着很大一部分资金被分流走了。
随着人民币持续贬值,大批富豪和权贵都要将国内房产套现,当然它们是套现不成滴,但他们仍然有能力转投资海外房地产,2014年预计将超过2500 亿美元,2015年超过3500亿美元。
有些地方如新加坡、马来西亚，香港，中国人都是带千万现金买房。
这不仅让国内高端房产急剧萎缩,也将导致大量资金流出,进一步打压人民币,形成恶性循环,最终导致经济大幅度下滑和地产泡沫破裂。
中国的购物中心越修越豪华，越来越大，越来越贵，以广州郊区的万达购物中心，目前均价接近12万一平，但卖的很好。
道理很简单，不限购不限贷，虽然需要首付50%，但对富豪们来说全款付也没问题。再有就是南方人笃信，一铺养三代，还有这些购物中心大多推出服务，实际不过是拿客户的款顶租金。
的商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的研究报告显示，目前全球在建购物中心面积达3,200万平方米，年成长15%，刷新纪录。而中国在建购物中心的面积，更占全球的一半以上(1,680万平方米)。
世邦魏理仕全球购物中心针对开发最为活跃的城市研究显示，目前全球在建购物中心面积排名前10位的城市中，7个城市都来自中国，其中成都以290万 平方米的在建面积位居第1，天津以210万平方米排名第2，沈阳、重庆、武汉、广州和杭州将在未来3年各交付100万平方米以上的购物中心，分列第4至8 名。
毫无疑问，这是个巨大的泡沫。
因为2012年房地产市场低迷，企业拿地意愿不强烈，有些中小型房地产企业，几乎没有拿地。2012年10月以后房地产企业大翻身，进入2013 年，大家都疯狂拿地，地王频繁出现。
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由于2012年对市场观望，房地产企业大多是短期贷款，很少长期贷款。进入2013年，面临必须拿地和巨额贷款到期的双重挤压。要么不拿地，未来可能面临无地开发，就停工，要么大量拿地，让贷款违约或展期，以目前的流动性紧张态势，展期的可能性不大。
2012年下半年房地产企业趁流动性充裕，纷纷在香港发行美元债券。不过经历6月钱荒以后，债券价格连续下跌，率大涨，这将使得房地产企业的融资成本大增。
中国房地产企业青睐发行美元债券，这在2012年底呈现爆发，目前有大约600亿美元的房地产企业债券。
从2012年10月到2013年5月，人民币大幅度，基本上大家都认定人民币空间不大了，随着美国退出QE，美元大幅度上涨，人民币贬值不可避免，虽然央行用人民币中间价尽力推高人民币，但大家对人民币继续的信心已经基本没有了。人民币贬值意味着以人民币计价的资产贬值，长达10年的人民币资产泡沫开始破裂。
2013年底的存款保险制度、国债期货，2014年的利率市场化推行，将直接刺破房地产泡沫，而国家或许正想房地产泡沫小幅度破裂，这样可以降低未来大范围破裂对经济造成的灾难性后果，国家极有可能在初期见死不救，任凭房地产企业破产，任凭市场急速冷冻，不过万一玩大了，谁都负担不起后果。
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