[摘要] 作为三线城市的江门，楼市是个半封闭的市场，但3月蓬江、江海区的一手住宅均价突破6000元/平方米，而目前江门市城镇居民人均可支配收入是19004元，房价收入比12.78倍，远超过公认合理的4-6倍。江门楼市的房价有泡沫了吗？它会破灭吗？
日前，一份“房地产崩盘时间表”在网上热传。它认为，中国2005-2010年房地产市场走势与日本1985-1991年房地产走势十分相似，楼市泡沫已经太大，预言会在明年崩盘。
作为三线城市的江门，楼市是个半封闭的市场，但3月蓬江、江海区的一手住宅均价突破6000元/平方米，而目前江门市城镇居民人均可支配收入是19004元，房价收入比12.78倍，远超过公认合理的4-6倍。江门楼市的房价有泡沫了吗？它会破灭吗？
赞成者 房价收入比12.78倍
“房价这么高？”4月3日，高先生在看了市区几个楼盘后，感叹道。他是江门一家企业的职工，月薪5000元左右，目前有六七万存款，希望买一套100平方米左右的房子，新房或二手房均可。
他先后去了北新区和江海区的几个楼盘，颇为失望。市场上100平方米左右的户型很少，没有挑选的余地。看中的房子，房价基本在5500元/平方米以上，超出了他的承受能力。
“江门楼市的泡沫好像越来越大，但暂时还没有破灭的迹象，”一位相关部门人士说道，“泡沫是由本地人和外地人共同吹起的。”该人士认为，目前虽然江门楼市的泡沫没有达到足以破灭的程度，但也不可忽视。
一个重要的指标是，江门房价收入比已经接近13倍。据悉，2009年，江门市区城镇居民人均可支配收入19004元。以一个三口之家为例，夫妻双方年收入约为38000元。而3月蓬江、江海区的一手住宅均价为4855元/平方米，按买一套100平方米的普通住房，需要48.55万元，三口之家不吃不喝要攒钱近13年。
相比较新的楼盘而言，市区一些八九十年代的老房子还有比较大的潜力。
“关键是二手房、租赁市场的承接能力，”恒昌(广州)房地产顾问有限公司市场营销部副总监李学诗说，“江门目前的二手房、租赁市场不是很旺盛。很多人买来投资，但承接量比较小。”
反对者 侨乡承受力较强
“江门楼市泡沫不大，房价收入比虽然高一点，但有自己特殊的情况。”东骏置业投资有限公司总经理林英华说，江门是著名的侨乡，而中国人买房有个特色，就是亲戚朋友帮忙比较多，因此江门人的承受能力还是过得去的。
江门楼价涨跌较缓慢
业内人士表示，江门在楼市大气候发生变化时，涨跌都比较缓慢，不可能大涨百分之二三十，也不会大跌百分之二三十。即便在2008年房地产市场遇到危机时，市区的很多楼盘都没有太大的跌幅。
江门市房地产行业协会副秘书长叶泽权给记者算了一笔账。他说，目前江门的楼面地价达到1500元/平方米左右，建筑成本在1500元/平方米左右，而报建成本以及各种税费等近1000元/平方米。房子的成本都在4000元/平方米左右。加上发展商20%的毛利润，房价就在5000元/平方米左右了。“成本决定房价不可能有太多的下跌空间。”叶泽权说。
“就算楼市不景气，江门的房价也不会降下来，”北新区一楼盘营销部负责人说，“成交量可能会有一定的萎缩，面市价不会直接下降，顶多发展商搞一些促销活动而已。”
据悉，蓬江、江海区不少楼盘将在五一前后推出大批新货，而这些新货价格明显高于以往的销售均价，甚至有几个楼盘将以6000元/平方米开盘。
外地客支撑江门楼市需求？
“随着广珠轻轨的建设，珠三角一体化发展，江门楼市还有上涨空间。”天鹅湾一位营销人员说。她介绍，天鹅湾有四成的购房者来自中山，尤其是中山古镇。而且，越来越多的发展商将目光投向了二三线城市，尤其是大发展商的进入，必然会进一步推动房价的上涨。
