[摘要] 记者9日从部分房地产开发商处获悉，自春节前夕国务院出台新“国八条”后，他们一直密切关注京版“国八条”。据他们了解的信息，北京很有可能成为新“国八条”首个落地的城市。近期京版“国八条”有望出台，且更严厉。
记者9日从部分房地产开发商处获悉，自春节前夕国务院出台新“国八条”后，他们一直密切关注京版“国八条”。据他们了解的信息，北京很有可能成为新“国八条”落地的城市。近期京版“国八条”有望出台，且更严厉。
据“链家地产”介绍，2月1日起，根据丰台区房地产交易权属发证中心发布的《关于同购房家庭只能在本市新购买 套商品房有关问题的通知》，2010年5月1日后签订房屋买卖合同的，在办理转移登记手续时需收取户口本和结婚证复印件并核验原件，同时提供《家庭成员情况申报表》。据“链家地产”市场研究部了解，截至2011年2月9日，北京市各区县《家庭成员情况申报表》基本上都须核查原件。
“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，根据新国八条，在京本地居民无法购买第三套住房，而外地购房者则只能拥有一套，过户时都以家庭为单位进行审核。在管理宽松时，审核家庭信息主要是以《家庭成员情况申报表》作为参考，与三证原件（身份证、户口本、结婚证）进行信息核对并不是必须项，从而使得限购存在一定的管理漏洞。
如若不按照身份证、户口本、结婚证原件进行信息核对，则存在一定管理漏洞，使不符合条件的人通过“借人”的方式“符合”条件，《家庭成员情况申报表》中的信息是否真实可靠，成为新国八条能否平稳落地的关键。北京各区基本全部严格审核三证与《申报表》，可以看作是为新国八条的限购政策做好了充分的基础准备。待新政细则出台后，北京第三轮调控落地的实际影响恐将很快显现出来。
张月认为，今年的调控趋势在去年基础上继续加深已成不争事实，对北京来讲，对于手头持有多套房产的业主来讲，由于再购形势严峻，其拥有的房产成为“一次性”资源，惜售心理可能加重，对于自身房产的市场预期可能提高。
各地情况
广州新国八条细则将出台 卖一套房再买或不限购
新“国八条”的广州落地版细则已报市政府审批，近日将会出台。
2011年02月10日讯 昨日，广州市国土房管局相关负责人在节后开工首日的巡盘检查中表示，细则中，卖掉一套房后再买房，可能不会受“限购令”影响。此外，新“国八条”规定限购必须按照行政区域进行，因此不排除会对增城从化两个原未纳入限购的区域实施限购。一旦纳入限购，增城从化的房价也将纳入全市房价统计中。
节后巡盘：楼盘开工首日很冷清
9日，广州市国土房管局组织人员对房地产市场进行巡盘检查，其中记者上午跟随走访的一手楼盘基本都比较冷清，的只有两台客。
在海珠区东晓南路某近期比较火的楼盘内，只有两台客。销售人员表示，该盘均价2万元/平方米左右，目前只有付款方式9.9折优惠，没有特别的春节促销折扣。初四开始安排人值班，昨天正式开市，但到目前为止没有成交。
在员村珠江新城临江大道某楼盘，均价4万~5万元/平方米，现场没有看房客。销售人员表示，春节推出了10套特价单位，优惠10万元/套，但未有成交。
巡查人员还在东晓南路一间二手房中介铺了解到，其从1月份至今只成交了7单。
有投资客转买商业型公寓
据了解，2010年10月份广州市出台限购令后，本地户籍和符合条件的外地户籍购房者，都只能新购一套商品住宅。有部分投资客因此转向商业写字楼等投资，其中以商业写字楼变身的公寓产品更为走俏。
9天，巡查人员来到珠江新城临江大道某楼盘，其虽属商务写字楼，但户型有会客厅有房间，还有独立洗手间，是变相的商业住宅公寓。销售人员称，他们推出了400套房源已卖出2/3，甚至有客户一下买了四五套。
市国土房管局相关人士就此表示，购买此类楼盘时，市民关键要看清预售证，比如上述楼盘预售证上写着住宅为0，其中商业为17套，办公为451套。“商业办公的使用年限只有40年，水电费比普通住宅要贵1/3左右，购房者在买房前，都要知道并且考虑清楚这些成本”。
细则预测：增城从化是否限购待定
根据新“国八条”省会城市原则上必须制定“严格版”限购令，本地户籍家庭已有2套房以上的、外地户籍家庭已有1套房以上的，不能在该区域内再购房。那么，在去年10月份“广州版”限购令中未被纳入限购的增城和从化两个县级市，是否会限购？
面对记者的询问，该负责人未作正面回答，但强调说：“中央的政策已经明确，限购的范围为行政区域。”目前增城从化的房价并未纳入全市统计中，一旦将这两个县级市纳入限购范围，其房价也将纳入全市房价统计中。
该负责人表示，一切待细则出来就会很明确，“细则已报市政府审批，很快会出来了”。据透露，广州落地细则内容不会超过新“国八条”范围，主要是对其落地操作作出明确。
卖一套房再买或不受限
新“国八条”出台后，不少换房者担忧受影响，比如本地户籍的原本有两套较小面积的房产，想换套大的可能换不了了。
对此，上述负责人表示，卖掉一套再买一套是否计入拥有房产数量，将在落地细则中明确。估计卖掉一套房后再买房，可能不会受“限购令”影响。
但有业界人士分析，如果卖掉一套房再买不受限，可能会在细则中设定卖出时间点。因为，买一手房到拿到房产证，至少需要1年多时间。而1年后限购令是否还存在不可预知，可能会有购房家庭利用办证时间差，先冒险购房，到办证时如果限购令仍未取消，再将原房产售出。
