[摘要] 出入开着奔驰，中介称其名下有多套房产，信誉良好——恰恰是这样一位大款刘某初，一年内先后“套”得30套二手房，涉案价值数千万元，一手炮制了深圳最大的二手房诈骗案。
出入开着奔驰，中介称其名下有多套房产，信誉良好——恰恰是这样一位大款刘某初，一年内先后“套”得30套二手房，涉案价值数千万元，一手炮制了深圳的二手房诈骗案。究其手法却很简单：这位“大款”通过多家中介与业主签订二手房买卖合同，再以其本人属于“限购”人群为由，变更合同的买方，在业主通过公证处将房屋买卖事宜全权委托给“担保人”之后，“大款”与担保人暗度陈仓将房产办理过户，再迅速将房产进行再抵押。
这宗案件在引起业界震惊之时，也引起法律界的讨论：一年内连“套”数十房产，为何屡屡得手？
2011年12月，熊先生委托某地产中介以160万的价格出售其名下一套房产。2月21日，熊先生与刘某初签订《房屋买卖合同》，但签完合同之后，刘某初在合同最后临时添加一句：可允许以公司名义购买。对此，刘某初解释称因为他属于限购人群，所以要以其名下公司购房，对此熊先生提出需要补加一份合同，但刘某初最后没有兑现。
双方签订合同后，中介公司委托担保公司的张某伟做担保，熊先生要求先将30万“赎楼费”给银行再办理过户手续。但中介公司的工作人员却说，以公司名义购房需办理“企业贷”，“企业贷”必须先过户才可以办理其他业务。随后，熊先生在中介公司业务员的陪同下，前往公证处委托公证，将包括赎楼、复印房产证抵押合同贷款等资料、办理房产抵押以及到房产交易中心办理房产过户等17个事项的处理权限，都委托给了张某伟。
4月5日，中介公司与刘某初、张某伟办理房屋过户手续，并承诺会在过户5天后办理银行还贷业务。刘某初支付了1万元作为定金给了熊先生，承诺尾款会在2个月之内一次性支付。此后，熊先生多次催促刘某初前往银行办理按揭手续、交付房款，并要求中介公司提供银行承诺付款书，但对方一拖再拖。而每逢熊先生追讨房款时，刘某初则给个2万、3万，至案发时，包括定金在内，熊先生只收到14万元。
在多方追讨房款时，熊先生偶然得知，刘某初通过该中介公司购买了十余套二手房，其他业主也出现拿不到房款的情况。7月6日，其中一位追讨不到房款的业主，向南山分局南山派出所报案。随着业主陆续向警方求助，熊先生也通过查询得知，他的房屋在办理过户手续次日，就过户给了第三人，而自称担保公司员工的张某伟，事实上也早已从担保公司离职——此时，熊先生才察觉自己被骗了。
“大款”一年骗得30余套房产
熊先生向警方报案后，经了解得知，和他们一样被刘某初诈骗的房产多达30余套。据了解，7月初，受害人陆续到宝安、南山区多家派出所报案，南山派出所7月11日刑事立案。此案受害人众多，跨越南山、宝安、福田、罗湖等多个行政区，涉及七八家地产中介公司，其中甚至有深圳知名地产中介企业。
刘某初以公司名义大量购进二手房，在只支付少量定金或首期款的情况下，办理产权过户手续，并迅速将房产抵押给银行或个人，再用抵押贷款用于继续骗购，其一年来所骗得的房产约5000万元，其中通过某地产中介交易的房屋多达十余套。
警方对此案件立案调查后，8月份，刘某初、张某伟等嫌疑人被检察院批捕。据了解，自7月11日南山派出所立案以来，有20多名受害人向广东省公安厅、深圳市公安局、深圳市规划和国土资源委员会，寻求加快对案子的侦破进程，以及对数家地产中介追责。
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诈骗屡屡得手原因有三
受害业主们之所以陷此泥潭，是因为太信任地产中介和担保公司。此案多位业主的代理律师广和律师事务所贾兰律师介绍，正是因为这种信任，业主和自称来自担保公司的人员办理了委托公证，将包括赎楼、复印房产证抵押合同贷款等资料、办理房产抵押以及到房产交易中心办理房产过户等17个事项的处理权限，都委托给对方办理。而事实上，张某伟早已从担保公司离职，业主对此却毫不知情。正是这么大的委托权限，让业主的房子悄无声息地就消失了。
深圳知名房地产律师张茂荣律师介绍，首先，大多数买房者不知道取得按揭承诺函是过户的前置程序，因此过早将房屋过户给买方，造成房屋产生纠纷时的被动局面。
其次，房地产中介方面，置业顾问成单心切疏于提示，是业主被骗的另一个原因。
最后，在管理方面，二手房交易涉及主体多，包括买卖双方、租客、中介、评估公司、担保公司、卖方赎楼银行、买方按揭银行、公证处、规划国土委、税务局等十个以上主体，涉及二十余种法律关系，交易流程长，各阶段相互独立，仅依靠中介方串联，行业管理部门没有制定必要的交易程序指引，供各方参照执行，交易程序多依靠惯例，处于无章可循状态。
二手房交易流程存法律漏洞
张茂荣律师介绍，这起手法简单、金额巨大的二手房交易诈骗案件，暴露了深圳二手房交易流程确实存在法律漏洞。主要体现在以下几个方面：
