[摘要] 2012年二季度，持续一年的房地产调控和限购政策进入相对稳定时期，居民购房意愿特别是刚性需求再次加强。根据中房指数系统数据，2012年6月百城住宅价格指数9个月后首次止跌。
二季度百城地价低位回升，重点城市受热捧
2012年二季度，持续一年的房地产调控和限购政策进入相对稳定时期，居民购房意愿特别是刚性需求再次加强。根据中房指数系统数据，2012年6月百城住宅价格指数9个月后首次止跌。在土地市场，在一季度市场持续低迷、成交量价、总出让金同比、环比均出现大幅下降之后，二季度地方政府加快推地节奏，市场成交形势略有好转，成交面积和出让金环比上涨，同比跌幅缩小，土地价格和溢价率也开始上涨。
2012年二季度，百城住宅用地楼面均价同比、环比皆上涨
2012年二季度，百城住宅用地楼面均价为1474元/平方米，同比上涨18.6%。其中52个城市住宅地价同比上涨，比一季度增加24个，31个城市下降(其余17个城市相关时期无成交)。具体不同城市，出台限购政策的城市（以下简称“限购城市”）平均价格同比上涨1.1%，而非限购城市上涨49.7%。价格较高的城市集中于环渤海和长三角地区，如北京、杭州等，价格较低的城市以中西部居多，如宝鸡、乌鲁木齐等；从价格涨跌幅来看，同比涨幅较大的主要是中西部和环渤海城市，如贵阳、宜昌等，降幅较大城市主要在华东和华南地区，如深圳、镇江等。
2012年二季度，百城住宅用地平均溢价率有所回升，但仍处历史低位
2012年二季度，百城住宅用地平均溢价率为6.3%，自2011年以来首次环比上涨，恢复至去年三季度水平。与一季度相比，33个城市溢价率升高，19个城市降低，17个城市无变化，其中16个仍保持上季度溢价率为0的水平。溢价率较高的城市以华东和华北地区为主，如厦门、福州等。溢价率同比上涨较大的城市也主要位于华东和华北地区，厦门、福州涨幅，而下降较大的10个城市主要位于环渤海和中西部地区，如西安、济南等。
珠三角楼面均价为五大区域，环比涨幅，且是一个溢价率高于百城平均水平的区域
2012年二季度，珠三角地区住宅用地楼面均价为1903元/平方米，为五大区域值，环比上涨31.1%，涨幅；东北地区楼面均价仍，为1229元/平方米；五大区域中仅环渤海地区楼面均价环比下降。珠三角地区住宅用地平均溢价率为20.6%，为五大区域，是高于百城平均水平的区域，环比上升18.5个百分点，涨幅；东北地区溢价率为1.9%。
十大城市住宅用地楼面均价环比涨幅高于百城平均水平，溢价率超过百城平均水平
2012年二季度，十大城市住宅用地平均楼面价格为2904元/平方米，环比大幅上涨43.9%，涨幅高于百城平均水平（环比上涨8.7%）；平均溢价率为8.9%，高于同期百城平均水平（6.3%）。十大城市中北京楼面均价为9381元/平方米，在百城中亦排名首位；北京溢价率为32.6%，为十大城市中值，天津、深圳溢价率为0%。
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百城住宅用地成交楼面均价同比、环比均上涨。
2012年二季度，百城住宅用地楼面均价为1474元/平方米，环比上涨8.7%，同比上涨18.6%，改变去年四季度以来持续下降的局面。随着商品住宅市场成交情况的好转，企业谨慎拿地的态度在二季度略有改善；另一方面，近期受主要城市部分优质地块高溢价率成交，百城住宅用地成交楼面均价明显回升，总体价格上涨的城市明显增多。今年二季度，100个城市中有52个城市住宅地价同比上涨，较一季度增加24个，平均涨幅为60.7%；31个城市下降，平均降幅为36.5%，其余17个城市相关时期无土地成交。其中，限购城市楼面均价为1638元/平方米，同比上涨1.1%，环比下降1.6%；非限购城市楼面均价为1262元/平方米，同比上涨49.7%，环比上涨34.0%，价格水平相对较低但同环比涨幅较为显著。
楼面均价前十位
2012年二季度，百城住宅用地成交楼面均价居前十位的城市依次是北京、杭州、福州、南京、台州、绍兴、柳州、天津、东莞、厦门。其中，北京、杭州、福州、南京、天津也在一季度前十名之列。与一季度前十名相比，价格整体有所上升。十个城市主要分布在环渤海和长三角地区，仅柳州为中西部城市。十个城市中，价格的城市是北京，为9381元/平方米，同比上涨142.1%，环比上涨95.6%，其中4月成交的东城区香河园3号地块楼面均价达25749元/平方米，为二季度住宅用地楼面均价名；同比涨幅的也为北京；环比涨幅的为台州，台州一季度仅成交一宗住宅用地，属于农村“立改套”项目，因此价格较低，楼面均价仅380元/平方米，导致二季度环比涨幅高达1042.7%。
楼面均价后十位
2012年二季度百城住宅用地成交楼面均价后十位的城市依次是德州、宝鸡、乌鲁木齐、绵阳、西宁、深圳、银川、新乡、宿迁、中山，以中西部城市居多，价格普遍略高于一季度后十名。其中，宝鸡、乌鲁木齐、西宁、银川也在一季度后十名之列。十个城市中，德州价格，为190元/平方米，二季度仅成交1宗住宅用地，一季度无住宅用地成交；深圳同比降幅，为88.9%；宝鸡环比降幅，为39.2%。
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同比涨幅前十位
