浅谈江门市的“三旧改造”

房天下博客  作者：慧谷地产江门观察  2010-04-12 09:07

总体来说,我国城市更新的方式和目标都朝着更为理性的方向发展,这次市区“三旧”改造,仅蓬江、江海两区总用地规模就达到46.7平方公里，占行政区范围近1/10，“三旧”用地改造后大多为居住、商业用地，土地利用率大为提高，相应地块的建设强度也增加，从而导致改造地区的人口规模增加，所需的公共服务及市政设施也会相应增加。据我们分析，江门政府面临着下面五个方面的问题：

1. 文化。“三旧”改造是一次推倒重建的毁灭性工作。其中，文化心理失衡，社区结构衰落，原有社区秩序的稳定和历史文化都会受到威胁。“三旧”改造不单是物理上的房屋推倒重建，而且是旧社区的历史文化传承发展。如何协调好历史文化保护问题将会是“三旧”改造成功与否的关键问题。
2. 配套设施。土地利用模式转换，配套设施没能跟上，特别是过多兴建高层建筑，片面提高容积率的问题，必然导致容量过高而产生负效应。
3. 经济利益驱动。在市场经济中，城市再开发是基于解决旧区的人口密度过高，建筑物老化，公共设施不足或土地利用率过低，经济发展滞后等问题，同时城市再开发的动力来源于利益动机。在“三旧”改造过程中要平衡好政府，开发商和原居民的利益，通过金融工具，政府补助等手段平衡好长期利益和短期利益，才能使“三旧”改造项目真正服务于民。
4. 拆迁户安置。“三旧”改造政策是国土资源部给予广东独享的政策,期限仅3年。据江门市国土局测算,江门全市可列入“三旧”改造计划的用地有66336亩。在这么短的时间内进行如此大面积的改造活动，涉及的拆迁户位数众多，这么大量的拆迁户短期内被挤出旧区，必然成为江门市房地产市场的沉重负担。
5. 产业迁移。在“三旧”改造中，产业迁移成为提高旧城环境质量的重要措施。但企业外迁后居民的生活工作距离加大会引起居民的生活成本大幅提高。同时，一些企业搬迁处理不当，往往因迁移到脆弱的生态系统或灌溉地区附近，造成新的污染，其危害甚至打打超过在城区所能避免的程度。

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“三旧”改造的定义

“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”转变。

江门“三旧”改造的背景

“三旧”改造政策是国土资源部给予广东为期三年的独享政策,政策的适用既有时间上的限制,也有严格的条件要求。

江门“三旧”改造的地位

江门市蓬江区从去年就开始谋划推进“三旧”改造工作，今年则把“三旧”改造作为全年六项重点工作之一，成立了领导小组和“三旧”改造办公室，各镇（街）也成立了相应的领导机构和工作机构。

“三旧”改造主体

市国土资源局介绍，“三旧”改造主体确定原则是：城市基础设施和公共设施建设，由政府指定改造主体。市直国有企业和各类资产经营公司持有的土地，经由政府统一收回公开出让确定改造主体。在具备控规的前提下、可协议出让土地确定改造主体。

江门“三旧”改造的目的

旧城镇、旧厂房、旧村庄普遍存在缺乏规划指导、布局散乱等问题。通过科学制订“三旧”改造专项规划，进一步推进土地利用总体规划、城乡规划以及产业发展规划的协调和衔接，充分发挥规划的基础性、引领性作用，进一步整合用地资源，优化土地利用结构，提高土地利用率。

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