，中介方或担保公司指定业主公证受托人时，没有书面指定函给业主，导致业主出具公证书后不知受托人身份，不知公证书去向，给日后维权造成障碍；
第二，公证处公证时没有受托人审查程序，只需提供身份证复印件即可，没有业主风险提示程序；
第三，银行审批贷款方面没有预审核制度，贷款承诺函不统一，设定生效条件过于随意，容易导致纠纷；首期款监管协议版本不统一，有的银行设有监管期限，有的银行没有监管期限，监管期间不计息有悖公平；
第四，产权登记部门没有直接过户的转按揭制度，导致交易程序复杂，风险增大。
张律师介绍，在这些法律漏洞面前，中介公司、担保公司、公证处和政府都应该肩负起其相应的责任。其中，地产中介是全程参与交易的第三方，在努力促成交易赚取的同时应树立客户意识，严格规范交易，及时提醒客户交易风险，进一步完善合同版本。对于担保公司来说，应规范担保委托程序，建立客户面谈制度，完善指定受托人手续，防止他人冒充。公证单位则应该严格属地公证原则，履行必要提醒职责，告知委托人全权委托的法律后果，对受托人身份予以必要的审核；政府主管部门应该规范二手房市场交易流程，及时制定相关规范，指引各方交易，降低风险。
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能否全部追回损失还是未知数
虽然刘某初、张某伟等嫌疑人已经以涉嫌合同诈骗被检察机关批准逮捕，但法律界则针对此案有另外的思考：业主们与刘某初签订的合同涉嫌合同诈骗，这样的房屋买卖合同是否有效？假如合同视同无效合同，受害人的房产办理过户手续后，被刘某初迅速进行抵押、过户给第三人，这些后来的合同是否有效？将来业主能否将损失全部追索回来，是法律界需要讨论的问题，这也正是受害业主担心的问题。
据了解，受害业主在案发后向相关政府机关表达对中介公司进行追责的诉求，地产中介是否应该被追责法律界也有不同的看法。代理此案的广东广和律师事务所贾兰律师认为，应该对中介公司追责。她认为，中介公司应该对交易有审慎审查、如实告知的义务。显然在这些房产交易过程中，中介公司并未履行上述义务，理应追责。
律师提醒业主这样防范风险：慎重委托及时跟进
这起二手房交易诈骗案引起业界的极大关注及讨论：买卖双方在二手房交易过程中应该如何保障自身权益？如何规范二手房交易，杜绝类似事件再次发生？记者采访了多位律师。
知名房产律师张茂荣律师提醒业主，要慎重委托，授权要在可控范围，并且要及时跟进交易，了解交易进展，慎签《主体变更确认书》；
提醒买方在签约前充分了解以“双限令”为核心的相关楼市政策，确保自己完全符合购房及贷款条件；同时因为贷款政策多变，首付比例及利率随时可能发生变化，签约时应充分衡量自己的支付及承受能力，并在合同中事先约定按揭不成或按揭不足的处分办法。第三，宁可多支付赎楼短期利息，也不要选择一笔款方式赎楼，以免业主违约导致买不成房还要先供楼，或贷款出现障碍对业主构成违约；第四，阴阳合同历来是审判难点，又是业主毁约的惯用借口，建议不要承诺承担个人所得税、营业税；最后，相对于红本现房而言，购买期房、绿本房、按揭房流程更长，更容易发生纠纷，建议优先选择现房，不建议购买小产权房、二手军产房等禁止上市交易的房屋。
对于买卖双方来说，张茂荣律师建议所有签字文件均留存一份备查，避免签字后不知道自己签了什么，同时也是为一旦发生纠纷后保留证据，避免在空白合同上签字。
法律界人士同时还提醒买卖双方：首先，假离婚、假社保、假纳税、假借他人之名、裁决过户等任何规避限购令、限贷令、限外令等的做法都存在风险，建议不要存侥幸心理（本案刘某就是以不符合购房条件为由欺骗业主）；其次，售房时遇买方要求签订《买方主体变更确认书》时务必小心，一般情况下刚需自住不会要求业主签订，要求签订的多是投资客或不符合购房条件的购房者，属纠纷易发群体；第三，做全权委托公证书时务必充分了解受托人身份，授权事项务必在可控范围之内，并及时跟进交易，在发现受托人滥用委托权，自身权益可能受损的情况下及时撤销委托，与对方协商亲自履行售房义务，切勿公证了事不闻不问，不建议赋予受托人转委托权。
对于如何规范二手房交易，杜绝类似事件再次发生，多位法律界人士建议由深圳市房协出台二手房交易规程指引，由中介公司主导参照执行；建议政府立法律师介入二手房交易，监督合同的履行。
刘某初骗房的主要步骤
1、与业主签约
（附“可以公司名义购买”条款）
2、借口限购改以公司名义购买
3、同伙以担保公司工作人员的名义出现
4、以少数现款诱骗业主向“担保公司工作人员”全权委托
5、将房产从业主处过户后，迅速办理抵押再过户给第三人
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