2012年二季度，百城住宅用地成交楼面均价同比涨幅的前十个城市是贵阳、湛江、宜昌、菏泽、昆明、北京、南京、合肥、呼和浩特、威海，多数为中西部和环渤海城市，涨幅均在110%以上。其中，涨幅的是贵阳，同比上涨266.8%，但楼面均价在十个城市中，仅为768元/平方米，其他城市涨幅在100%-200%之间；楼面均价的是北京，达到9381元/平方米，同比上涨142.1%，另一重点城市南京楼面均价也高达6885元/平方米，同比上涨126.7%，表明这两个城市二季度土地市场热度较高；其他城市楼面价在700-2500元/平方米之间。
同比跌幅前十位
2012年二季度，百城住宅用地成交楼面均价同比跌幅的前十个城市是深圳、宝鸡、镇江、西宁、徐州、南昌、苏州、绵阳、中山、吴江，以华东和华南地区城市居多，跌幅绝大多数在50%以上。其中，深圳跌幅，达88.9%，二季度仅成交1宗住宅用地，该地块是包含配套职工宿舍区（即三类居住用地）的工业用地，因此楼面均价仅408元/平方米。十个城市楼面价在100-1600元/平方米之间，在100个城市中属较低水平。
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二、溢价率：较一季度略有回升，但仍处历史低位
1. 总体分析：百城住宅用地平均溢价率有所回升，但仍处历史低位。
2012年二季度，百城住宅用地平均溢价率为6.3%，较上季度提高4.5个百分点，是自2011年一季度连续下降以来的首次回升，恢复至去年三季度的水平，底价成交地块减少，100个城市中有23个城市溢价率为0%，比一季度减少13个。与去年同期相比，百城住宅用地平均溢价率低于去年同期5.4个百分点，仍处历史较低水平。
具体来看，与一季度相比，33个城市溢价率升高，19个城市降低，17个城市无变化，其中16个仍保持上季度溢价率为0%的水平（另有31个城市相关时期无住宅用地成交或未公布底价）；与去年同期相比，19个城市溢价率升高，45个城市降低，9个城市无变化，溢价率仍为0%（另有27个城市相关时期无住宅用地成交或未公布底价）。
限购城市平均溢价率为7.8%，比去年同期下降3.3个百分点，而非限购城市为3.9%，下降9.2个百分点，表明以一二线城市为主的限购城市，土地市场近期得到更多企业关注，竞争更为激烈。
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2. 溢价率前十位
2012年二季度，百城住宅用地平均溢价率居前十位的城市是厦门、福州、太原、南宁、衡水、北京、成都、湛江、台州、绍兴，以华东和华北地区城市居多，平均溢价率在20%-64%之间。其中，厦门溢价率，达63.1%，二季度共成交住宅用地6宗，溢价率多在60%以上。二季度溢价率前十位城市普遍比一季度前十名高出一倍以上。
3. 溢价率同比变化前十位及后十位
2012年二季度，百城住宅用地平均溢价率同比涨幅前十位城市是厦门、福州、衡水、北京、太原、成都、扬州、广州、东莞、宁波，主要分布在华东和华北地区。其中，8个城市比去年同期提高10-40个百分点，2个城市提高幅度在6-10个百分点之间。十个城市溢价率平均值为30.0%，比一季度提高20.3个百分点。同比涨幅的厦门比去年同期提高39.1个百分点，同时也是二季度百城平均溢价率的城市。
百城住宅用地溢价率同比下降的十个城市是西安、济南、柳州、吴江、绵阳、宿迁、日照、淄博、银川、秦皇岛，多数位于环渤海和中西部地区，溢价率平均值为3.4%，与去年同期相比变化不大。同比降幅的西安从去年二季度的171.1%降至4.2%。
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三、五大区域：各地区差距扩大，珠三角环比涨幅
1. 楼面均价及涨跌幅
珠三角地区楼面均价为五大区域，环比涨幅。
2012年二季度珠三角地区住宅用地楼面均价为1903元/平方米，环比上涨31.1%，在五大区域中涨幅，取代长三角地区成为五大区域之首，福州仍是该区域地价的城市；长三角地区楼面均价为1619元/平方米，排名第二，环比上涨7.1%，杭州仍是该区域中地价的城市；环渤海地区为1448元/平方米，环比下跌2.4%，是五大区域环比下跌的地区，其中北京住宅用地楼面均价为9381元/平方米，在该区域价格，远高于环渤海地区其他城市；中西部地区楼面均价为1391元/平方米，环比上涨8.3%，其中柳州；东北地区楼面均价为1229元/平方米，为五大区域，环比上涨5.8%，其中大连价格。珠三角和长三角地区楼面均价高于百城平均水平，环渤海、中西部和东北地区低于百城平均水平。价格的珠三角地区和的东北地区差距为675元/平方米，各地区间地价差距再次扩大。
五大区域溢价率差距扩大，珠三角远高于其他地区
2012年二季度，五大区域溢价率介于1.9%-20.6%之间，差距扩大。具体来看，珠三角溢价率高达20.6%，居五大区域之首，环比上升18.5个百分点，增幅亦是五大区域，其中厦门、福州溢价率分别达63.1%和54.3%，在该区域中排名前两位；中西部地区溢价率为6.2%，居第二位，环比上涨3.3个百分点，其中太原溢价率为40.7%，在该区域中排名；环渤海地区溢价率为4.7%，环比上涨3.9个百分点，排名第三，其中衡水溢价率为34.1%；长三角地区溢价率为3.9%，排名第四位，环比上涨2.3个百分点，其中台州溢价率为22.6%；东北地区溢价率为1.9%，在五大区域中排名末位，环比上涨1.1个百分点，涨幅，其中溢价的长春为6.1%。除珠三角地区外，长三角等四个区域的溢价率均低于百城平均水平。
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