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今年供地:蓬江15块 江海3块

——其中2块商用,1块保障房用地,15块属中小套型住房用地

房天下论坛   2010-04-16 08:49

4月8日,国土资源部网站挂出了《江门市本级2010年土地供应计划》。据《计划》,2010年,蓬江、江海区经营性房地产项目将供地18块,共1152亩(约76.8万平方米),比去年实际供地面积1031亩(约68.7万平方米)约增长11.7%。

“地块分布相对比较全面,北新区、老城区、镇区都有,会一定程度上缓解开发商的用地之渴。”业内人士表示,有可能会出现新的单价“地王”,中小户型供应是否会实质性增加,还要看开发商在具体执行中的意愿与措施。

北扩趋势明显,普通房增加

18块地中,除了2块商业用地和1块保障性住房用地外,有15块地均为商业住宅用地。从分布上来看,蓬江区依然是主要的房地产开发区域,有15块地位于蓬江区,江海区只有3块地。

江门住房和城乡建设局一位人士分析,北新区有6块地,占比还是比较重的。近郊的杜阮镇和棠下镇也各有3块,这会一定程度上增加普通住宅的供应,不至于产生那么多豪宅。

“老城区、北新区、镇区都有地供应,地理位置还不错。”江门市房地产行业协会副秘书长叶泽权说,但一个重要的趋势是北扩意愿明显,除了北新区的6块地外,滨江新区还有一块面积较大的地,以及棠下镇有3块地。“棠下镇连续推出3块地,这在以前是很少的。”叶泽权说。

只有2个地块超过10万平方米

从面积上来看,18块地中,只有两块地超过10万平方米。其中,北环路北侧地段那块地面积,达到14万多平方米;凤山水岸北侧地块也达到13万多平方米。其它地块都只有几万甚至是几千平方米。在这些地块中,杜阮镇杜臂村两块地加起来有12.68万平方米,棠下镇两块面积比较大的地加起来也约11万平方米。

“除了两块比较大的地外,其它地块面积都比较小,比较符合本地开发商的需求。”叶泽权说。

据悉,目前,棠下镇新中心区陈垣文化广场南侧地段地块和堤东德兴里纸箱厂地段地块已出让。

中小户型或难大量增加

国土资源部《2010年土地利用计划》明确要求,确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供应量的70%。如果按这一要求执行,会对江门楼市产生怎样的影响?

据悉,在18块地中,除了2块商业用地和1块保障性住房用地外,15块地中均注明部分属于中小套型住房用地。

“现在市区中小户型比较紧俏,但开发商又比较喜欢建大户型,这是个矛盾。”叶泽权说,现在购房者大多为刚性需求,需要的户型为总价40万元、90平方米左右。加大中小户型的供应,会比较好地满足这部分需求。他认为,虽然中小户型比大户型会增加成本,但不会增加太多,并不会进一步推动房价的上涨。

“市场真正的中小户型可能不会太多,开发商可能不会按照出让规划的要求执行。”一业内人士表示,目前,市区的购买力集中在改善性需求,而中小户型满足的是刚性需求,开发商不大愿意开发中小户型。他透露,蓬江区就有一个楼盘,审批时按中小户型,但对外销售时将两套捆绑在一起,实际上还是大户型。

恒昌(广州)房地产顾问有限公司市场营销部副总监李学诗认为,长期来看,随着江门人口结构的变化,越来越多的外来人员就业生活,中小户型的需求和供应都有增长趋势。但短期内,如果严格按照比例建造中小户型,可能会出现户型结构的不平衡,毕竟100-140平方米的户型是江门人最喜爱的主才流户型。

据悉,2009年,蓬江、江海区一手住宅成交116.39万平方米,其中121-144平方米户型成交占比31%,91-120平方米户型成交占比26%,而90平方米以下户型成交占比仅为16%。

地产预测

或将诞生新“地王”

由于推出的这18块地中,超过10万平方米的地有2块,这2块地符合实力比较强的开发商的胃口,或将引起开发商的争夺。

“有2块地面积还比较大,位置虽然比北新区核心区稍差一点,但核心区开发已近尾声,这些地比较适合比较大的开发商成片开发。”王保国说,不排除拍出新“地王”的可能。

“凤山水岸北侧那块地更适合我们开发,直接做成凤山水岸三期就行了。因离双龙大道有一定的距离,其他开发商并不太好开发,”怡福地产策划总监谭华驹说,“我们货量比较充足,不急于拿地,但价格合适我们肯定会要。”

李学诗认为,江门后发优势明显,有不少外来开发商投资意愿明显,在外来大开发商的参与下,可能会出现新“地王”。

但也有业内人士认为,上述2块地不大可能成为新“地王”。从面积上来说,都只有十三四万平方米,而去年越秀城建地产以9.68亿元拿下的两块地,被称为总价“地王”,总面积约18.8万平方米。

相反,中天国际二期南侧那块地更有可能成为单价“地王”。业内人士说,“该地块面积适中,处于北新区的核心区,周边开发成熟,房价已经直逼6000元/平方米,会引起开发商的争夺。”据悉,该地块面积28167平方米,用途为商业住宅。

市场影响

供地与开发规模相比

还是偏少

“现在很多开发商都在找地,”叶泽权说,“这些地块推出,对开发商的土地之渴会有一定的缓解,但与开发规模相比还是有点偏少。”叶泽权介绍,江门市房地产行业协会曾作过统计,这几年,蓬江、江海区房地产开发平均每年消耗掉的土地约1平方公里,即1500亩。

叶泽权分析,虽然“三旧”改造是今后几年江门房地产开发的重点,“三旧”改造用地会对招拍挂土地作出一定的补充,但基于“三旧”改造的复杂性,地块的推出需要一定的时日。

一位相关部门人士分析,单从量上来讲,还算比较充足;但这些土地能否如期推出市场将是个问题,其中有7块地为未平整的土地,而去年就有曾列入土地供应计划但却没有推出的土地。

土地供应太多

易引发囤地

“会对土地市场有一定程度的缓解,江门土地资源不是太紧张,加上‘三旧’改造,土地供应不是大问题。”江门市中天集宇房地产有限公司总经理王保国说,蓬江、江海区一年的一手住宅成交量在100万平方米左右,如果突然增加太多的土地供应,有可能形成变相囤地的局面。

“新增土地供应会增加住房供应,但应控制一个量和度。”恒昌(广州)房地产顾问有限公司市场营销部副总监李学诗说,除了新增土地供应外,由于历史原因,市场上还有不少存量土地,这些土地也需要被清理和整理出来。这样,土地供应才更符合市场需求,使用效率也更高。

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