[摘要] 北京爆出新科“单价地王”。业内分析人士指出，这个“地王”的出现，折射了在此轮调控下，土地市场出现的一些新变化。商业用地成为绝对主角，同时成为地方土地财政的“新贵”。土地竞拍的现场好久没这么热闹了。
土地财政吃紧 商业用地变“新贵”
北京爆出新科“单价地王”。业内分析人士指出，这个“地王”的出现，折射了在此轮调控下，土地市场出现的一些新变化。商业用地成为主角，同时成为地方土地财政的“新贵”。土地竞拍的现场好久没这么热闹了。
6月27日下午，在经过33轮的角逐后，北京崇文门菜市场被广州市丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元的价格竞得。在房地产加紧调控的大背景下，近来来一直被忌讳提到的一个词——“地王”重新被人提起。凭借高达43228元/平方米的楼面价，崇文门菜市场地块登顶北京“单价地王”。此前，北京单价地王由中国兵装蓟门桥地块保持，其楼面价约30000元/平方米。
在严厉的房地产调控之下，地方土地财政吃紧是明摆着的事。
统计数字也反映了这一点。据方正证券统计，1~5月，128个城市土地出让金比去年同期下滑5%。5月，一线城市的土地成交溢价率已回落至18.93%。
截至6月27日，北京上半年共计出让各类用地113块，出让土地的总面积为1031.09万平方米，出让总金额为324.8亿元。出让金额与去年同期相比下降了48.6%，其中，住宅用地出让金为120.3亿元，同比下滑75.4%。
与土地出让收入下滑相伴，土地储备贷款面临压力。根据北京市《2011年度土地储备开发计划》，今年计划安排土地储备开发投资为1000亿元，土地出让收入大幅下滑，土地储备贷款压力当然倍增。
为解决房地产市场供需的尖锐矛盾，中央下达了建设1000万套保障房的死命令，同时，调控政策针对的也是商品房住宅市场。在这样的背景下，住宅用地出让情况趋冷是必然，而在住宅用地中，高价地王更是不可能出现。
“因此，加大力度推商业地产成为地方政府为迅速回笼资金而做出的必然选择。”中原证券一位不愿具名的分析师向《中国产经新闻》记者指出。
“推什么样的地块应该有多种因素的影响，但是不排除这种因素的考虑。”北大纵横管理咨询集团合伙人雷春昭向《中国产经新闻》记者表示，“紧要关头拉出一些好地块进行开发，可能正是基于这些考虑。”
雷春昭还指出，一方面高端物业受政策影响较小，需求旺盛，容易达成交易；另一方面在商业地块卖出好价钱和当前的调控政策不会产生冲突。
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可以观察到，在最近各个城市推出的商业地块中，不乏各项条件非常好的黄金地块。
“住宅调控后，商业地产相对升温，特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘。商业类地块受到关注程度也明显增加。”中原地产市场总监张大伟向《中国产经新闻》记者表示。
例如，前面提到的崇文门菜市场地块，位于北京南二环的崇文门商圈，临近两条地铁线的地铁口，地理位置优越，各项配套设施齐全。其含金量可见一斑。
除了崇文门地块，北京还将在7月份上市中服地块及王府井[39.67 0.00% 股吧]地块，一个位于北京的CBD，一个就在城市的正中心，都是的地块。
而其他城市情形也和北京类似。例如昆明推出CBD核心地块。
“从这些黄金地块集中入市可以看到地方政府希望迅速回笼资金的迫切愿望。”一位业内人士指出，“商业用地成为土地财政的新贵。同时，这些高价值的商业地产也确实对地产商具备很大吸引力。”
不过，希望通过出让优质土地解决资金之渴却也未必如想象的那般容易。在此轮严厉调控之下，各大开发商资金链已经趋紧，囊中羞涩或许阻碍这个两全其美想法的达成。
“虽然楼面价创新高，但本地块的总价相对不高。”张大伟指出。
在很多人看来，正是总价低、资金压力小才吸引了如此激烈的竞价。
上述昆明商业用地就因确定参加拍卖并交纳保证金的7家企业未达到要求,而最终流拍。
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