4月7日至16日，东方广场二期交楼。这是江门第二个产权式酒店。其所采用的模式为销售后酒店返租。而先前推出的丽宫国际酒店公寓作为江门产权式酒店，所采用的是现金销售不返租的模式。“产权式酒店是一个新的尝试，但市场成熟仍需要5年左右的培育期。”业内人士说，8%或6%的返租承诺能否兑现，会否遭遇酒店经营者的道德风险，仍待市场检验。
返租产权式酒店首现江门
“7日到16日，东方广场A、B区的9至12层交楼。”东方广场策划经理陈锐告诉记者，春节前该部分楼层开盘，每层29套房，共116套房，面积从64到107平方米不等，主要户型为70多平方米的一房一厅。销售均价约7600元/平方米，精装修。“目前，11、12层已经卖完，9、10层还剩下40套左右。”陈锐说。
据悉，去年3月，东方广场A、B区的5至8层开盘，目前已基本卖完，部分楼层已开始营业。而C区3至12层基本为标准间，后期也将对外销售。
产权式酒店采用不返租模式
早在2007年，江门市场上就出现了个产权式酒店———丽宫国际酒店公寓。丽宫国际酒店物业部经理雷金凤介绍，丽宫国际酒店采用现金销售不返租的模式，公寓共有80套房，包括约59、68、76平米一房一厅，107、148平米两房两厅，165、167平米三房两厅。目前，毛坯销售均价为7000元/平方米，精装修房均价为8000元/平方米。“目前还有53套，基本上一半为毛坯房，对外销售，还有一半是精装修房，主要用来出租。”雷金凤说，月租价格从5000元至13000元不等。
产权式酒店市场成熟约需五年
产权式酒店在深圳、广州等一线城市比较多，作为三线城市的江门，今后市场如何？一业内人士分析，东方广场A、B区11、12层的返租年为8%，目前在售的9、10楼的年调整为6%，说明已感到了经营压力。这种模式能走多远，还要看酒店的经营情况和江门人的接受程度。
“新的产业出来，有个市场培育和接受的过程。”陈锐认为，作为纯投资性方式，江门并没有太多选择，以往更多的是商铺投资，但江门商业并不发达，产权式酒店带来了新投资方式。他估计，3年内，江门会有3-5家新的产权式酒店出现。并透露，目前在蓬江区的一个在建楼盘也将推出部分产权式酒店。
凯斯酒店一相关负责人表示，随着港珠澳大桥的建设、珠中江一体化的推进等，尤其是东莞和佛山的不少工厂搬迁至江门，这将给江门带来更多的投资者和酒店客源，推动江门的产权式酒店发展。“返租产权式酒店5年内有一定的经营压力，5年之后市场会成熟起来。”基于目前的市场条件和江门人的接受程度，雷金凤作出了这样的判断。
两种模式
1
返租5年
年回报
6%或8%
“本月交楼，从5月1日起就可给业主返租。”陈锐介绍，东方广场A、B区11、12层的年为8%，目前在售的9、10层年为6%。5至8层年为6%或8%。
东方广场为记者算了这样一笔账，一套约74平方米的公寓总价约为55万元，首付28万元，按揭贷款27万元，月供款3070元(按10年按揭算)，月租金有2750元(税后)，这样返租给约定酒店的5年就可以收回30%的投资成本。“产权式酒店通过返租形式，可缓解开发商的资金压力，而投资者有一定的投资。”业内人士说，作为纯投资方式，产权式酒店会是一个新尝试。“双方建立在信任基础上，不信任约定酒店的实力，也不敢把这么多资金投进去。”凯斯酒店一人士说。
2
现金销售
不返租
“我们只针对高端客户，现金销售，一个月内付清房款，但不返租经营酒店，我们的数量不多，没有资金的压力。”雷金凤说，虽然不作为经营性酒店用，但由于隔壁就是丽宫国际酒店，依然会为业主提供24的酒店管家式服务，但要收取每平方米每月3元的物业管理费。而在出售的那些房子中，主要是商住两用，投资性购买的仅占30%左右，剩余的多为企业高管购买，或者是企业买给企业高管居住，其中有不少是外资企业的高管居住。“我们的精装修房主要以出租为主，”雷金凤说，“丽宫国际酒店是五星级，对那些常住客来讲，同等级标间，即便很大的优惠，也要400元/天，而搬到公寓来住，不过5000元/月。”
也有业内人士认为，丽宫国际酒店公寓有100多平方米的两房两厅，甚至是160多平方米的三房两厅，并不适宜作为酒店经营，严格意义上说，更像是酒店式公寓，而不是产权式酒店。
三大疑问
1、返租承诺能否兑现？
“一线城市的产品拿到三线城市的江门来，时机还不太成熟。”蓬江区一发展商表示。雷金凤说，酒店返租经营起码要配套三星级以上的服务。
一业内人士认为，如果房费上不去，可能很难满足每年的利润返还。东方广场A、B区的9至12层将返租给中泰来酒店经营，5至8层返租给凯斯酒店经营。目前，凯斯酒店已营业。“酒店好不好做，关键在于客流有多少，”凯斯酒店一相关负责人说，“我们主要针对商务客户，一般很少住一天的，具有连续性。”他给记者算了一笔账，客房每天的房费为300元左右，每月10至15天的房费返还给投资者，剩余的为酒店的经营成本和利润来源。“我们开业不到两个月，客房入住率已 过50%，基本平衡了成本。”他说，凯斯酒店还有配套的餐厅，以及正在装修的娱乐项目，都会有部分利润来补贴酒店的经营。
2、会否遭遇酒店的道德风险？
产权式酒店另一个问题是，如果酒店经营不善，投资者可能遭遇酒店经营者的道德风险。目前，在海南就有这样的例子，酒店亏损，无法返还投资者的租金，最后酒店申请破产，导致投资者遭受损失。
“我们不是酒店管理的空壳公司，会保留部分物业。”凯斯酒店的相关负责人表示，这样酒店的经营压力会小一点，也更有动力去经营好酒店，也才能给投资者吃下定心丸。“全部卖出去，对公司现金流比较有利，但长远发展来看并不好。”陈锐表示，中泰来酒店已建和在建的项目已经有6个，不会因一点小利砸掉自己的牌子。而且，江门的产权式酒店刚刚起步，而海南的产权式酒店是炒作起来的，泡沫很大。
3、返租5年后怎么办？
“5年后租给酒店还是简单点，如果不租给酒店，每平方米要收约3.5元的物业管理费。返租的话，这部分钱由酒店支付。”凯斯酒店一相关负责人说，如果个人出租，即便一个月能租到5000至6000元，但不可能有送餐等服务，室内清洁服务也会跟不上，这样对业主自己去吸引租户也不利。
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