合理房价目标估计不细分区域
广州落地细则还将明确，开发商卖房如果比区域价钱偏高，就要严格执行土地增值税清算。
新“国八条”中首次提出，2011年各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
上述负责人表示，合理房价目标应该不会按照区域进行细分，估计仍会按照全市定总体目标，将根据一段时期广州的GDP增长速度和居民收入多少等因素作综合考虑。
其他措施：楼盘不预售申报 将提高拿证门槛
此前，广州市国土房管局曾发出通知，要求各房地产开发企业应根据本企业商品住房项目的开发建设情况，如实填报《2011年度商品住房项目预（销）售计划表》，将下属公司开发的商品住房项目一并列入计划进行申报，填报范围涵盖全市十区所有预（销）售项目，列入商品住房预（销）售计划的项目应严格按申报计划的时间申请办理相关预（销）售手续，并于2011年1月31日前报送至广州市房屋交易监管中心。
9日，广州市国土房管局相关负责人表示，年度预售申报落地执行不是太好，还要跟建委、规划等进行信息沟通，了解哪个楼盘已经拿了规划许可证、施工许可证等，这样房管部门可以先准备好，主动跟楼盘联系发放预售证。提前申报可以让政府和市民知道大概每个阶段会有多少的楼房供应，做到对供应量心中有数。
据他介绍，今后，如果楼盘不按规定做好预售计划申报的，考虑在预售证申请时要提高该楼盘拿证的要求，还将研究考虑对现楼销售进行监管。
上海落实国八条 限购、限贷、征收房产税
2月09日，上海出台落实“国八条”的楼市调控细则，提出限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，多管齐下遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，并确定今年一季度公布新建住房年度价格控制目标。
在限购方面，上海这次出台的《关于本市贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发〔2011〕6号） 明确：自2月1日起，在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇 社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
而对“在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居 民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市 户籍居民家庭”，则暂停在上海向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
为落实差别化的住房信贷政策，上海此次对使用商业贷款和 公积金贷款购买二套房的首付、利率要求均有明显提高。《实施意见》规定：对居民家庭贷款购买第二套住房的，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基 准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
根据国务院部署，上海已于1月28日实施个人住房房产税试点。此次《实施意见》再次强调，“严格执行相关税收政策，积极稳妥推进房产税试点”，“要建立健全 市与区县房产税试点工作机制，加强政策宣传和征收管理”。此外，对个人将购买不足5年的住房转手交易的，要全额征收营业税；要严格按照规定，根据不同的销 售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查；要严格执行个人 转让房地产所得税征收政策。
供地方面，上海决定在住房用地年度供应计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各 类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。同时，今年商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量。要严格查 处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
保障房方面，此次《实施意见》再次提出，进一步完善“四位一体”的住房保障体系。具体而言，全年将开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万 套），拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米（受益家庭约3．2万户），并规定新出让商品住房地块必须按不小于5%的比例配建保障性住房等。
同时，上海的《实施意见》还明确，将根据上海经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于今年3月底前向社会公布。
