[摘要] 100多元楼面地价拿地，楼盘建成后，开发商再以数万元均价销售，赢利上百倍？上周，有媒体接连报道位于深圳后海片区的“三湘海尚”、“君汇新天”等楼盘，以不到200元的价格拿地而现在售价4-6万元每平方米，引起舆论一片哗然。
100多元楼面地价拿地，楼盘建成后，开发商再以数万元均价销售，赢利上百倍？上周，有媒体接连报道位于深圳后海片区的“三湘海尚”、“君汇新天”等楼盘，以不到200元的价格拿地而现在售价4-6万元每平方米，引起舆论一片哗然。
深圳开发商是否真的仍处于暴利时代？羊城晚报记者近日就此进行了一番调查。
记者从深圳规划国土委网站上随机查询，据公开资料显示，如今几个在售的新楼盘，开发商当年拿地的楼面价格，与目前销售均价仍有4至20倍的差距。
拿地价与销售价，差距可观
位于深圳市宝安区观澜街道的招商观园项目，占地147595.156平方米，容积率为1.5，总地价为74988万元。2006年10月，开发商获取该项目的楼面地价为3330元/平方米，由于15%需要无偿提供给政府做廉租房，因此实际楼面地价为3918元/平方米。目前该楼盘处于待售状态，主力户型为高层和别墅房源，其中高层项目本月下旬将开售，价格未出，而别墅部分受“限价令”影响销售被延迟。记者从销售人员处了解到，该项目260平方米-360平方米的别墅房源总价将在1000万元左右，这意味着其别墅均价在3-4万元/平方米左右。两相对比，楼盘每平方米的销售均价，是当年拿地时每平方米楼面地价的近十倍。
值得注意的是，在政府当年的土地出让公告中，曾规定这一项目套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重拟达到开发建筑总面积的95%以上，而记者发现即将推出的招商观园1期高层504套单位中，90平方米200套，140平方米100套，160平方米约200套，远达不到这一比例。
无独有偶，位于宝安区龙华的金地上塘道花园，总占地面积为53104平方米，总建筑面积153175平方米。2007年上塘道地块为两块土地捆绑出售，其中一期土地建筑面积85953平方米，地价4.5888亿元，折合楼面地价5339元/平方米，二期土地建筑面积67222平方米，地价4.0208亿元，折合楼面地价5981元/平方米。记者了解到，该项目从2009年年末开售以来，均价从当年的1.4万元/平方米到现在的2.4万元/平方米，目前销售均价为当年拿地成本的四倍左右。
还有，打着“千套特价房”招牌入市的中海康城国际，因引发降价风而备受关注，事实上，中海康城国际当年拿地时的楼面地价仅为1404元/平方米，即使按9000元/平方米的售价来计算，仍是当年拿地成本的六倍左右。
上述三家楼盘均位于原关外，而位于原关内的楼盘，其拿地价与销售价的差距也十分可观。
深圳市阳基房地产开发有限公司于2005年8月通过企业转让方式获得的梅林二村北侧地块，楼面地价仅为2339元/平方米，而目前这一地块建设成为阳基天御山项目，由三栋高层与一栋14层小高层组成，主要户型为150-175平方米四房、五房复式及部分240平方米五房，其目前170-185平方米复式在售，650万元/套。200多平方米平层在售，1200多万元/套，均价在4-6万元/平方米不等，与五年前的地价成本相比已超过20倍。
另外，位于福田保税区桂花路和槟榔道交汇处的天健铂庭，2007年获取该地块的楼面地价为10375元/平方米，目前市场估计其未来开盘价格将在3万元左右。
开发成本共五项，有迹可寻
开发商开发一个项目，除了楼面地价，还包含哪些成本？
中原地产二级市场常务副总经理玉家雄告诉记者，一个房地产开发项目的主要成本包括这几个部分：一个是土地成本；第二个就是建安成本，也是一般人理解的建筑成本，这块其实差距也比较大，在深圳普遍的住宅建安成本要达到2000元/平方米，部分楼盘采用高附加值的材料或者采用独特的建筑风格，建安成本也会达到每平方米四五千元；第三个是开发项目中涉及的顾问费、设计费、监理、中介代理等一些相关的项目专业服务费用，这一块可多可少，很难评估；第四个就是财务成本，这跟房地产公司获取的开发贷款的周期、利率水平等有关；再者就是税费，包括契税、土地增值税等等。
“正因为房地产开发各项成本千差万别，所以从单纯的数字很难衡量开发商的利润水平。”但据玉家雄为记者估算，一个3000元楼面地价的普通住宅项目如果开发顺利在一年多推出的话，其全部成本应该在7000-9000元/平方米(毛坯)不等，这样算来，单纯从数字看，3000元楼面地价的项目卖3万元，“利润率是比较高的，利润也是相当可观的。”
“房地产土地的价值不应简单用当年获取的楼面地价来衡量。”世联地产(002285,股吧)首席分析师王海斌分析说，今天一个楼盘成本中的土地成本不应该用当年获取这块土地的成本来衡量，而应该是今天拿到这个土地的成本，土地和房子都具有财产属性，这跟普通的消费品不同，不能仅从成本衡量，而是要考虑供需。
王海斌表示，除去土地价格和建安成本外，要考虑开发商从拿地到开始卖的这几个月到数年的时间里，开发商投入的时间价值，这里面包含开发商的融资成本、财务成本等等，实际上房子最后的售价是要打回到开发周期中的每一天的时间价值。他认为，眼下开发商的房屋高售价相对于当年拿地的低成本，好比一个普通加工企业现在由于原材料涨价所以卖的商品很贵，而它则是三年前进了一批很便宜的原材料。
开发商回应
很多隐性成本 具体不便透露
某开发商品牌总监王先生认为，房地产行业很神秘，各家企业的成本都大大不同，类似三湘海尚这种情况绝不是行业内的主流，行业利润水平还是要看主流，除去很多显性成本外，还有很多隐性成本，而且还不少，“目前银行成本涨得厉害，很多土地的平整也需要大量成本”。对于房产业的开发成本等问题，该总监多次回避，他表示：“房地产的开发成本以及成本构成都很复杂，不方便向外透露。”
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