汇成地产策划代理有限公司总部在中山古镇，其置业顾问庞春健认为，江门房价相对周边比较低，会慢慢向周边城市靠拢。他介绍，古镇的房价已经达到5000元/平方米，比如近段时间开盘的乐丰四期，内部认购价就达到了6000元/平方米。但古镇的配套毕竟不如江门好，会有越来越多的古镇、小榄镇的老板到江门市区购房置业、生活居住。
据了解，2009年，蓬江、江海区一手住宅成交116.39万平方米，其中，42%的购房者为江门市以外户籍。
“江门的区域优势明显，今后会有更多的外地人到江门购房置业。”林英华说，江门的房价对本地人来说有点高，但对外地人来说并不高。
专家建议 择地而居，别做房奴
“择地而居，看菜吃饭，千万不要成为房奴。”中天国际营销部副经理陈雁冰说，五六千元一平方米的房子价位偏高，集中的是某一部分购买人群。江门也有三四千元一平方米的房子，可以满足收入稍低一点的人群需求，不像广州、深圳那样，几万元一平方米，人们没得选择。
“江门的市场细分宽度不够，区间比较窄。”恒昌(广州)房地产顾问有限公司市场营销部副总监李学诗说，中山既有4000多元一平方米的房子，也有1.5万一平方米的洋房豪宅。江门从四五千元到八九千元的区间已经不错了，但高档房与低档房的价格差不是很大。普通收入阶层和富裕阶层的购房需求区别也不大，混合得比较厉害。“江门房价与周边城市相比，全面洼地已经越来越小，但缺乏真正的市场细分。”李学诗说。
一位业内人士做了个形象的比喻，就像有人开奔驰，有人买富康，也有人骑自行车，楼市只有更细分市场，才能满足不同收入阶层的需求。
即将开盘的一些楼盘已经有了这样细分市场的趋势，比如天安花园、城建地产项目，将会使产品的品质和价位有比较明显的提高，进一步拉开产品的档次。“高、中、低档楼盘之间拉开差别，将是未来发展的一个趋势。”李学诗说。
网言网语
网友“lllam 923”：有楼的一定希望楼价平稳，没楼的都希望会下调。普遍的江门人一个月到底有多少人可以有2000元工资呢？即使有2000元工资，也要支付日常的开支，一个月有多少钱剩余呢？
搜房网友(过客)：江门楼价上半年平稳，下半年会上涨。因为下半年轻轨开通，会让不少外地买不起楼的人动心。江门人按一个月2000块收入来计算，两个月也可以供一个平方米了，这样的楼价是差不多了。反正我不希望楼市像股市那样大起大落。
搜房网友(过客)：不要再拿轻轨讲，那是炒房客拿来炒价的包装理由。
搜房网友(过客)：我在2008年想买，看到很多人留言说会降，于是等了两年，现在升了50%。今年我已经不可能买了。到2010年年底时不知道谁哭谁笑。
“lllam 923”：一向被地产商及炒家牵着走的平民大众今年应会笑，哭的应是地产商吧！若你是炒家，除了你有很多钱可以守很多年，否则还是趁早离场吧。
搜房网友(过客)：继续等吧。2005年时，市中心楼价2000元。2006、2007年流行北新区，2700-3000元。2008、2009年杜阮、滨江新区，4000-5000元。再过2年楼都要建出海了，肯定便宜。
搜房网友(过客)：我是2007年买楼的，但买楼后发现，邻居超过一半不是本地人。而本地人也大部分是有公积金的公务员或事业单位。说明了江门的楼不只是江门人买，外地人也占了好大一部分。说有泡沫，楼价会大降，肯定不会，提高交易费和提高首付，祸及的只是想购房的业主。
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