[摘要] 《江门市中心城区（蓬江、江海）住房建设规划（2013—2015）（征求意见稿）》（以下简称《住房规划》）正在征求社会各界意见，截止日期是7月13日。在征求意见期间，社会各界人士均可通过来信、来电、来访等形式，向市住建局房地产和产权管理科或住房保障科反映对《规划》的意见和提出建议。
核心提示：
《江门市中心城区（蓬江、江海）住房建设规划（2013—2015）（征求意见稿）》（以下简称《住房规划》）正在征求社会各界意见，截止日期是7月13日。在征求意见期间，社会各界人士均可通过来信、来电、来访等形式，向市住建局房地产和产权管理科或住房保障科反映对《规划》的意见和提出建议。
《住房规划》指出，将在三年内提供144公顷的商品房用地，这些用地可建设360万平方米的商品房，形成有效供给，满足市场需求，促进楼市发展。
1 住房年均需求120万平方米
据统计，2012年，江门中心城区增加住宅建筑102.92万平方米。2012年末，江门市中心城区（蓬江、江海）的住宅建筑总面积约为3501万平方米。《住房规划》对规划期内人口进行了测算，指出到2015年我市中心城区常住人口将超过100万，其中户籍人口66万人，外来常住人口42万人。
统计人员根据人口变化测算，中心城区2013年的商品住房需求为111.16万平方米，2014年为120.06万平方米，2015年为129.67万平方米。也就是说，江门中心城区2013-2015年商品住房需求量为360.89万平方米。
为此，《住房规划》围绕商品房市场健康平稳发展的目标，重点加强市场监管力度，保证土地供应量的稳定充足，提高中小户型的比例，以实现宜居城市、和谐社会的宏伟目标。2013-2015年期间，江门市中心城区商品住房需求面积为360万平方米，年均为120万平方米。继续加大中低价位、中小户型商品住房建设力度，鼓励自住型和改善型住房需求，保证住房结构和数量的合理稳定供给。
2 “三旧”改造速度应加快
《住房规划》指出了中心城区近年房地产业发展存在的问题，如住房改造发展缓慢。自2009年“三旧”改造规划政策出台和2010年江门市“三旧”改造规划实施，江门市的旧城、旧村改造推进较慢，其改造进度大大低于目标预期。旧村、旧城住房质量改善的道路任重道远。
《住房规划》显示，滨江新区和江海中心区将成为市中心城区近期住房重点发展区域，同时完善北新区，加快城镇化的发展。立足市中心城区的住房和社会发展现状及存在问题，规划期内市中心城区人口的发展重点区域为双龙片区、杜阮东区、滨江新区、良化北街片区、江海中心区和外海西江新城。
3 三年内预计超过60个楼盘有新货供应
根据相关图表显示，2013-2015年江门中心城区住房用地宗数37宗，供应量2488.05亩，其中用于房地产开发用地宗数达到34宗，供应量约为2397.9亩；保障性住房用地宗数3宗，计划供应量约90.15亩，建设保障性住房套数约4114套。
另外，根据江门中心城区商品房供应项目计划显示，2013-2015年江门中心城区预计超过60个楼盘有推货计划，其中既包括保利大都会、锦富汇景湾、半山豪庭、凯茵豪庭、海怡德苑、海逸名苑等十几个纯新盘，也不乏滨港御城、江海碧桂园、月珑湾、建泓璟园、星福尚岭新筑等成熟小区。
4 重点增加中小户型商品住房
根据广东省、江门市相关政策文件精神，重点增加公租房和普通商品住房的有效供给，加快中低价位、中小户型普通商品住房建设，优化住房供应结构。
《住房规划》指出，对于商品住房的住房结构比例，应按项目不同区位分别控制，应重点发展建设中低价位、中小户型普通商品住房，增加住房有效供应，重点加快以90平方米左右为主、120平方米以下的中小户型普通商品住房用地供应。单套建筑面积在90平方米以内的住房总建筑面积必须达到新建住房总建筑面积70％以上。
据了解，我市将继续加大中低价位、中小户型商品住房建设力度，并从居民工作生活便利的角度出发，在轨道交通站点和公共交通干线周边优先安排公租房和中小户型普通商品住房建设。
5 每年需新增48公顷商品房用地
江门市的挂牌出让用地均为建设净用地。根据2012年统计数据，住宅用地的平均容积率按2.5计算，则新增住宅用地总面积=新增住房建筑面积÷住宅用地平均容积率=360万平方米÷2.5=144公顷，平均每年的用地供应量=144÷3=48公顷。另外，江门市中心城区公租房供应用地面积为1.28公顷/年。
《住房规划》指出，持续稳定的土地供应，是保证房地产市场稳定健康增长的重要保障。江门市土地供应市场主要有一级招拍挂市场及二级流转市场。据统计，2008-2012年间，一级市场平均供应量约26.15公顷。根据“国五条”的相关规定，在2013-2015年期间，一级市场每年供应住宅用地量不少于26.15公顷，需符合城市发展的方向及用地需求。同时，“三旧”政策的推出，也作为盘活二级土地市场的重要举措，为旧区更新提供机遇及充足的土地储备。
商品房方面用地，滨江新区、棠下先进制造业园区以一级市场供应用地为主；外海西江新城、江海中心区、良化北街地段及各镇区应以二级流转市场为主。
6 加强土地调控和监管
《住房规划》要求江门市中心城区加快土地整理和上市。2013-2015年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前5年年均实际供应量，并增加项目储备，为住房建设提供长效保障；全部实行净地出让，减少土地出让后拆迁纠纷。土地出让时，应强化开发时限要求，完善开发用地证后监管机制，严格依法查处土地闲置及炒地行为，确保已出让地块按合同约定期限开工建设。
《住房规划》指出，控制单幅土地出让规模，单宗公租房住房地块规模不得过大，商品住房用地执行原则上土地出让单幅地块不超过8公顷的规定，为企业公平取得建设用地创造条件，为建设用地按合同约定期限开发建设创造条件。
7 市房协：继续加大市场供应
江门市房地产行业协会指出，从今年1-5月住宅成交面积来看，市住建局的住宅网签数据为53.18万平方米。也就是说，每月成交住宅约10万平方米。
根据历史库存周期经验，中心城区楼市供求平衡需要9个月的存货量，《住房规划》三年的需求预测就显得相对保守，应该适当加大。
另外，由于“三旧”改造项目很难达到计划进度，综合各种因素，中心城区应该进一步加大一级土地市场供应。
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