后市影响
国八条冲淡春节楼市 节后走势引发关注
虎年岁末新“国八条”横空出世，市场再现观望气氛，新春楼市已被业内人士看淡。果不出所料，各地在盘点春节楼市时发现，北京、广州、上海、重庆、天津等地楼市成交低迷，陷入比淡季更淡、旺季也不旺的尴尬境地，即使部分开发商推出多项优惠措施，但难改低迷现状。楼市出现这种局面是否意味着新政效果初显？如果说春节的数据不能说明一切，那么节后楼市将走向何方？特别是春节假期最后一天，央行再次上调存贷款基准利率，累计加息又将对市场产生怎样的影响？
楼市年味比往年还“淡”点
“买房？还不如来吃肠粉呢！”大年初一早上，位于广州市海珠区的一家老字号肠粉店老板笑着对记者说。十来平米的门面房里坐满了食客，还有二十多人在等位，而紧邻肠粉店的三家二手房中介公司，大门紧闭，门上无一例外地张贴着放假通知，开业也得到初四了。记者走访发现，与年味十足的商场、景区相比，春节楼市显得格外冷清。在年前二手房交易较活跃的天河公园和珠江新城这些区域，中介都没有启市，有的甚至休足12日，年廿六放假初八才启市。多数市区盘也出现关门谢客的情况。
根据的调查，受春节假期的影响，珠三角的一些城市不仅楼市成交明显回落，部分城市甚至出现了一周成交量跌至个位数的现象，而在北京、上海、南京等城市也出现不同程度的“推盘低迷、交易趋淡”的情况。数据显示，2011年2月北京仅10项目计划开盘，其中纯新盘仅5个；2月1日到2月5日，南京市销售16套商品住宅，仅相当于1月份日均成交量的十五分之一；2月6日，上海市共预售各类商品房5套。
北京某知名房地产中介公司业务员小徐告诉记者：“每年春节都是淡季，公司往往会放假几天。今年在政策和假期的双重作用下，预计2月楼市成交量将下滑。”
“一般情况下，新政出台后的前一两个月是成交量骤然萎缩期，再加上1月、2月原本都不是旺季，所以成交量走低完全是意料之中的。如果没有调控施压，成交量可能会在3月份出现反弹。”兴业银行(25.50,-0.78,-2.97%)资深经济学家鲁政委如是说。
调控效果有待进一步观察
尽管是在假期，小徐还是接到不少客户的电话，“主要是咨询政策问题”，由于节前新政密集出台，没有过渡期，客户普遍关注新政的相关问题。应该说，“国八条”、房产税试点等措施的出台，对房地产市场还是起到了一定的“威慑”作用，短时间内，市场的观望气氛再次出现。
在中央坚强的调控决心下，“房价会不会回落？”“房价是否会出现报复性反弹”成为许多持币待购者心中最关切的疑问。我们看到，一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击，另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境，各种各样的变数充斥着当前的房地产市场，房子究竟要不要、什么时候买成为购房者面临的难题。这种观望情绪的蔓延也使今年的房地产市场变得扑朔迷离。
鲁政委说：“市场上正出现一种不正常的情绪反应，当前房地产市场与调控目标尚有一定差距。‘不买房’可能造成的后果之一就是出租房少、租价涨。”他认为，调控的目标并不是使成交量萎缩，是在保证房价基本稳定的基础上，改善和保障居民的住房需求。房地产调控的重要转向就是更加关注民生，除满足正常的刚性需求外，稳定房租也是民生，因此在稳定房价的同时要避免房租的非理性上涨。此外，针对当前商业地产的火热，调控还应加大对商业物业的风险管理，因为同个人相比，企业违约概率更高，从各国经验来看，商业物业可能造成更大的经济和金融风险。
节后市场或将继续走低？
春节的数字并不能说明一切，但显而易见的是，这次持谨慎态度的开发商和老百姓更多了，更多的地方在观望政策的效力。业内人士分析认为，“国八条”的政策目前仍然停留在中央层面，随着春节假期的结束，各个部委、地方政府落实“国八条”的细则将不断出台，这对市场预期无疑会形成明显的打压，短时间内，市场的成交量和成交金额都会出现明显回落，相应的房价也可能松动。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，当前楼市调控压力前所未有。本次加息选择在春节长假以后的个工作日前，对市场的影响更大，购房者的观望情绪将进一步明显。
我们看到，从去年开始的包括房产税试点、限购面扩大、信贷阀门收紧在内的调控重拳直击不合理住房需求，新一轮调控政策陆续到位，房地产市场形势日趋明朗。业内人士预计，下一步会有不少开发商加大小户型房源的开发力度，以吸引更多首次置业者，后市成交的户型结构可能发生一定转变。
鲁政委认为，房地产调控成为常态后，诸多精准的举措将为缓解市场供求矛盾争取时间和空间。
中原集团研究董事程澐表示，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却孕育着转型的趋向。
中国社科院工经所研究员曹建海预计，2011年、二季度后，部分房价偏高的一、二线城市，房价上涨到顶出现拐点、年底或将确立下跌趋势。
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