[摘要] 进入2013年的“国五条”，此前已经经历过国十条、国四条、国八条的足迹，楼市调控频频发力，并逐渐走向理性，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。2月20日，国务院常务会议出台新的“国五条”，这次调控比之前“史上最严”的“国十条”、限购令等还要严格。
进入2013年的“国五条”，此前已经经历过国十条、国四条、国八条的足迹，楼市调控频频发力，并逐渐走向理性，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。2月20日，国务院常务会议出台新的“国五条”，这次调控比之前“史上最严”的“国十条”、限购令等还要严格。业界人士认为，在房价没有被“调下去”之前，楼市调控没有最严，只有更严。
2月20日“国五条”出台
2月20日，国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，也成为十年内第九次房地产调控措施。
政策摘要：
条 严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。
第二条 完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保2013年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。
第三条 继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
第四条 认真落实2013年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
第五条 规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。
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3月1日 “国五条”细则出台
3月1日，国务院发布了“国五条”细则，该细则包括提高“提高房价上涨过快城市第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”和“对执行限购政策措施不力的地方政府进行约谈和问责”等更严格、更细致的楼市调控措施。其中，二手房交易按差额20%征收个税成为关注的焦点。
政策亮点：
一、房价控制目标今年一季度公布。明确了“2013年新建商品住房价格控制目标”时间，在2013年一季度向社会公布，但未出具体的参考标准。
二、区域限购将被叫停，限购城市或再度扩容。对已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。
三、房贷全面加码。首套房贷款的首付款比例和贷款利率有收紧趋势；第二套(及以上)住房信贷的首付提至7成，利率提至1.3倍。
四、个人卖房征20%所得税。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
五、增加普通商品住房及用地供应的规定更明确。提高其占年度土地供应计划的比例，加大土地供应，稳定市场预期。完善土地出让方式。增加市场供应，加大房企开竣工速度。加大政策的贷款扶持力度，优先支持其开发贷款需求。
六、加快保障性安居工程规划建设，明确规定把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
七、加强市场监管和预期管理的规定更加有针对性。譬如提高商品房预售门槛、明码标价、一房一价的规定。完善预售资金监管，加大预售许可证审批力度。
八、推进城镇个人住房信息系统建设，明确联网时间。在“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
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3月25日 广东率先公布地方细则
3月25日，广东省政府网站公布《广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，标志着“国五条”地方细则率先在广东落地。细则明确广州、深圳确定2013年度新建商品住房(不包含保障房)价格控制目标，并于3月底前向社会公布；房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国务院有关出售自有住房个人所得税的征收规定；包含顺德区在内的各地级以上市政府要于3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划。
但对于公众关注的二手房20%个人所得税，除北京、上海、广州、天津、重庆等少数发达城市提及外，其他各地细则并未作进一步细化，对于房产税、二套房首付、贷款利率是否加码等均未提及。
4月17日 实行差别化住房信贷政策
4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》公布，实行更为严格的差别化住房信贷政策。
政策亮点：
一、实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
二、要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
三、严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
四、完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。
五、保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。
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住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹：“国五条”坚持从供需入手
“国五条”的指导思想和出发点，还是坚持了2010年4月15日“国十条”以来的调控精神。也即是从供和需两方面入手，增加普通商品房供应，调控需求。调控需求有两个具体含义：抑制投机、投资性需求，满足合理的住房需求。当然“国五条”的问题是地方政府的细则不细，现在来看还是比较“粗略”。
知名财经评论家叶檀：多个城市地方细则很敷衍
随着截止期限的到来，武汉等多个城市纷纷选择在3月最后一天公布，大多只有一句话：房价增幅低于人均收入增幅。从大部分城市概述性的调控内容来看，均回避了20%的个人所得税如何征收，首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。除了京沪等重点城市对关键点有所涉及外，地方政府甚至懒得对“国五条”表示礼貌性的致敬。
华远董事长任志强：各地细则像在“软磨硬泡”
“国五条”是中央政府传达的一个信号，就是房价不要高涨，然后地方政府要承担责任，去定一个具体目标。这是“国五条”给地方政府的一个权力。但从各种已经出台细则的情况来看，基本上就是软磨硬泡。
房地产独立评论人高汉明：建议出台更多实际的政策
从新“国五条”中看不到多少有新意的地方。从目前来看，抑制房价过快上涨，让各城市制定年度房价控制目标，征收房产税等，都是花架子，还是来点实际的也许更管用：官员公布财产、控制房叔房嫂、征收遗产税、严控人均面积、不随便印钞等。否则，楼市依然会重复昨天的故事。
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