[摘要] 尽管开发商扎堆转型商业地产仍存争议，但就2011年而言，商业地产占部分大型房企全年业绩半壁江山。有迹象表明，2012年开发商布局商业地产以求助推其业绩的意图明显。
住宅市场销售疲软 房企急寻商业地产“兜底”
（羊城晚报）尽管开发商扎堆转型商业地产仍存争议，但就2011年而言，商业地产占部分大型房企全年业绩半壁江山。有迹象表明，2012年开发商布局商业地产以求助推其业绩的意图明显。
商业地产为业绩兜底
日前，合景泰富宣布其投资兴建的广州国际高端品牌度假酒店花都合景喜来登度假酒店正式营运，这是继该公司在广州开发东圃合景福朋喜来登酒店以及珠江新城W酒店之后的第三家酒店业务，显示其不断加速推进酒店业务，支撑业绩。
与合景泰富一样，在调控政策作用下，鉴于住宅市场疲软，不少开发商通过投资和出售商用物业，加速资金的回笼。
越秀地产日前公布的2011年业绩显示，在其90亿元的销售业绩中，商业地产超过一半。而广州保利今年销售100亿，五成贡献来自商业地产部分。
而一直专注于住宅地产的万科，去年也走起了“商住二八分”的产品策略，即20%的开发项目是商业物业。涉足商业地产，成为万科产品新战略的重要变化。通过直接拿地、收购项目等途径，万科投入大约260亿元开发商业地产。
再以合景泰富为例，2011年上半年，收入51.42亿元，其中酒店营运收入为约人民币3400万元，较上年同期增长53.8%。而2011年年底，珠江新城公寓项目“天銮”坐收21.08亿元，及时为合景全年业绩“兜了底”。
而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商业地产投入了相当多的精力。
调控逼商业地产提速
大房企转向商业地产，并非完全是受到政策的影响，其实早两年已出现。但无可否认的是，楼市调控使这一转变步伐瞬间提速。
在地产市场疲软的寒冬里，商业地产像一枝梅花“凌寒独自开”。2011年，广州写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影，甲级写字楼报价达4万元/㎡。据戴德梁行统计，过去一年广州写字楼总的吸纳量达到30.4万㎡，几近历史值。而2011年广州甲级写字楼租金在中心区域已经涨至133元/㎡，已接近2008年水平时的135元/㎡。
根据国家统计局的数据，2011年1-11月商业及办公楼销售面积和均价都呈10%以上增长。办公楼销售额整体增长20%，商业用房销售额增长30%。
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谨防滞销风险
（羊城晚报）“未来一年，商业地产无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”中指研究院院长黄瑜表示。而世联地产董事长陈劲松日前也认为，2012年市场的亮点依旧在商业地产。
去年销售业绩得益于商业物业销售的大幅增长，越秀地产副总经理朱晨日前透露，2012年，越秀仍将采用住宅和商用物业的组合拳来应对调控，在商业地产方面会着重打造航母型、高品质的商业项目，今年销售目标还会有所增长。
而保利计划更将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%。按保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿元－25亿元。
有专家提醒，虽然2012年商业地产整体将继续上涨，但期望短时间内追逐超额利润显然不现实，因为商业地产的投资线和回报期都比较长。如果供应量超过市场的消化能力，最直接的后果就是商业地产项目的滞销和堆积，最终仍然考验开发商的资金承受能力。(赵燕华)
（羊城晚报）房企纷纷转向商业地产，是否酝酿着新一轮的泡沫？事实上，这并非杞人忧天。在中国银监会去年八月召开的2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，要对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。
大连万达集团董事长王健林此前也曾表示，商业地产转型已经错过时期。他认为，现在转型商业地产的开发商存在的问题是，以前主动转型的好时机并没有抓住，现在因为住宅受限而一哄而上被动转型，胜算机会并不大。
（新京报 记者张旭）零售地产大规模供应量或将导致空置率上升。昨天，国际房地产咨询机构高纬环球发布报告称，未来北京等多个城市零售地产将迎来高供应量。在传统住宅开发商涉足零售地产渐成趋势时，一些小型房企开发大体量购物中心，经验不足也将导致经营面临更大挑战。
一线城市去年租金普涨
统计显示，2011年，北京、上海、广州、深圳四个一线城市和成都，核心商圈优质商铺租金普遍呈现上涨趋势。其中，广州、深圳核心商圈优质商铺租金上涨幅度分别超过8%和10%。北京不同核心商圈优质商铺租金水平则保持平稳或小幅上升。王府井租金报价在去年12月达到2300元/平方米/月，同比上涨15%。CBD、中关村商铺租金同比也有6.8%和13.9%的上涨。三里屯商圈12月租金同比则下降。
高纬环球分析表示，国内宏观经济的积极表现提升了消费者信心指数，不断增长的购买力推动了零售地产的发展。同时受欧美经济不确定性的影响，国际零售品牌也纷纷将中国一二线城市作为扩张重点。
供应大增致泡沫隐现
近年来，随着住宅市场调控政策收紧，不少传统的开发商开始不同程度进军商业地产。2012年，北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物中心体量达78万平方米。
高纬环球介绍，在这一趋势中，零售地产市场竞争越来越强。一些小型的、缺乏经验的开发商建成的购物中心体量甚至超过10万平方米。这将给招租和经营带来更大挑战，或导致更多的问题项目出现。高纬环球中国区研究部董事张平认为，大供应量加上缺乏专业经验的定位运营，将导致商业地产泡沫隐现。
高纬环球中国区投资部董事叶成宇表示，住宅市场的调控引起开发商资金链空前紧张，融资压力巨大，则将导致很多项目或公司进入交易市场，2012年并购将空前活跃。在商业地产领域，核心位置成熟的商业物业将是大多数投资客户的，二三线城市购物中心等零售物业也将是机构投资者关注的收购对象。
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